[DCM] 롯데건설, 500억 공모채 발행…최대 1000억까지 증액 가능

[한국금융신문 두경우 전문위원] 롯데건설이 500억 원 규모의 공모 무보증사채 발행에 나선다. 영업이익은 늘었지만, 공사비 선투입에 따른 차입부담과 PF 우발채무의 현실화 가능성은 여전히 지켜봐야 할 대목으로 꼽힌다.

13일 금융투자업계에 따르면 롯데건설은 이달 26일 무보증사채 1년물(156-1회) 300억 원과 1년 6개월물(156-2회) 200억 원을 발행한다. 오는 19일 실시하는 수요예측 결과에 따라 두 회차 합산 발행 규모는 최대 1000억 원까지 증액 가능하다.

대표주관사는 1년물에 KB증권·한국투자증권·키움증권·미래에셋증권이, 1년 6개월물은 NH투자증권·삼성증권·하나증권이 맡았다. 희망금리밴드는 개별민평에 -0.30%포인트에서 +0.30%포인트를 가산한 범위로 제시됐다.
이번에 조달하는 500억 원은 전액 채무상환에 쓰인다. 9월 11일 만기가 도래하는 전자단기사채 300억 원(연 5.05%)과 9월 14일 만기인 공모사채 700억 원(연 2.69%)을 갚는 데 투입한다. 상환 대상 채무가 총 1000억 원으로 이번 발행액을 웃도는 만큼, 최종 발행 확정 후 부족분은 자체 보유자금으로 충당할 계획이다.

한국기업평가와 한국신용평가는 이번 롯데건설 회사채 신용등급을 직전등급과 동일한 A(안정적)로 평가했다. 앞서 두 신평사는 작년 6월 부동산 경기 침체 장기화와 양극화에 따른 사업 불확실성 확대, 수익구조와 재무안정성 저하를 이유로 롯데건설의 등급을 기존 A+(부정적)에서 A(안정적)로 낮춘 바 있다.

영업이익 큰 폭 증가…차입금은 오히려 늘어

롯데건설의 2026년 상반기 연결기준 매출액은 3조 2804억 원으로 전년 동기 대비 12.5% 줄었다. 정비사업과 복합개발사업 준공이 이어지며 건축부문 매출이 감소한 영향이다.

반면 영업이익은 1728억 원으로 전년 동기 대비 322.5% 증가했다. 고원가 사업장이 순차적으로 준공되고 채산성이 양호한 신규 사업장 매출이 반영되며 매출원가율이 90.2%로 전년 동기(94.5%) 대비 큰 폭으로 떨어진 결과다. 영업이익률은 5.3%로 전년 동기보다 4.2%포인트 올랐다. 다만 당기순이익은 167억 원으로 전년 동기 292억 원보다 감소했다.

준공을 앞둔 사업장을 중심으로 매출채권이 늘고 계약부채가 줄면서 운전자본 부담이 확대됐다. 이에 상반기 잉여현금흐름(FCF)은 6906억 원 적자를 기록했다. 6월 말 총차입금은 3조 2317억 원, 순차입금은 2조 573억 원으로 전년 말보다 늘었다.

차입금은 증가에도 오히려 부채비율은 낮아졌다. 이는 작년 12월과 올해 1월 두 차례에 걸쳐 발행한 신종자본증권의 영향이 컸다. 호텔롯데와 롯데물산이 각각 4000억 원, 3000억 원의 자금보충 약정을 제공하는 구조로 각각 3500억 원씩 총 7000억 원 규모다. 이 자본 확충에 힘입어 6월 말 부채비율은 162.8%로, 전년 말(186.7%)보다 낮아졌다. 그러나, 신종자본증권의 부채적 성격을 고려할 때 한국신용평가와 한국기업평가는 재무지표가 개선되더라도 운전자본 회수를 통한 현금창출력 개선이 필요하다고 봤다.

홈플러스 후순위 보증, 5738억원 규모

PF 우발채무는 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 한국신용평가에 따르면 2022년 말 6조 원을 웃돌던 PF보증 규모는 본PF 전환과 사업장 정리 등을 거쳐 올해 6월 말 2조 4262억 원(정비사업 3033억 원 포함)까지 줄었다. 본PF 전환과 사업권 매각 등을 통한 적극적인 감축 노력으로 PF유동화증권의 상환·차환 부담도 줄었다는 평가다.

다만 도급사업 PF보증의 상당 부분이 미착공 사업장과 홈플러스 관련 보증으로 구성돼 있어 우발채무가 현실화할 가능성은 여전히 부담 요인으로 꼽힌다.

롯데건설이 홈플러스 개발사업과 관련해 제공한 후순위 PF차입금 보증 잔액은 6월 말 기준 5738억 원(샬롯펀드 5554억 원, 전자단기사채 184억 원)이다. 최초 13개 점포에서 본PF 전환 2개점(부천상동, 동대문)과 매각 1개점(영등포)을 거쳐 현재 10개 점포를 3개 펀드로 보유 중이며, 이 중 4개점은 폐점했고 6개점은 영업을 이어가고 있다. 부천상동점과 동대문점은 올해 6월 본PF 전환을 마쳤고, 영등포점은 7월 매각됐다.

홈플러스의 회생절차 진행 상황도 관련 PF의 주요 변수다. 홈플러스는 지난 3일 서울회생법원으로부터 회생절차 폐지 결정을 받았으나, 2000억 원 규모의 긴급운영자금(DIP) 조달 방안이 마련되면서 21일 법원이 이를 취소했다. 회생계획안 가결 기한은 9월 4일로 연장된 상태다. 회생계획 인가 여부와 개별 점포의 영업·임대차 유지 여부에 따라 관련 PF의 상환구조와 롯데건설의 우발채무 부담도 달라질 수 있다.

홈플러스 청산 등으로 선순위 대주가 기한이익상실(EOD)을 선언할 경우 롯데건설의 자금 부담이 현실화할 수 있다. EOD가 선언되면 롯데건설은 선언 시점으로부터 1개월 안에 샬롯펀드 편입금액의 20%(약 1111억 원)를 먼저 상환해야 하고, 나머지 4443억 원은 샬롯펀드 만기인 2027년 3월까지 상환 부담으로 남는다.

다만 선순위 이자가 정상적으로 납입되면 청산 이후에도 대출 만기까지 EOD가 유예될 가능성이 있다. 보유 현금성자산과 담보 정기예금(만기 시 3191억 원)의 담보권 해지 등을 감안하면 대위변제가 현실화하더라도 대응 여력은 있다는 평가다.

한국기업평가는 수익성 개선과 PF 우발채무 리스크 축소가 이어질 경우 EBITDA마진 7% 이상·부채비율 150% 이하를, 반대로 수익성 저하와 우발채무 부담 확대가 지속되면 EBITDA마진 5% 미만·부채비율 200% 초과를 각각 등급 상·하향 요인으로 제시했다. 한국신용평가도 부채비율 150% 이하·영업이익률 5% 이상 지속을 상향 요인, 부채비율 250% 초과를 하향 요인으로 꼽았다. 두 신평사의 세부 기준에는 차이가 있지만, 수익성 개선과 부채비율 관리가 등급 방향을 가를 핵심 변수라는 점에서는 시각이 일치한다.

두경우 한국금융신문 전문위원 kwd1227@fntimes.com