부동산신탁시장 불황한파 매섭다

최근 금융위기에 따른 신용경색으로 부동산 건설경기가 극심한 침체에 빠지면서 부동산신탁 전업사들이 실적 부진의 늪에서 헤어나지 못하고 있다.

미국의 서브프라임 모기지 부실화 사태로 촉발된 글로벌 금융위기와 이로 인한 국내 금융시장의 혼란과 부동산경기 침체 때문이다.

게다가 부동산경기 침체로 건설사들의 연쇄부도가 가시화되면서 내년도 부동산신탁시장 전망도 불투명하다.
이 같은 열악한 시장 환경에도 불구하고 NH농협· 현대산업개발, 미래에셋부동산신탁, 지이자산운용, 새한자산운용 등 4개 업체가 이 시장 진입을 서두르고 있다.

자칫 과열경쟁 등으로 업계 전체가 공멸될 수 도 있다.

◇ 실적 부진과 수수료 덤핑 그리고 …

부동산 건설경기 침체와 저축은행의 부동산 PF대출 실적 부진 등으로 한국토지신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, KB부동산신탁, 한국자산신탁, 다올부동산신탁, 코람코자산신탁 등 7개 부동산신탁 전업사들의 9월말 수주 실적은 1542억5200만원으로 지난해 같은기간 1972억5700만원으로 430억500만원(21.9%) 줄어든 것으로 나타났다. <표 참조>

이처럼 부동산신탁 전업사들의 수주실적이 크게 감소한 것은 저축은행들의 PF대출 부진 등으로 담보신탁 수주가 크게 감소한데다, 주택분양 계약자들의 대금 결제 지연 등으로 사업계획에 차질을 빚으면서 시공 및 시행사로부터 대리사무의 약정보수를 제대로 받지 못했기 때문이다.
이와 관련 부동산신탁업계 한 관계자는 “토지신탁 등 다른 신탁 업무에 비해 담보신탁과 대리사무 신탁은 부동산경기 변화에 가장 민감하게 반응한다”고 설명한 뒤 “ 때문에 담보신탁사업 비중이 높은 다올부동산신탁과 코람코자산신탁 등 일부 전업사들의 올해 실적 전망은 다소 불투명한 상황”이라고 말했다.

이처럼 부동산 건설경기 부진 등으로 신규 수주물량이 감소하면서 이를 수주하기 위한 부동산신탁 전업사간 경쟁이 과열되고 있다. 이로 인해 업체간 신규 수주를 위한 약정보수 수수료 덤핑경쟁도 간헐적으로 일어나고 있다.

올해 시장에 진입한 일부 신규 부동산신탁 전업사들이 경영실적을 단기간에 끌어올리기 위해 기존 신탁사 보다 낮은 약정보수 수수료 체계로 수주 경쟁에 나서고 있다는 것.

기존 부동산신탁 전업사 한 CEO는 “최근 시장 상황이 좋지 못한 상황에서 신규 수주를 위한 수수료 인하 등과 같은 출혈 경쟁이 벌어지고 있다”며 “이 같은 덤핑경쟁이 지속될 경우 덩치가 큰 기존 신탁회사보다는 작은 신규 전업사들이 느끼는 위기감이 훨씬 더 클 것”이라고 지적했다.
◇ 부동산신탁시장 전망 “視界(시계) 제로”

부동산신탁시장 전망은 그야말로 ‘視界(시계) 제로’다. ‘글로벌 금융위기’라는 외부에서 불어 닥친 거센 파도와 정부 부동산정책의 불확실성까지 더해지면서 그야말로 부동산신탁 전업사들의 경영전망은 ‘시계 제로’상태다. 부동산경기 부진 등으로 건설사들의 연쇄부도가 가시화되고 있는데다 내년도 부동산경기 전망 역시 불투명한 상황이다.

이런 상황에서 대형 금융기관과 대형 건설사간 합작 등을 통한 부동산신탁시장 진입을 서두르고 있다.

부동산신탁시장은 2004년 6개회사에서 2008년 현재 50%가 증가한 9개회사가 영업경쟁을 하고 있으며, 4개회사가 신규로 시장참여를 추진 중에 있다. 신규시장 진출이 허용될 경우 4년만에 시장 참여자가 100%이상 증가 하게 되는 것이다.

게다가 내년 2월 자본시장통합법이 본격적으로 시행되게 될 경우 신탁을 영위하는 금융투자업자가 급증하게 될 것으로 전망된다.

대형 금융기관의 신규 시장 참여 자체는, 즉 다시 말해 부동산신탁전업사의 실질적 소비자가 금융기관인데 그 소비자가 생산자가 되는 구조가 된다. 이는 곧 수요기반의 상실이라는 구조적 한계에 봉착할 수도 있다.

특히 부동산신탁사의 주요 사업 중 하나인 담보신탁의 경우 풍부한 자금과 소비자 공신력을 바탕으로 한 신규 대형 부동산신탁 전업사들이 공격적인 영업을 하게 되면 급속도로 시장 잠식을 당할 수 도 있다. 금융업 전문가는 “자본시장통합법 시행을 앞두고 금융회사들이 부동산신탁업 진출에 눈길을 돌리고 있다”며 향후 부동산신탁업 시장의 경쟁이 더욱 치열해 질수 있다고 전망했다.

그러나 “부동산 경기침체라는 변수와 과밀한 진출로 인한 경쟁으로 기대만큼의 신탁업진출의 시너지효과가 있을지 알 수 없다”며 신탁업진출에 신중할 것을 주문했다.

부동산신탁업협회는 시장진입을 무조건 허용할 것이 아니라 우선 공기업을 민영화 시킨 후 그 결과에 따라 신규 설립을 허가할 방침이다. 신규신탁회사가 설립되면 민영화 대상인 공기업이 헐값에 매각되기 때문이다.

하지만 무한 경쟁의 위기감과 함께 새로운 도약의 발판이 될 것이라는 기대감도 크다.

아시아자산신탁 관계자는 “결국 창의력과 상상력을 바탕으로 고객들의 입맛에 맞는 새로운 신탁 상품을 개발하는 것이 관건이 아니겠나”고 반문했다.

                    < 부동산신탁업계 상품별 매출 실적 >
                                                                   (단위 : 백만원)
(자료 : 각사, 2008년 9월 기준) (     ) : 지난해 동기대비 증감률



김의석 기자 eskim@fntimes.com