한국자산신탁, 순풍에 돛달고 IPO 추진

“더도 말고 덜도 말고 올해만 같아라.”

1%대 초저금리 기조에 부동산 투자· 개발 심리가 다시 살아나면서 이와 관련된 신탁상품을 취급하는 부동산신탁 전업사들이 호황을 맞고 있다. 정부의 부동산시장 활성화 정책과 1%대의 낮은 금리 덕분에 수익형 부동산으로 시중 유동성 자금이 몰리면서 이들 전업사의 신규 수주 실적이 크게 늘어났기 때문이다.

이런 가운데 부동산신탁 전업사 가운데 최근 몇 년간 토지신탁을 기반으로 안정적인 수주 실적을 기록한 한국자산신탁이 내년 상반기 코스닥시장 상장을 본격 추진키로 해 관련 업계의 이목을 불러 모으고 있다.
‘디벨로퍼 1세대’ 문주현 MDM 회장이 이 회사를 인수한 지 5년여 만에 IPO(기업공개)에 나서는 것으로 내년 상반기 주식시장에서 또 한 번 ‘디벨로퍼’ 바람을 몰고 올지 귀추가 주목된다.

◇ 부동산신탁 전업사들 경영실적 호조에 행복한 비명

한국은행의 1%대 기준금리가 유지되고 있는데다, 정부의 부동산시장 활성화 정책까지 맞물리면서 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 이로 부동산신탁 전업사들의 경영실적도 크게 향상된 것으로 나타났다.

본지가 금융감독원 전자공시시스템을 통해 부동산신탁 전업사 11곳의 지난 상반기 순이익을 취합한 결과, 1년 전(735억 원) 보다 무려 43.1% 증가한 1052억 원을 기록했다. 차입형 토지신탁 약정보수와 주택조합 관련 대리사무 수익 증가 등이 결정적 영향을 미쳤다.

회사별로 살펴보면 한국토지신탁이 350억 원의 순이익을 거둬 3년째 수위 자리를 지켰다.
지난해 같은 기간에 비해 38억 원을 더 벌었다. 현재 진행 중인 고수익 개발신탁(차입형 토지신탁) 사업장의 실적이 대거 반영된 결과로 풀이된다. 한국자산신탁과 KB부동산신탁도 각각 208억 원, 126억 원의 순이익을 내며 그 뒤를 이었다.

이밖에 코람코자산신탁(98억 원), 생보부동산신탁(67억 원), 하나자산신탁(54억 원), 국제자산신탁(50억 원), 무궁화신탁(30억 원), 대한토지신탁(28억 원), 코리아신탁(22억 원), 아시아신탁(18억 원) 등으로 나타났다. 이 가운데 생보부동산신탁은 최근 몇 년 간의 실적 침체에서 벗어나면서 옛 명성을 되찾는 분위기다.

이와 관련 한국자산신탁 한 관계자는 “정부의 부동산경기 활성화 정책에 힘입어 영남권과 수도권의 신흥도시 등을 중심으로 부동산 분양 경기가 좋아지고 있다”며 “이 같은 흐름이 부동산신탁 전업사의 수주 실적으로 연결되고 있는 것 아니냐”며 반문하기도 했다.

사실 부동산신탁 전업사들의 실적 배경엔 고수익 고위험 신탁상품으로 잘 알려진 차입형 토지신탁이 있다. 이 상품은 신탁사가 주도하는 개발사업 이다. 때문에 사업기획부터 자금조달, 시공사선정, 공사 발주 및 관리, 분양 등 사업 전반을 부동산신탁사가 한다. 신탁사가 사업비용을 조달하지 않고 개발만 대행하면 관리형 토지신탁, 사업비용도 조달하면 차입형 토지신탁이 된다.

이런 개발신탁(차입형 토지신탁) 상품이 신규 수주 물량을 끌어 올리고 있는 것이다. 일례로 지난 상반기 11개 부동산신탁사의 총매출액(영업수익)은 2546억 원으로 1년 전(2209억 원) 보다 337억 원(15.2%) 늘었다. 같은 기간 차입형 토지신탁의 실적 성장률은 20.3%로 이를 뛰어 넘는다.

이와 관련 금융감독원 한 관계자는 “직접 개발한 상가나 아파트가 분양이 잘돼 자금이 들어오면서 전체적으로 돈의 흐름이 좋아져 부동산신탁 전업사들의 수익성이 크게 향상된 것”이라며 “하지만 이 상품은 ‘하이 리스크 하이 리턴’ 성격이 있어 약정 보수는 좋지만 부동산 경기가 고꾸라질 경우 리스크가 큰 사업”이라고 지적했다.

◇ 실적 순풍에 돛단 한국자산신탁, 내년 상반기 코스닥 상장 추진

이처럼 차입형 토지신탁 호조에 힘입어 실적 호황을 맞고 있는 가운데 지난 2010년 이후 국내 부동산신탁시장에서 거침없는 행보를 보여왔던 한국자산신탁이 내년 코스닥시장 상장을 본격 추진키로 했다.

이를 위해 이 회사는 대신증권과 신한금융투자를 IPO 대표주관사로 선정했고, KDB대우증권을 공동주관사로 뽑았다. 이와 관련 시장 관계자는 “쟁쟁한 경쟁사들을 제치고 이들이 기업공개 대표주관사로 선정된 것은 우선 대신증권의 경우 과거 사내 사모투자펀드(PEF)로 한국자산신탁 지분을 인수했던 인연이 이어진 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “신한금융투자 역시 계열사인 신한은행이 한국자산신탁의 최대주주인 MDM그룹의 주거래 은행이었다는 점이 주효했던 것으로 관측 된다”고 덧붙였다. 이 회사가 계획대로 내년 상반기 증시에 상장할 경우 부동산신탁 전업사로는 한국토지신탁에 이어 두 번째 코스닥시장 입성이다. 한국자산신탁은 2001년 설립해 한국 부동산신탁의 역사와 함께해 온 부동산전문신탁회사다. IMF 당시 국내 1, 2호 부동산신탁회사였던 대한, 한국부동산신탁의 인적·물적 자산을 승계 받아 탄생했다.

지난 2010년에 현 최대주주인 문주현 회장이 정부의 공기업 선진화 정책에 따라 한국자산관리공사(KAMCO)로부터 인수했다. 문 회장 인수 이후 비약적인 성장을 거듭하며, 현재 신탁 수주액 기준 업계 1위 부동산신탁 전업사로 성장했다.

실제 국내 디벨로퍼 1세대로 불리는 문주현 MDM 회장이 한국자산신탁 경영권을 가져온 뒤 이 회사는 차입형 토지신탁에 본격적으로 뛰어들었다. 차입형 토지신탁의 증가는 신탁보수와 영업수익(매출액) 증가로 이어졌다. 2010년 금융위기 여파로 부동산신탁업계 전반 수익이 주춤한 사이 시장점유율이 올랐다. 2010년 신탁보수는 187억 원으로 한국토지신탁, KB부동산신탁에 이어 많았지만, 2015년 상반기 신탁보수는 KB부동산신탁을 웃돌았다.

영업이익도 영업수익을 기반으로 매년 증가 추이를 보이고 있다. 2015년 상반기 영업이익은 274억 원으로 최근 5년간 최고치를 기록했다. 전년 동기 대비 영업이익이 무려 91.6%나 늘었다. 순이익도 지난 2013년에는 111억 원으로 한국토지신탁(509억 원), 코람코자신신탁(201억 원), 대한토지신탁(156억 원) 다음으로 많았지만 올 상반기에는 208억 원으로 한국토지신탁(350억 원) 다음으로 많다. <그래프 참조> 부동산 침체와 규제 강화 등의 외풍에도 아랑곳하지 않고, 외형성장을 일구는 모습이다.

지난해 말 기준 한국자산신탁 최대주주는 MDM으로 지분 52.32%를 보유하고 있으며 문 회장도 20% 가지고 있다. 캠코도 19.16%를 보유해 주요주주로 있다. <표 참조>

은행계열 부동산신탁회사 고위 관계자는 “한국자산신탁이 상장을 결정한 것은 문 회장이 인수한 후 회사가 빠른 속도로 성장하고 사업 규모가 커지면서 자본 확충 필요성이 발생했기 때문”이라고 말한 뒤 “주요주주인 캠코도 보유 지분 유동화 차원에서 상장을 원하는 것으로 전해졌다”고 덧붙였다.

현재 IB업계에서는 지난 2001년 코스닥에 입성한 한국토지신탁의 시가총액이 9178억 원으로 1조 원 가까이 증가한 상황에 주목하고 있다. 한국토지신탁의 주가수익비율(PER) 16배를 단순 적용할 경우 한국자산신탁의 예상 시가총액은 4600억 원 안팎이다. 동종업계 유일한 상장사인 한국토지신탁을 비교 기업으로 단순계산 했을 때 한국자산신탁의 밸류에이션이 최소 5000억 원은 넘는다는 계산이다.

국내 디벨로퍼 상장 1호인 SK D&D의 성공적인 증시 입성으로 인해 부동산 관련 업종의 상장여건이 개선된 점도 영향을 미칠 것으로 보인다. SK D&D는 공모 청약에서 574대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행 돌풍을 일으켰다. SK D&D는 상장 후 시가총액 9000억 원 수준을 유지하고 있다. 덩달아 한국토지신탁도 주가가 뛰면서 시가총액 1조 원 안팎을 기록하고 있는 모습이다.

한국자산신탁 고위관계자는 “그동안 부동산신탁회사 등 디벨로퍼는 기업 가치를 제대로 인정받지 못하는 분위기였지만 SK D &D 상장으로 시장 여건이 많이 개선됐다”며 “상장으로 조달한 자금은 개발신탁 등 사업 확대에 사용할 계획”이라고 밝혔다.

▲ 한국자산신탁은 지난 27일 서울 강남구 역삼동에 위치한 본사 20층 대회의실에서 코스닥시장 상장을 위한 공동대표주관 계약 조인식을 개최했다. 이날 조인식에는 한국자산신탁의 문주현 회장(사진 가운데)과 김규철 대표(왼쪽 두 번째), 나재철닫기나재철기사 모아보기 대신증권 대표(왼쪽 세 번째), 강대석 신한금융투자 대표(왼쪽 첫 번째), 채병권 대우증권 IB본부장 등이 참석, 기념사진을 찍었다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com