주담대 2중위기와 연착륙 새해법 눈길

최근 베이비부머 세대들이 투자 목적으로 주택구입외 목적 대출을 활용하는 비중이 급격하게 늘어나고 있는 가운데 국내 가계부채의 구조를 개선할 필요가 있다는 주장이 나왔다.

여기다 국내 주택담보대출의 상당비중을 차지하고 있는 대출이 3년 만기 이내의 일시상환방식으로 실행돼 매번 도래하는 만기 시 차환위험에 노출되기 때문에 금융당국이 장기화를 독려했음에도 불구하고 보금자리론마저 짧은 10년 만기의 대출비율이 늘어나고 있는 상황이다.

아울러 단기·변동금리 대출 등의 비중이 높기 때문에 외부충격에 취약한 구조적 위험을 안고 있다고 지적하면서 커버드 본드 특별법을 통해 은행이 장기 커버드 본드를 발행할 수 있도록 유도해 우량한 가계주택담보대출의 장기·고정금리화를 유도해야 한다는 목소리가 나오고 있다.
또한 자산유동화 활성화, 주택담보대출비율(LTV) 규제의 제한적 완화, 아파트 임대업 활성화를 통한 아파트 투자문화의 개선 등을 통해 가계부채 구조를 개선할 필요가 있다는 주장도 대두했다. NICE신용평가 임영수 SF3팀 책임연구원과 서승기 SF1팀 책임연구원은 ‘자산유동화를 통한 국내 주택담보대출 시장 구조의 변화 가능성’에 대한 보고서를 통해 취약계층 특히 50세 이상 은퇴세대 및 노령층 등 취약계층에 대한 주택구입이외목적 대출비중이 늘어나고 있다고 밝혔다.

◇ 올 1분기 주택담보이외 목적 대출 42% 달해

실제 한국은행과 금융감독원에 따르면 올 1분기 주택담보대출 신규 취급액 중 주택담보대출을 주택 구입 이외의 용도로 쓴 가계 비율은 지난 3월 말 기준 전체 대출자의 42%에 달한다. 임영수 책임연구원과 서승기 책임연구원은 주택가격 급등기 베이비부머들의 투기적 자금수요 확대와 은퇴에 따른 창업수요 증대가 주요인으로 작용하고 있다고 분석했다.

또 최근 3년 만기의 짧은 만기의 대출비율이 다시 급격하게 늘어나면서 보금자리론의 경우에도 짧은 10년 만기의 대출이 급격하게 늘어나는 등 현재 주택담보대출의 건전성에 대한 우려가 현실화될 가능성이 점점 커지고 있다고 진단했다.

이들은 “지난 3월 현재 보금자리론 대출잔액 기준 평균만기가 17.74년(10년 24.53%, 15년 34.62%, 20년 21.65%, 30년 19.20%)으로 비교적 장기의 만기를 유지하고 있다”고 설명했다. 이어 “변동금리, 거치기간 설정 등 주택가격 상승기에 투자목적의 상품으로 주택담보대출을 최적화한 국내 금융기관의 대출관행 등 국내 주택담보대출 시장의 구조를 개선할 필요가 있다”고 주장했다.
먼저 기존 대출에 대해서는 채무자의 상환부담을 최소한으로 제한할 수 있는 방식으로 점진적으로 개선할 필요가 있으며 신규대출에 대해서는 선진국형의 주택담보대출 시장구조를 도입해 확대할 필요가 있다고 조언했다.

또한 국내에서 장기고정금리 무거치 분할상환 방식의 주택담보대출 구조를 확립하기 위해서는 무엇보다 자산유동화를 활성화함으로써 금융기관이 지게 되는 금리변동 위험 및 만기불일치 위험을 해소하는 것이 선행되어야 한다고 전했다.

하나금융경제연구소 노진호 연구위원도 은퇴를 앞둔 베이붐 세대가 장기거주 목적보다는 투자 목적으로 주택담보대출을 활용해 단기·변동금리부 대출이 높아진 주요 원인으로 판단된다고 지적했다.

◇ 주택대출 리스전환 프로그램 등 가계부채 구조 개선 필요

이에 LTV 규제의 제한적 완화, 아파트 임대업 활성화를 통한 아파트 투자문화의 개선, 주택대출의 리스전환 프로그램 등을 통해 가계부채 구조를 개선할 필요가 있다고 밝혔다.

노 연구위원은 “커버드 본드 특별법을 통해 은행이 장기 커버드 본드를 발행할 수 있도록 유도해 가계 주택담보대출의 장기·고정금리화를 유도해야 한다”며 “총부채상환비율(DTI) 규제는 유지하되 LTV 규제는 다소 완화함으로써 가계 부문이 주택 구입 시에 부족한 자금을 고금리의 비은행권 대출로 조달하는 문제를 완화할 필요가 있다”고 설명했다.



이나영 기자 lny@fntimes.com