35세~39세 평균 연봉 4941만원, 서울 평균 집값 11억…LTV 80% 완화 유명무실

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 지난 1일부터 생애최초주택구입 가구에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 상한이 80%로 상향했지만, 시장의 반응은 시큰둥하기만 하다.

코로나19 팬데믹 이후 세계적인 경제 위기에 맞춰 미 연준과 한국은행이 잇따른 금리인상 ‘빅스텝’을 단행하고 있어 주택담보대출 금리부담이 커진 데다, LTV보다 더욱 중요한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에는 유의미한 변화가 없어 사실상 유명무실한 ‘반쪽짜리’ 대출규제 완화라는 지적이 곳곳에서 터져나오고 있다.

특히 문재인정부 시기 급격하게 오른 집값을 고려할 때, 부모의 지원이 없는 청년들의 경우 현행 DSR 규제로는 서울은커녕 경기권에서도 ‘내 집 마련’이 쉽지 않다는 것이 업계의 지적이다.


◇ 35세~39세 평균 연봉 4941만원, 서울 평균 집값 11.4억

고용노동부가 제공하는 ‘임금직무정보시스템’에 따르면 2022년 현재 기준 25세~29세 청년의 평균 연봉은 3463만원대, 30~34세는 4224만원대, 35~39세는 4941만원대다. 다만 이는 산업이나 사업체규모, 성별, 직급 등을 따지지 않은 연령대별 평균으로 오차가 있을 수 있다.

현재 DSR 기준은 1금융권은 40%까지, 2금융권은 50%까지로 정해져있다. 2030세대의 평균 연봉을 토대로 각 연령대별 DSR을 원리금균등상환 방식, 금리 5%, 10년 분할상환, 다른 대출이 없는 조건으로 계산해보니 25세~29세는 약 1억1천만원대, 30~34세는 1억4천만원대, 35~39세는 1억6천만원대의 대출을 받았을 때 약 40%에 해당하는 DSR이 적용됐다.

물론 분할상환 기간을 늘린다거나 금리 변동에 따라 DSR에는 변화가 있을 수 있고, 투기과열지구 등 비규제지역은 조금 더 느슨한 기준이 적용될 수 있다. 가령 같은 기준으로 240개월(20년) 상환을 할 경우, 연봉 4천만원의 직장인이 2억원의 대출을 받을 때 39.6%의 DSR이 계산됐다.
‘보금자리론’을 비롯해 DSR 규제가 적용되지 않는 청년 대상 대출상품도 있다.

그러나 지금의 DSR 체제로는 서울 및 수도권 등 인구가 많은 지역에서 정상적인 근로소득만으로 청년층이 ‘내 집’을 마련하는 것은 사실상 불가능해진 상태다.

KB부동산 월간 부동산 통계 기준 7월 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억8058만원대였다. LTV 규제 완화로 생애최초 구매시 80%의 대출이 가능하다지만, DSR을 감안하면 LTV의 반의 반도 대출받기 어려운 실정이다. 중위가격으로 눈을 돌려봐도 서울 아파트값은 평균 10억9291만원대로 큰 차이가 없었다.

관 통계 역시 사정이 크게 다르지 않았다. 한국부동산원 통계 기준으로 올해 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억4821만원대, 수도권은 7억5362만원대였다. 이번 정책을 두고 사실상 ‘일부 고소득층을 위한 혜택에 불과하다’는 비판이 나오고 있는 이유다.

이번 정책을 두고 사실상 ‘일부 고소득층을 위한 혜택에 불과하다’는 비판이 나오고 있는 이유다. 부동산 한 전문가는 “일반적인 경우에는 이번 LTV 완화가 청년층에게 체감이 되는 규제 완화로 느껴지기는 어려울 것”이라며, “특히 지금과 같이 추가적인 금리 인상이 우려되는 상황이라면 청년층은 고사하고 고소득층이라도 추가적인 대출을 받기 부담스러울 텐데, 대출규제만 풀어놓고 부동산이 활성화되길 기대하는 것은 다소 무리한 처사”라고 지적했다.



◇ 중위소득 가구가 서울에 살 수 있는 집은 2.6%뿐…서울 엑소더스 현실로

KB부동산의 주택구입 잠재력지수(KB-HOI)는 중위 소득의 가구가 금융기관의 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 경우, 지역 내 주택 중 경제능력의 제약 속에서 구입 가능한 주택 재고량을 알 수 있는 수치다.

올해 1분기 기준 서울의 KB-HOI는 2.6%로, 중위소득 가구가 서울에서 구매할 수 있는 주택은 전체의 2.6%에 불과한 것으로 나타났다.

경기권으로 눈을 넓히면 25.2%로, 인천은 36.6%로 늘어난다. 다만 이 역시 집값이 본격적으로 상승하기 시작한 2019년 1분기와 비교하면 크게 줄어든 수치다. 2019년 1분기 수도권의 KB-HOI는 서울 18.6%, 경기 63.1%, 인천 75.5%로 지금보다 사정이 훨씬 나았다.

수도권 역시 점점 중위소득 가구를 위한 주택이 줄어드는 와중에도, 서울의 고공행진하는 주거비용을 감당하지 못한 인구는 ‘탈서울 엑소더스’에 나서고 있다.

통계청에 따르면 서울 인구는 매년 평균 10만명씩(2012~2021년)감소세를 보이고 있다.

상대적으로 주거비 부담이 덜한 경기지역으로 옮겨가는 수요가 가장 많지만 최근에는 인천으로의 이동도 크게 늘어나는 추세다. 올 들어 5월까지 서울지역에서 경기지역으로 인구 순이동은 2만2626명, 인천은 3885명으로 나타났다. 특히 서울에서 인천지역으로의 이동은 지난해 같은 기간에 비해 40% 증가한 수준이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com