'계약기간 2+2년·임대료 상승 5% 상한' 임대차법 시행…순기능과 역기능은?

[한국금융신문 장호성 기자]

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행된다.

계약갱신청구권·전월세 상한제는 개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하고, 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 하는 내용이 담겨있다.
다만 집주인은 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다.

집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

이에 따라 세입자들은 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다. 법 시행 전 집주인이 미리 계약 갱신에 동의하면서 과도하게 임대료를 올리자고 제안해 세입자가 동의했더라도 세입자는 계약갱신청구권을 쓰면서 전월세상한제를 지켜달라고 요구할 수 있는 식이다.

앞서 여러 번 계약을 합의 하에 갱신했건, 암묵적으로 연장했건 상관없이 세입자는 31일 이후 계약갱신청구권을 쓸 수 있다.

전월세상한제에서 정한 임대료 상승폭은 5%이지만 지자체마다 조례를 통해 5% 한도 내에서 다시 상한을 정할 수 있다.
이번 법안은 거대여당인 더불어민주당의 힘을 앞세워 법안은 국회 법제사법위원회 상정 5일 만에 급행 처리돼 시행되게 됐다. 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 기획재정위원회 전체회의에서 부동산 세제 강화가 전월세 시장 불안으로 이어질 것이라는 지적에 “전월세 관련 3법도 같이 통과되지 않으면 전월세 시장의 혼란이 커질 수 있다"며, "반드시 함께 전월세 3법을 처리해 달라"고 답한 바 있다.

◇ 임차인 거주기간 길어져 세입자 거주권 보호 기대…임대소득 관리 투명성도 확보될 듯

국토교통부의 2019년 주거실태조사에 따르면 임차가구의 평균 거주기간은 3.2년이다. 정부는 이번 정책을 통해 임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대하고 있다.

임대차 실거래가 신고 의무화(거래 30일 이내 신고의무)로 주택 확정일자 부여와 임대인의 임대수익이 전면 양성화되면서 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장과 임대소득과 관련한 과세도 한층 투명·편리해 것이라는 전망도 있다. 전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수 있다는 점은 긍정적이라는 게 업계 전문가의 평가다.


◇ 세입자 가려받는 ‘렌트 컨트롤’부터 공급절벽으로 인한 ‘전세난민’ 발생 우려

그러나 반대로 본격적인 제도 시행 전부터 곳곳에서 부작용과 잡음도 속출하고 있다.

세를 놓은 집의 임대 만료가 임박한 임대인들은 제도 시행 전 급하게 새로운 세입자를 찾아내 기존 세입자를 몰아내려 하고, 세입자들은 어떻게든 나가지 않겠다고 버티는 등 임대-임차인간의 갈등이 곳곳에서 폭발하는 모습이다.

전월세상한제로 인해 전셋값을 올려 받지 못한다면 아예 관리비를 올리고, 작은 하자라도 있을 경우 에누리 없이 수리비를 청구하는 식으로 대응하겠다는 집 주인들까지 나타나고 있다.

직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약갱신 청구를 거부할 수 있다는 점에 착안해, 기존 세입자들을 내보내고 자신들이 직접 실거주용으로 전셋집을 사용하겠다는 경우도 늘고 있다. 심지어 일부 임대인들은 지인이나 친척을 통해 우선 전세계약서를 써서 세입자에게 집을 비워줄 것을 통보하고, 이러한 계약을 파기하고 새로운 매물로 올리려 하는 등의 교묘한 ‘편법’을 찾고 있기도 하다

부동산 한 관계자는 “어떠한 법이 나오더라도 결과적으로 ‘을’에 해당할 수밖에 없는 임차인들이 혜택을 보기는 어려울 것”이라며, “유력 임대인들은 임차인들에 비해 재정적으로도 우위에 있고, 충분한 공부와 인맥을 활용해 법망을 빠져나갈 수 있는 전략을 세울 것”이라고 말했다. 정부의 규제책이 정부 기대대로 시장에서 기능하기 어려운 이유다.

임대료 상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 바로 시행될 예정이나 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입되며 지자체별 상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기할 가능성도 있다.

또한 내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안(신규 임대차 非소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)해지거나, 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control) 또는 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상(집주인 전입신고 후 절세목적이나 매각목적에서)이 나타날 수 있다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “임대차시장의 가격 안정에 임대기간이나 임대료의 직접적 규제책 외에도 민간임대의 재고량 축소 우려에 대응한 공공 임대주택 공급확대와 바우처(voucher) 같은 임대주택 보조책 등이 확대 병행되어야 관련 제도변화의 부작용을 줄일 수 있을 것”이라고 제언했다.

그는 또한 “7월 28일 민간택지의 분양가상한제 실시로 분양권 전매규제 기간이 최대 10년으로 장기화되며 향후 도심 내 신축아파트 유통매물 부족현상이 우려되는 상황에서 수도권 3기 신도시와 도심 속 유휴부지 및 정비사업을 통한 공공 임대주택의 공급확대 방안이 보완될 필요가 있다”고 짚었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com