역모기지, 고정·장기대출 장점활용 미미

주택유동성 기폭제 역모기지론 아직도 걸음마

고정·장기대출 취급모범 은행이 3조원대 그쳐

가계부채 1000조원 시대를 앞둔 가운데 자칫 큰 위기로 번지지 않도록 막아 줄 주택 유동화나 주택담보대출 만기 장기화 모두 미흡한 수준이어서 리스크가 커지고 있다는 지적이 일고 있다. 고령화 진척도가 가파르고 베이비부머 세대의 은퇴가 봇물을 이루기 시작했지만 역모기지론을 통한 유동화는 절실하다는 지적이다. 또한 정부가 고정금리로 장기 대출을 늘리라고 독려하고는 있지만 은행들의 장기 주택담보대출 증가세는 미미한 실정이어서 가계부채 연착륙에 큰 도움이 안되고 있는 실정인 것으로 파악되고 있다.
◇ 민간 역모기지 활성화 다각 노력 서둘러야

중앙대학교 박창균·허석균 교수는지난 17일 ‘주택담보대출의 장기적 귀결과 정책 대응’이라는 보고서를 통해 현재 국내 역모기지론은 한국주택금융공사 주택연금이 대세를 이룬 가운데 민간역모기론 활성화를 저해하고 있다고 지적했다.

주택연금은 지난 2007년 출시 이래 지난해 말까지 7286가구가 가입했으며, 같은 기간 보증 공급액은 10조 3493억원에 이른다.

2007년 44억원에 불과하던 연금지급액은 신규 계약의 증가에 따라 2009년 772억원, 2010년 1639억원, 2011년 2931억원 등으로 매우 빠르게 증가하고 있다. 그러나 보증 잔액의 증가와 환경변화에 상응하는 수준의 보증재원 확충이 부재해 장기적 지속가능성에 문제가 발생할 수 있다고 이들은 지적했다.

2011년 말 현재 주택담보노후연금보증 계정의 보증재원은 369억8300만원으로, 법정 보증한도는 최대 1조4793억원의 연금지급에 대해 허용하고 있으나, 지난해 말 이미 누적 연금 지급액이 5651억원으로 최대 공급 가능 금액의 4할에 근접했기 때문이다.
특히 이들은 “오는 2025년까지 보증 잔액이 약 10배 가량 증가할 것으로 예상돼 누적 연금 지급액이 늘어난다고 보면 최소 약 4배 규모의 보증 재원 확보가 필요하다”며, “운용배수를 현재와 같이 15의 수준으로 유지하기 위해서는 현재보다 약 10배 규모의 보증재원 확보가 필요하다”고 제시했다.

아울러 이들은 보증기금의 건전성 확보를 위해 대출 적격 요건을 강화하는 등의 제도적 정비와 더불어 보다 정교한 위험관리시스템을 구축할 필요도 있다고 지적했다. 시가 9억원까지 지원 범위를 확대한 뒤 민간 역모기지론이 위축되고 있는데다 상당수 근로자가 50대 중반이면 노동시장에서 퇴출되는 우리나라의 노동시장 현실을 감안해 최소 연령 요건을 현재와 같이 60세로 유지하되 담보주택의 시가 상한을 종전 수준인 6억으로 하향 조정하자고 제안했다.

또한 “공적 보증을 중심으로 구축된 현재의 주택연금체제에 가장 큰 위험요소 평가되는 주택가격 하락 위험을 정부와 민간이 적절하게 공유할 수 있는 장치의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다”고 강조했다.

계약 만료 시까지 차입자가 담보주택의 소유권을 유지하는 역모기지 상품의 기본 구조를 유지하면서 주택가격 하락으로 인한 손실의 위험을 주택 소유자와 대출금융회사가 분담할 수 있는 방안으로 주택가격변동손익 분담 역모기지의 도입을 검토해야 한다고 주장했다.
이 밖에 대출원리금이 담보주택 가치보다 높아지는 교차위험을 분산할 수 있는 다양한 기반과 제도 도입에 나서야 한다는 점도 강조했다. 이와 관련 만기가 서로 다른 역모기지 채권들을 모아 풀을 만든 교차채권을 발행하는 대안이 있다고 소개했다.

매번 이자 지급일에 일정한 금액이 지급되는 장기국채와 달리 교차채권을 발행해 설사 교차위험이 현실화돼 손실이 커지면 장기국채 쿠폰율보다 낮은 이자를 지급하고 수익이 났다면 장기국채 쿠폰율보다 높은 이자를 지급하는 한다. 아울러 장수위험을 기관투자자 등에 이전할 수 있는 생존채권, 생존스왑 등의 금융상품을 활용하는 방안 또한 검토할 만 하다”고 꼽았다.

◇ 고정금리 혼합이나마 장기 주택담보대출 시늉만?

전문가들은 물론 정부까지 나서서 은행들이 장기주택담보대출을 늘려 가계부채 만기가 짧은 리스크를 분산하는 노력을 촉구해 왔지만 뿌리내리지 못한 단계인 것으로 파악된다. 국민은행을 비롯해 우리은행, 하나은행, 외환은행 등에서 고정금리를 혼합한 장기주택담보대출을 판매하고 있지만 그 판매실적은 전체 주택담보대출 대비 미미하기 짝이 없기 때문이다.

시중은행 중 전체 주택담보대출 규모가 가장 큰 국민은행이 그나마 최저 4% 후반 수준의 금리가 적용돼 장기주택담보대출이 3조5433억원 수준이다. 반면 우리은행은 1913억원, 외환은행은 1조198억원 등에 그쳐 은행권 전체 주택담보대출 규모에 비춰보면 장기주택담보대출이 크게 활성화됐다고 보기는 어렵다.

정희윤 기자 simmoo@fntimes.com

이나영 기자 lny@fntimes.com



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