[코멘트] 부동산 정책, 첫 규제안 변경 - 대신證

[한국금융신문 장태민 기자] ■ 재건축 실거주 2년 법안 백지화
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* 지난 7/12, 2020년 6.17 대책으로 나온 재건축 2년 실거주 요건이 국토위 소위에서 법안 백지화
* 재건축 2년 실거주 요건은 ‘도시 및 주거환경 정비법(일명 도정법)’ 중 일부이며 도정법은 낡은 집을 개선하고 새로운 보금자리를 건설하면서 기존에 살고 있는 사람들에게 주거 환경을 개선하려고 함이 목표
* 재건축 2년 실거주 요건은 서울 및 수도권 등 투기과열지구 중 과밀억제권역 내 아파트에 대해 재건축 아파트 분양권을 얻기 위해서는 해당 아파트에 실제로 2년 동안 살아야 한다는 법안. 입주권을 못 받을 경우 현금청산

* 개발권에 몰리는 수요를 줄이기 위한 법안이었으나 2020년 7/31 시행된 임대차법과 상충되며 토지거래허가제 등 더욱 강력한 규제가 작동하고 있는 판단이 복합적으로 반영되며 도정법에서 빠지게 됨
* 정부의 부동산 규제 정책 중 첫번째 철회 사례

■ 서민·실수요자 대상으로 주택담보대출 우대 요건 및 우대 혜택 개선
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* 5/31 서민·실수요자에 대한 주택담보대출 우대요건 및 우대혜택 개선 방안 발표, 7월부터 대출 규제 완화 적용
* 우대 주택기준을 투기과열지구는 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하로 확대. 시장가격 상승 반영하여 현실화
* LTV(주택담보대출비율) 우대 수준은 투기과열지구 내 6억원 이하 아파트에 대해 +10%p 상향(최대 LTV 60%), 조정대상지역 내 5억원 이하 아파트에 대해 +20%p 상향(최대 LTV 70%) 적용. DTI(총부채 상환비율)도 투기과열지구에 한해 60%로 상향 적용(기존 50%). DSR(총부채원리금상환비율)은 종전처럼 은행권 40%. 비은행권 60%로 유지
* 하지만 대출한도를 최대 4억원으로 설정. LTV 상향 적용치 대비 실제 LTV 한도는 낮아질 수 있는 한계점 존재

■ 동력이 약해진 규제, 대형건설사의 수혜 지속
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* 최근 전국 아파트 제곱미터 당 매매 가격은 595만원으로 연초 대비 8.4%, 전년동기 대비 18.1% 상승
* 2021년 상반기 전국 분양 물량은 16.5만 세대로 전년 동기 13.2만 세대 대비 24.7% 증가. 지역별로 경기도가 5.1만 세대(+21% yoy), 대구 1.2만 세대(+47%), 인천 2.2만 세대(+24%), 경남 1.5만 세대(+113%), 경북 1만 세대(+781%), 충남 1.5만 세대(+235%), 전북 0.5만 세대(+330%), 강원 0.5만 세대(+130%), 세종 0.2만 세대(+515%)
* 주택 가격이 상승하며 그동안 소외 지역에서의 분양이 급증. 상반기 서울 분양은 0.5만 세대(-67%)에 불과
* 규제 흐름은 선거철이 다가오며 동력이 약해짐. 주택 가격 상승에 따라 대형 건설사들의 지방 분양이 증가
(이동헌·이태환 연구원)