부동산지수파생상품 ‘선택이 아닌 필수’

최근 부동산시장이 지역별로 양극화를 보이는 가운데 부동산지수 파생상품의 도입이 필요하다는 주장이 제기됐다. 부동산 가격리스크에 대응할 마땅한 수단이 없는 상황에서 부동산 관련 파생상품을 통해 부동산투자의 위험을 최소화할 수 있다는 지적이다.

송민규 자본시장연구원 연구위원은 최근 보고서를 통해 부동산가격리스크에 대응하는 투자수단으로 부동산지수 파생상품의 도입이 필요하다고 주장했다.

이 보고서에 따르면 부동산투자와 관련된 리스크는 부동산가격리스크(price risk), 이자율리스크(interest rate), 신용리스크(credit risk), 조기상환리스크(prepayment) 등이 있다. 가장 큰 위협은 부동산가격하락에 따른 자산가치가 훼손되는 케이스다. 이는 담보가치하락 쭭 금융사자금회수가능성하락으로 이어져 가격리스크는 신용리스크로 전이될 수 있기 때문이다. 문제는 이자율 등 비가격리스크는 금융상품을 통해 위험분산이 가능한 반면 가격리스크는 대응할 수단이 없어 위험에 완전히 노출됐다는 것이다.
실제 부동산비가격 리스크는 국내에 도입된 MBS(Mortgage Backed Securities:주택저당증권), CBO(Collateralized Bond Obligation: 채권담보부증권) 같은 금융상품을 통해 금융사의 유동성확보는 물론 부동산대출과 관련된 신용리스크, 조기상환리스크에 대해서도 위험을 쪼갤 수 있다. 이자율도 금리선물, 옵션, 스왑 등 금융상품으로 리스크관리가 가능하다.

이와 비교해 부동산가격리스크를 관리할 마땅한 투자수단이 없어 해외사례를 벤치마킹할 때 부동산지수파생상품의 도입이 가장 대표적인 방안이다. 이 부동산지수파생상품은 부동산 가격 또는 수익률을 지표로 만들고, 이를 기초자산으로 거래하는 지수형상품을 뜻한다. 원리는 주가지수 파생상품과 비슷하다. 부동산지수선물(futures)의 경우 행사가격 이상으로 부동산지수가 오르면 매도자가 매입자에게 미리 약정된 방식으로 현금을 이전하는 방식을 취한다.

미국 시카고상업거래소(CME)의 경우 ‘S&P/Case-Shiller 주택가격지수’, ‘S&P/GPA상업용 부동산지수’가, 시카고선물거래소(CBOT)는 부동산 관련 리츠(REITs), 미국부동산지수가 거래되며 가격위험헤지수단으로 인기몰이중이다. 우리나라도 부동산파생지수가 도입되면 이 파생상품을 활용해 부동산가격이 하락(상승)을 우려하는 경우 부동산지수를 매도(매수)하면서 가격위험을 헤지할 수 있다는 지적이다.

송민규 연구위원은 “부동산파생지수를 활용하면 부동산가격이 하락하면 보유한 부동산의 자본손실이 발생하나 파생상품을 통해 이익이 발생해 손실을 보존할 수 있다”고 설명했다. 나아가 부동산 수요의 안정화 및 리츠 등 부동산간접투자기구의 발전에도 기여할 수 있다는 판단이다. 단순 투기목적으로 부동산에 투자할 경우 유동성이 낮고 거래비용이 높아 부동산지수를 통해 간접적으로 거래하는 것이 부동산시장에서 투기적 수요를 분리하는데 도움을 주기 때문이다.

앞서 도입된 리츠(REITs), 부동산펀드 등 대중화가 더딘 것을 감안하면 부동산지수 파생상품이 본격적인 리스크관리수단으로 활용되면 이들 부동산관련 금융상품들도 활기를 띨 것으로 내다봤다. 송민규 연구위원은 “파생상품의 기초자산이 되는 부동산지수는 부동산실거래가격을 기반으로 하며, 부동산시세가 지수에 반영되는 시차를 최소화해야 한다”며 “부동산가격 변화의 지역별 편차가 큰 상황을 감안하면 지역별 지수로 세분화시키는 것이 파생상품의 활용도를 높일 수 있다”고 분석했다.
그는 또 “부동산파생상품의 성급한 도입은 오히려 시장의 신뢰를 얻지 못하고 시장자체가 형성되지 않을 수 있다”며 “시간이 다소 소요되더라도 시장참가자의 이해를 증진시키고 지수의 완성도를 제고한 뒤 추진되야 할 것”이라고 강조했다.



최성해 기자 haeshe7@fntimes.com