서울 아파트 입주물량 태부족, 하반기 전세-매매가격 ‘키 맞추기’ 상승하나

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 아파트값 상승폭이 연일 연간 최고치를 갈아치우고 있는 가운데, 전셋값 상승폭 역시 꺾이지 않으며 전반적인 상승장이 이어지고 있다.

반포 1·2·4주구를 비롯한 강남 주요 지역의 도시정비 사업이 본격화되면서 이주 수요가 늘며 전세가격 상승세가 이어지고, 이러한 지표가 매맷값에까지 영향을 미치는 ‘키 맞추기’ 현상이 하반기에 이어질 것이라는 관측이 나온다.

정부는 3분기부터 입주 물량이 평년 수준으로 회복될 것으로 점쳤지만, 정작 중요한 서울과 수도권의 입주 부족 해소는 어려울 것이라는 게 전문가들의 시각이다.
◇ 매매-전세가격 동반 강세, 도시정비 사업 이주 수요 겹치며 불장 부추겨

부동산114의 수도권 주간 아파트 시장동향에 따르면 이번 주 서울의 아파트 매매와 전세가격이 지난주보다 각각 0.10%, 0.11% 상승하며 동반 강세를 나타냈다.

같은 기간 관 통계인 한국부동산원 통계에서도 각각 0.12%, 0.11%로 높은 상승세가 이어졌다. 전주 대비 매매가격은 0.01%, 전세가격은 0.03% 상승폭이 커졌다.

매매와 전세 가격이 모두 0.10% 이상을 나타낸 시기는 올해 3월 이후 약 3개월 만이고, 전세가격이 매매가격 대비 높은 변동률을 나타낸 시기는 올해 2월 이후 약 4개월 만이다.

여름 휴가철을 앞둔 이사 비수기에도 불구하고 강남 일대의 정비사업 이주수요 여파와 전반적인 매물량 감소에 따른 영향으로 풀이된다.
특히 정비사업으로 인한 이주수요가 있는 반포 1,2,4주구와 노량진 뉴타운 6구역 등에서 가격 상승세가 완연했다.

지역별 전세가격 상승폭은 △노원(0.17%) △동작(0.17%) △관악(0.16%) △서초(0.15%) △은평(0.14%) △강남(0.13%) △마포(0.13%) △강동(0.12%) △동대문(0.12%) 순이었다. 노원은 공릉동 두산힐스빌, 공릉9단지청솔 등이 1000만원~2000만원 올랐다. 동작은 사당동 두산위브, 동작동 이수힐스테이트가 1,000만원-3,000만원 상승했다.



◇ 매매가격 선행지표 전세가격, 정비사업 등 이주수요 늘며 ‘입주부족’ 우려

통상적인 경우 전세가격은 매매가격의 선행지표로 풀이된다. 대규모 정비사업과 3기신도시 사전청약 등으로 이주 수요가 늘며 전세에 대한 수요도 함께 늘어나는 가운데, 입주 물량은 역으로 감소하며 전세가격 상승을 부추길 것이라는 우려가 나온다. 이 경우 정부가 이루고자 하는 ‘집값 안정’ 역시 점점 어려워질 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

실제 주택산업연구원에 따르면 이달 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만8112가구로 전월 1만8767가구 대비 655가구 줄었다.

당장의 입주물량 증가 역시 전세 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 분석도 있다. 실제 지난해에도 정부는 3~4분기 입주 물량이 전년대비 33% 이상 늘어날 것이라며 전세난 해소를 점쳤지만, 전세 수급 불안과 공급 부족으로 인한 집값 폭등은 막지 못했다.

올해 역시 정부는 3분기부터 입주 물량이 평년 수준으로 정상화될 것이라고 전망하고 있지만, 폭증한 수요에 비하면 서울 입주물량은 여전히 부족할 것이라는 시각이 지배적이다.

◇ 입주 물량 늘어도 ‘정비사업’ 통한 조합원 물량 多…통계 착시 문제점

실제 서울 아파트 입주물량은 정비사업 공급 비중이 큰 가운데 2분기부터 아파트 입주 총량도 줄어드는 추세다. 1분기에는 상대적으로 많은 1만1140가구가 입주하지만 △2분기(5659가구) △3분기(7938가구) △4분기(4919가구) 등 눈에 띄게 물량이 줄어들 전망이다.

지난해인 2020년 서울 아파트 입주물량은 4만9078가구로 2008년(5만7379가구) 이후 12년 만에 가장 많은 물량을 기록했다. 하지만 서울 아파트 전세가격은 2020년에만 14.24% 상승해 부동산114가 2002년부터 시세를 집계한 이래 2번째(2015년 15.60% 상승)로 높은 상승폭을 나타냈다.

임대차2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 도입에 따른 과도기적 진통도 있었지만, 그 이면에는 과거보다 높아진 정비사업 비중과 거주요건 강화 등이 영향을 미친 것으로 판단됐다.

2013년과 2014년에는 서울에서도 강남보금자리와 위례신도시, 마곡지구 등의 택지개발지구(도시개발지구)가 입주하며 재개발ㆍ재건축 정비사업을 통한 입주물량 비중이 절반 이하에 불과했다.

하지만 최근 2~3년 사이의 입주물량은 정비사업 비중이 80% 수준에 육박한다. 정비사업의 경우 기존 조합원이 전체 물량의 절반가량을 소유하고 있어 실질적으로 일반 가구에 돌아가는 물량은 눈에 띄게 줄어들 수밖에 없다는 것이다.

부동산114는 이 같은 이유로 입주물량 영향을 배제하더라도 전세가격은 당분간 구조적으로 상승할 것으로 봤다. 2년 단위로 이어지는 전세계약을 고려할 때 올해 3월부터 진행될 이사철에 2020년 급등했던 전세가격이 반영되며 재계약이든(5% 상한제적용) 신규 계약이든(2020년 10%이상 튄 가격 감안) 높아진 가격에 수렴할 가능성이 높기 때문이다.

부동산114는 “결국 아파트 입주물량이 많든, 적든 전세가격은 임대차법 시행 이후 1년이 지나가는 올해까지는 과도기적 상승세가 쉽게 수그러들지 않을 전망”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com