LH, ‘주택개발 공모리츠’…6~9% 배당 수익

[한국금융신문 김관주 기자] 한국토지주택공사(LH)는 지난 7일 주택 분양사업으로 발생한 개발이익을 국민과 공유하는 ‘주택개발 공모리츠(REITs)’ 민간사업자 공모를 공고했다고 14일 밝혔다.

이번 공모는 작년 11월 국토부에서 발표한 ‘공동주택용지 공급 제도 개선안’에 따라 시행되는 첫 사업이다. 이는 일부 건설사의 페이퍼컴퍼니를 동원한 벌떼 입찰 등 추첨제 중심의 공동주택용지 공급 방식의 부작용을 개선하고 개발사업의 이익을 공유하기 위해 도입됐다.

주택개발 공모리츠는 기존 주택개발리츠에 주식공모 확대를 통해 국민과 개발이익을 공유하는 사업이다.
건설사·금융사 컨소시엄으로 구성된 민간사업자가 리츠를 설립하고 리츠에서 LH 공동주택용지를 매입해 주택을 건설·분양한다. 리츠의 자본조달 과정에서 국민을 대상으로 한 주식 공모 비중을 확대해 국민이 리츠 사업의 주주로 참여해 배당금을 지급받는 방식이다.

LH는 민간사업자 선정, 토지공급 등을 담당하고 민간사업자는 리츠 설립, 자금조달, 주식 공모, 설계·시공·분양 업무 등을 수행한다.

LH는 민간사업자 제안서 평가 시 공모주 비율 등의 평가 비중을 높여 주식 공모 확대를 유도할 계획이다.

LH는 리츠의 자본금을 총사업비의 6~10% 수준에서 10%~15%로, 주식 공모 비중을 자본금의 30%에서 최대 40%까지 확대하고 통상 5.2%의 배당수익률을 6~9%로 높인 공모 계획을 제시했다.

자본금 비율·공모주 비율·배당수익률을 높게 제시할수록 해당 항목에서 높은 점수를 획득하며 국민 누구나 주주로 참여할 수 있게 ‘공모주 균등방식 배정 비율(70)’을 평가하는 등 주식 공모 계획 평가 비중을 기존 20점에서 380점으로 대폭 높였다.
주택개발 공모리츠 시범사업 대상지는 인천 검단 AB21-1블록과 부천 괴안 B2블록 공동주택용지로 이들을 패키지로 공모한다.

인천 검단지구는 올림픽대로, 공항 고속도로, 공항철도 등과 연결돼 교통이 편리하다. 지구 내 공동주택에 대한 수요가 높으며 공급 필지의 경우 학교·상업시설에 대한 접근성이 우수하다.

부천 괴안지구는 서울 항동지구와 연접해 있고, 인근에 지하철 1호선(역곡역), 7호선(온수역)이 위치하는 등 교통 접근성이 뛰어나다. 공급 필지 인근에 주거타운이 조성돼 있어 생활여건이 양호하다.

이번 공모는 오는 28~30일 참가의향서를 접수하고 9월 6일 사업 신청서를 접수받아 9월 중 우선협상대상자를 선정할 예정이다.

민간사업자는 금융사, 건설사 각각 2개 이하의 업체로 구성된 컨소시엄을 구성해 공모 신청해야 한다.

오는 9월 우선협상대상자 선정, 10월 리츠 설립, 내년 7월 주식 공모·착공·분양하며, 2026년 1월 리츠를 청산할 예정이다.

LH는 국토부와 함께 이 사업을 추진하기 위해 관련 법 개정, 사업모델 수립 등을 진행해 왔다.

국토부는 LH 주택용지를 주식공모형 리츠에 공급이 가능하도록 ‘공공주택특별법’ 등 관련 법을 개정했다. LH는 사업 추진에 따른 법률·회계 등 제반 문제를 검토해 사업 모델을 수립하고 최종 후보지를 선정하는 등 사업 추진을 주관했다.

LH는 주택개발 공모리츠 사업을 통해 ▲국민의 부동산 간접투자 기회 확대 ▲공동주택용지 공급 방식의 부작용 해소 ▲주택 품질을 확보할 수 있을 것으로 보고 있다.

큰 자금이 필요한 부동산 직접 투자와 달리 국민 누구나 소액으로 리츠에서 발행한 주식을 취득할 수 있다. 또한 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있다.

민간 건설사에서 페이퍼컴퍼니와 같은 계열사를 동원해 LH 공동주택용지에 편법 입찰하는 벌떼 입찰 등 청약 경쟁 과열 문제를 해결할 수 있다. 최신 트렌드를 반영한 단지·건축 설계평가로 고품질의 주택 건설도 유도할 수 있다.

LH는 매년 2개 이상의 주택용지를 대상으로 주택개발 공모리츠 사업을 실시한다는 계획이다.

LH 관계자는 “주택개발 공모사업은 국민에게 부동산 간접 투자 기회를 제공하는 의미 있는 사업으로 수도권 공동주택용지의 인기가 높아 많은 건설사와 금융사에서 참여할 것으로 기대한다”라고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com