LTV·DTI 완화 결코 쉬운 문제 아냐

LTV 규제완화, 국민주택기금 공급확대 등과 더불어 기준금리 인하 기대감이 높아지고 있는 가운데 부동산경기에 도움이 되겠지만 가계부채 위험을 키울 것이라는 지적도 나오고 있다. 금리가 상대적으로 싼 은행의 대출 한도가 커진다면 당연히 전세 또는 전월세에서 탈출해 주택 매입 수요가 늘어날 것이라는 믿음에서 최경환 부총리는 관련 정책을 예고해 놓은 상태다.

여기다 기준금리 인하까지 조합을 이룬다면 부동산경기가 개선될 것이라는 전망엔 큰 이견이 없다. 다만 부동산 경기가 좋아져서 집값이 뛰면, 금리가 떨어지고 대출한도가 늘더라도 집값이 오른 만큼 대출을 더 많이 받아야 하는 상황에 직면하는 등 난관 또한 예상된다는 것이다.

대출여력 확대와 부동산경기 오름세가 되면 우리 경제 최대 과제인 내수활성화에 도움이 될 것이라는 기대는 전월세 거주 무주택자가 주택 매수세에 가세할 경우 또 다른 소비제약 요인이 될 수 있다는 것이다. 주택 구입으로 전환하는 경우 기존 전월세 대출에 더해서 실거래 값에 부족한 돈까지 더 많은 대출 부담을 선택하는 것이어서 미래 소득까지 집에 저당 잡히는 효과를 초래해 소비여력이 급감한다는 것이다. 매수세에 가담하지 않는 무주택자에겐 금리 인하에 따른 임대인들의 전월세 가격 인상에 따른 부담이 예상된다.
결국 가계소득 증대가 뒷받침 되지 않는 대출규제완화나 금리 인하로는 단기적 부동산경기 활성화엔 확실한 처방이지만 중장기적 매수세 전환에 제한을 주고 소비여력이 되레 위축되는 부작용이 따를 수 있다는 지적이다.

◇ 대출규제 완화 일단은 긍정적

규제완화를 통한 부동산 시장 활성화에 대해서는 전문가들도 긍정적으로 내다봤다. 다만 문제는 이것이 중장기적인 효과를 끌어낼 수 있을지 여부다. 김영일 KDI 연구위원은 “주택가격 상승과 주택거래 활성화 측면에서 단기적으로 효과가 있을 것이고 주택가격이 상승하면 담보가치가 올라가 차입여력도 상승하게 된다”고 말했다.

그러나 “중장기적 시각에선 가계부채가 늘어나 미래의 소비를 현재로 당겨오게 되면서 소비여력을 제약할 요인이 될 수 있다”고 덧붙였다. LG경제연구원의 조영무 연구위원은 “주택경기 회복에 대한 기대가 높아진다면 과거 비관적인 주택시장 전망으로 주택 구입을 미뤘던 수요가 전세 보다는 매입으로 전환될 수 있다”며 “전세수요가 매입수요로 돌아서면 전세가격 상승세도 억제될 수 있다”고 분석했다.

다만 조 위원은 LTV·DTI 규제완화와 관련해 ‘LTV 규제완화 가계 부채의 질 개선에 플러스’ 보고서에서 LTV 완화를 통해 비은행권 보다 금리가 낮은 은행권으로의 대출 갈아타기 확산으로 가계부채 질이 개선 효과를 누릴 수 있지만 고소득층에 비해 저소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되는 DTI에 대해선 신중해야한다는 입장을 보였다.
◇ 규제완화 금리인하 조합 부동산과 내수는?

LTV·DTI 규제완화와 금리인하 등의 경기부양책을 통해 가계부채 체질 개선의 효과를 노릴 수 있겠지만 반면 가계부채 증가 위험과 이로 인한 소비위축을 우려하는 목소리도 높았다.

BS투자증권 김은갑 애널리스트는 “단순 지원성격의 채무조정이 아니라 소득향상을 같이 염두에 두고 있다는 점에서 최근 언급되는 경기부양책은 가계부채 체질 개선에 대한 기대감이 생기게 하고 있다”고 평했다.

또한 “가계부채의 체질 개선 또는 추가 악화를 막기 위한 방안으로서 LTV 상향과 금리인하의 의미가 중요한 시기”라며 “시간벌기용이라 평가절하 할 수도 있겠지만 소득증가를 통한 부채상환 등이 이루어질 수 있도록 하려면 경제정책이 효과를 보이는 데까지의 시간벌기도 중요하다”고 말했다.

그러나 가계부채 증가 부작용에 대해서는 우려의 목소리가 높았다. 한국금융연구원 박종규 선임연구위원은 “규제완화하고 금리 낮추면 더 많은 사람들이 돈을 빌려 집을 사려할 것이고 가계부채 증가는 거의 확실하다. 가계부채 증가가 부작용을 줄이기 위한 대책도 병행해야 한다”고 말했다.

또한 그는 금리인하에 대해 “예금이 있는 사람의 소득이 줄어드는 것”이라며 이들의 소비위축을 지적했다. “정부 정책으로 집값이 오르면 주택 구입을 계획하고 저축하는 사람들의 목표 금액이 오르는 것인데 이들이 소비를 줄여야하는 상황이 되는 것”이다.

부동산 경기 활성화에 대해 회의적인 시각도 존재했다.

금융경제연구소 임수강 연구위원은 ‘주택담보대출 규제완화 논의의 쟁점’ 보고서를 통해 “현실경제에선 수요증가에 따라 공급이 늘어나기 때문에 주택가격 상승폭은 축소되고 가계대출 증가폭이 확대되기 때문에 규제를 푼다고 원하는 만큼 주택가격이 오를 것이라 장담할 수 없다”고 전망했다. 임 위원은 가계부채 증가와 더불어 자산양극화 심화에 대해서도 언급했다. “담보대출 규제를 완화한다면 대부분이 소득상위계층으로 흘러갈 것이며 얼마간 주택가격이 오르더라도 결국 자산 양극화의 심화로 연결된다”는 것이다.

정희윤 기자 simmoo@fntimes.com

김효원 기자 hyowon123@fntimes.com



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