서민 주택마련 지원하는 MCI & 모기지보험

‘내 집 마련’은 우리나라 국민들에게 중요한 목표이자 화두다. 또한 주택시장이 전반적인 국가 경제활동에 미치는 영향이 상당하고 서민 주거안정은 오랜 기간 정부의 주요이슈다.

2013년에는 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(4.1 부동산 대책)’과 ‘전월세시장 안정을 위한 대응방안(8.28 전월세 대책)’ 등 두 차례 대규모 부동산 정책 시행으로 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제, 양도세 일시감면 등 실수요층 주택구입 지원을 위한 노력이 있었다. 이렇듯 무주택 서민의 주거 안정을 위한 자가주택 보유촉진 정책은 그 어느 때보다 중요한 이슈로 자리 잡고 있다.

하지만 매년 치솟는 생활비와 자녀 교육비를 생각할 때 우리나라 평균적인 소득 수준의 직장인들이 단번에 ‘내 집 마련’의 꿈을 이루는 것은 어려운 일이다. 따라서 주택구입을 희망하는 서민들은 은행, 보험사 등 금융회사에서의 주택담보대출을 통해 주택을 구입하게 된다.
주택구입자금의 일부를 대출받는 것이 일반적인 상황에서 구매자에게는 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지가 중요한 문제가 된다. 과연 주택담보대출 한도는 어떻게 결정되는 것일까?

◇ 서민금융 지원 대표상품 ‘MCI(모기지신용보험)’

주택임대차보호법에 따르면 부동산 경매시 확정일자와 대항력을 갖춘 후순위 임차인은 선순위 저당권자인 금융기관보다 일정범위 내 우선적으로 소액보증금을 변제받기(소액임차인의 우선변제권) 때문에 대출금융기관은 자체적으로 대출 가능한도에서 소액보증금액 만큼을 차감하고 대출을 실행해야 한다. 즉, 담보인정비율(LTV) 범위 내라고 해서 해당금액을 전액 대출 받을 수 있는 것이 아니다. 이러한 이유로 주택 구입을 희망하더라도 대출한도가 충분히 나오지 않아 어려움을 겪는 경우가 많다.

이때 대출금융기관이 보험에 가입함으로써 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV 범위 내에서 대출을 해줄 수 있는 상품인 MCI(모기지신용보험: Mortgage Credit Insurance)가 유용하다. MCI는 주택구입자가 주택담보대출시 LTV 범위 내의 전액을 대출받을 수 있도록 소액임차보증금을 담보한다. 소액임차인의 우선변제보증금 범위가 지속적으로 확대되는 가운데 소액임차보증금만큼 대출한도를 높일 수 있는 MCI는 대출금융회사와 차입자 모두를 만족시키는 매력적인 상품으로 등장하여 지속적으로 성장하고 있다.

MCI는 다방면으로 서민금융을 지원하는 상품이다. 보험계약자와 피보험자가 같은 신용보험 상품으로서 금융회사와 서울보증 간 전산을 통해 보험청약 및 증권발행이 이루어지고 있다. 따라서 차입자가 금융회사에서 주택담보대출을 받을 때 별도로 서울보증을 방문할 필요가 없다는 점에서 편리하다.
또한 주택 구입자금뿐만 아니라 가계 일반자금도 지원해 서민금융의 주력상품으로 성장하며 서울보증의 대표 상품으로 자리매김하였다. 서울보증은 2005년 이후 최근까지 은행, 보험사, 상호금융사 및 캐피탈 등 44개의 금융기관과 MCI 운용에 관한 업무협약을 체결하여 주택담보대출 고객의 상품 접근성을 높이고 있다. 또한 정부 정책 방향을 항상 모니터링 함으로써 시장환경에 유동적으로 대응하기 위해 노력하고 있다.

◇ 서민 주거안정을 위한 맞춤형 상품 ‘모기지보험’

주택시장의 성장과 함께 서민 주거안정도 점점 중요해지고 있다. 이러한 흐름에 발맞추어 무주택 서민의 주택구입을 지원하기 위한 상품으로는 모기지보험(MI)이 있다. 자금여력이 부족한 서민이 상대적으로 적은 초기자금으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 신용보험인 모기지보험은 소액임차보증금 해당액과 함께 LTV 60%를 초과하는 대출금액을 가입대상으로 한다.

주택실수요자의 주택 마련을 지원하기 위한 맞춤형 상품으로 차입자는 무주택자 또는 1가구 1주택자 등 실거주목적 주택매입자로 한정되며 상대적으로 높은 LTV(최대 80%)를 인정하는 대신 무리한 대출을 방지하기 위해 차입자는 일정한 소득기준을 충족해야 한다.

모기지보험은 주택 실수요자들의 주택금융을 효과적으로 지원하고 보험가입을 통한 금융회사의 리스크 헷징 기회를 제공하는 유용한 상품으로, 서울보증은 2007년 이후 최근까지 22개 은행, 보험사 및 상호금융사와 모기지보험 운용에 관한 업무협약을 체결하여 상품을 판매하고 있다.

◇ MCI vs. 모기지보험

MCI와 모기지보험은 대출금융회사의 자체 대출한도를 초과하는 대출금액을 보증하는 신용보험 상품이라는 점에서 비슷하지만, 구체적인 보증 내용에 있어서 차이가 있다. MCI는 LTV 60% 이내의 우선변제 소액임차보증금 해당액을 보증하며 주택구입자금뿐만 아니라 일반 가계자금을 지원하는 데에도 활발히 이용되는 범용적인 상품이다.

한편 모기지보험은 최대 LTV 80% 이내의 우선변제 소액임차보증금과 LTV 60% 초과금액을 함께 보증하는 상품으로 무주택 또는 1가구 1주택자 등 주택 실수요자의 주택구입 용도에 한정된 서민 주거안정 맞춤형 상품이라 할 수 있다.



관리자 기자