팔아야 하나… 맡겨야 하나…

서울에 사는 김모씨는 수년전 경기도 이천의 논 1만4500평(4.8ha)을 증여받아 알고 지내던 마을 농민에게 농사를 맡기고 매년 일정한 소작료를 받고 있었다.

그러나 최근 한국농촌공사가 운영하는 농지은행으로부터 농지 임대 위탁 안내문을 받고서 고민에 빠졌다.

안내문에는 ‘정당한 사유 없이 자경하지 않을 경우 처분이행강제금 부과 등 불이익을 받게 될 것’이라는 내용이었다. 김모씨는 현재 자경할 여건이 안 되기 때문에 당장 매도를 해야 할 지 심각하게 고민하고 있다.
부재지주란 농지소재지의 시·군·구 또는 인접 시·군·구에 주민등록이 돼 있지 아니하고 실제로 거주하지 않는 토지 소유자를 의미한다. 부재지주 소유 토지 등 비사업용 토지는 그동안 재산증식을 목적으로 소유하는 경우가 많아 투기수단으로 이용돼왔다.

이에 따라 정부는 비생산적 투기행위를 근절할 목적으로 올해부터 양도세 실거래가 과세 및 세율 중과, 수용토지 채권보상, 종합부동산세 과세대상 범위 확대 등 부동산 세제를 중과하기로 했다.

또 내년부터는 양도세율이 기본세율(9~36%)에서 66%(주민세 포함)로 중과된다. 장기보유특별공제(보유연수에 따라 10~30%) 배제 등 세법상 불이익으로 인해 사실상 세금폭탄이라는게 전문가들의 의견이다.

그러나 부재지주 농지 가운데 △세대당 300평 이내의 주말·체험영농 농지 △5년 내 양도하는 상속·이농 농지 △지난해 말까지 취득한 종중 소유 농지 △개인이 20년 이상 보유한 것으로 오는 2009년까지 양도하는 농지 등은 중과대상에서 제외키로 했다.

이에 따라 현지인 외의 소유자(부재지주를 의미)가 농지 등을 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 ‘재촌’과 ‘자경’규정을 지켜야만 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않게 됐다.
재촌규정은 농지의 경우 양도일(잔금청산일 또는 등기등록일) 현재 농지 소재지의 시·군·구(자치구인 구를 말한다)나 인접한 시·군·구(자치구인 구)에 주민등록이 돼 있고 사실상 거주해야 한다. 자경규정은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야 한다.

그러나 양도일 현재 재촌과 자경요건을 충족한다고 해서 사업용 토지가 되는 것은 아니다. 양도일 현재 △3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 직접 농업에 사용했거나 △5년 이상 보유기간 중 3년 이상을 직접 농업에 사용한 경우 △보유기간 중 80% 이상을 직접 농업에 사용한 경우 등을 충족한 경우에만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

단, 300평 이하의 주말 체험 농장은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다. 또 임야의 경우 재촌 규정만 갖추면 된다.



◆ 단계별 중과규정 다르다 = 부재지주 토지 중과세에 있어서는 취득, 보유, 양도 및 보상 등 단계별로 세법상 제재가 다르다. 우선 개발시에는 개발이익을 환수하기위해 개발부담금제를 재도입하고 기반시설을 갖춘 토지공급확대를 위해 개발행위자에게 기반시설부담금을 부과한다.

취득 및 보유시에는 토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득자격이 강화된다. 종전까지는 가구주 및 세대원전원이 당해 토지가 소재하는 시·군에서 6개월 이상 거주해야 취득이 가능했으나 올해부터는 1년 이상 거주해야한다.

허가구역 내 의무이용기간도 늘었다. 농지의 경우 취득일로부터 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매가 불가능하다.

또 토지를 허가받은 대로 활용하지 않으면 농지처분명령이 내려지고 처분명령 후 6개월 내에 처분하지 않으면 매년 공시지가의 20%에 이르는 이행강제금이 부과된다.

지난 3월20일부터는 농지, 임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년 이상 해당 시·군에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 이용하지 않았을 경우 등 토지거래행위 위반행위를 신고하는 자에게 신고포상금을 주는 일명 ‘토(土)파라치’제도도 시행됐다.

이밖에도 비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 과세기준이 인별 합산 6억원에서 세대별 합산 3억원으로 하향조정되고, 과세표준적용률을 현행 50%에서 70%(2009년까지 100%)로 인상해 세 부담 상한도 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정된다.

양도 및 보상시에는 내년부터 모든 토지거래에 대해서 실거래가액으로 과세하고 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지에 대해 양도세율을 60%로 인상한다. 또 부재지주 토지보상의 경우 건교부장관이 투기우려지역으로 지정고시하는 택지지구에 해당되면 보상액 중 3000만원 초과분을 채권으로 보상한다. 일반적인 토지보상이 원칙적으로 현금보상이라는 점에서도 불이익으로 작용할 수 있다.



◆ 농지은행에 맡겨라 = 조수진 TNV 세무사는 앞의 김모씨 사례의 경우 “이행강제금을 안 내려면 농지를 처분하거나 처분통지를 받은 뒤 3년 간 자경에 나서면 처분명령을 피할 수 있다”면서도 “그러나 사실상 자경이 어려워 가급적 연내에 농지를 처분하는 것이 좋겠다”고 조언한다.

내년부터는 부재지주에 대한 양도소득세가 60%세율로 중과되는데다가 토지 등을 3년 이상 보유할 경우 보유기간에 따라 적용받는 장기보유특별공제 혜택도 없기 때문이다.

또 종합부동산세부담까지 고려한다면 종부세과세기준일인 6월1일 이전에 양도하는 것이 유리하다. 종부세 과세대상 기준일이 매년 6월1일이므로 연말 보유여부와 관계없이 기준일 현재 대상 자산을 보유한 상태일 경우 종부세가 과세되기 때문이다.

다만, 농지를 보유하고 싶은 경우 농지은행에 위탁하는 것도 고려할 수 있다. 2005년 10월부터 도시민들이 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농지은행에 맡기면 자경하지 않더라도 소유할 수 있기 때문이다.

그동안 농사를 지을 목적으로 농지를 취득하면 질병 등 불가피한 경우를 제외하고는 본인이 직접 농사를 지어야 했다. 또 상속받거나, 8년 이상 농사를 지은 뒤 이주하는 경우에는 3025평(1㏊)까지 소유할 수 있었으나 그 이상을 초과하는 농지는 처분해야 했다.

따라서 농지은행의 농지임대 수탁사업은 농지 소유자가 임대기간 동안 농사를 직접 짓지 않더라도 농지를 소유할 수 있도록 해준 것이다. 단 300평 이하 농지의 경우 농지은행에서 받아 주지 않으므로 주말 농장 등으로 변경하는 것이 좋겠다.

한편 농지를 맡긴 소유주는 임대기간 동안 임대료 수입을 거둘 수 있다. 예를 들어 김모씨가 농지 1만4500평(4.8ha)을 농지은행에 맡길 경우 임대기간(5년) 중 3000만원 가까운 임대수익을 거둘 수 있을 것으로 추정된다.

그러나 이 경우 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않으므로 추후 양도세 중과규정은 피할 수 없음에 주의해야 한다.

〈조언〉 TNV컨설팅, 원종훈 국민은행 PB사업부 세무사

                            <사업성을 인정받는 기간요건>
                                                ※ 위 내용 중 한가지에만 해당하면 사업용 토지로 인정받는다



김남현 기자 nhkim@fntimes.com