문형철 주택도시보증공사 감사자문위원, 이재명 정부의 부동산정책 변화를 기대하며

이재명 정부가 출범하면서 우리나라의 경제 여건은 외환위기를 극복한 2000년 이후 경제성장률은 보면 2009년 글로벌 금융위기(0.8%)를 제외하고는 2010년까지는 세계 경제성장률보다 높았으나 2011년 이후 2020년 코로나19 팬데믹(-0.7%)을 제외하고는 2%~3%대 낮은 성장률을 보이며 둔화하는 모습을 보이는 가운데에도 성장률을 유지하고 있다

단기적으로 경제성장률 전망치는 계속 낮아지고, 글로벌 경제 불확실성은 커지고 있는 가운데 특히 국내 부동산시장이 어떤 변화가 있을까 하는 기대와 우려 속에서 업계와 전문가들이 많은 관심과 조심스러운 전망을 하고 있다.

지난 5월 29일 한국은행이 기준금리를 0.25% 인하함으로 인해 대출 금리 하락에 따른 호재와 7월부터 금융당국의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행됨에 따라 대출 한도가 축소되기 때문에 대출 규제 강화와 경기침체, 고점 인식 등 악재가 혼재할 것으로 보인다.
앞으로도 금융당국은 경기 부양을 위한 추가적인 금리 인하를 예고하고 있지만 기준금리 인하가 부동산시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 보인다.

한편 2018년부터 인구는 감소하기 시작하였고 2019년부터는 사망률보다 출산율이 급격히 감소함으로써 노령화가 가속화되고 있다.

이에 따라 2025년 올해부터는 65세 인구 비중의 20.3%로 초고령 사회로 진입하였고 1~2인 가구 증가로 소형주택(59㎡)을 선호하는 시장으로 변화하고 있고 장기적으로는 인구 감소와 고령화는 부동산시장에 새로운 패러다임을 가져다줄 것으로 예상된다.

부동산 R114에 따르면 서울에 입주할 아파트 물량은 올해 약 4만 6,738가구에서 내년 2만 8,614가구 수준으로 약 39%가량 급감할 것으로 보이며, 전세 사기 등으로 인하여 비아파트(빌라, 다세대등)를 기피하고 있기 때문에 더욱 더 공급 부족 상황이 해소하기는 쉽지 않다.

이에 따라 서울 지역 주택 가격 상승세가 당분간 지속될 가능성이 크고, 비록 7월부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행하더라도 대출 영향이 상대적으로 적은 강남 등 초고가 아파트와 정비사업등의 호재가 있는 재건축·재개발 단지의 상승세는 계속될 가능성이 클 것으로 예상된다.
내수경기가 장기간 침체하고, 건자재 가격의 상승으로 꾸준한 주택 공급이 이루어지지 못함에 따라 수도권을 중심으로 한 선호 지역의 주택 공급 물량이 부족하다는 점은 집값 상승 요인으로 크게 작용하고 있다.

현 부동산 시장은 수도권과 지방간 양극화가 심화하고 있는 가운데 이를 해소하기 위해 대한건설협회는 4일 ‘제21대 대통령 취임 환영 성명’을 발표하고, “건설산업은 급등한 자재비와 지속적인 규제 강화로 위기를 겪고 있다”며 “세제 개편과 규제 완화를 통해 시장 정상화와 산업 회복을 유도해야 한다”고 주장하고 있다.

즉, 협회는 우선 취득세 중과세율 완화, 양도소득세 기본세율 적용, 종합부동산세 중과 폐지 등 주택 매매 관련 세제를 손질해 매매 활성화 해야 하고, 특히 지방 미분양 주택에 대해서는 취득세 50% 감면 및 5년간 양도세 전액 면제 등의 인센티브를 지원, 장기 공사에 대한 공기 연장 비용 지급 의무화를 법률로 명시화와 민간 공원 조성 사업 및 도시자연공원 관련 규제 완화를 통해 민간투자를 할 수 있도록 요구하고 있다.

전문가(건국대 박합수 겸임교수) 의견에 따르면 공공택지 입주 물량 부족, 재건축·재개발 입주 물량 급감, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 따른 민간 도시개발사업 침체라는 3요소가 내년부터 맞물리기 시작할 것"이라며 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속될 수 있다고 한다.

여기에 주택담보대출 금리가 최근 3%대에 진입하고, 이달 들어 한국은행이 기준금리 인하로 주택 매수 심리는 언제라도 살아날 수 있다고 건국대 박합수 겸임교수는 전망하면서 대책으로 "3기 신도시 용적률을 300∼350% 수준으로 상향하면 25만가구 정도를 쉽게 늘릴 수 있다"며 "이미 진행 중인 사업이라 5년 안에 입주할 수 있고, 10만가구 정도를 청년층 공공주택으로 할당한다는 신호를 주면 지금 주택을 구매하려는 수요를 대기수요로 돌려 시장 불안 요소를 줄일 수 있다"고 한다.

위에서처럼 업계의 요구와 전문가 의견은 새 정부에서 적극적인 주택 공급 확대와 조세, 대출 규제 관련해 어떤 부동산정책을 펼치느냐에 따라서 아파트 가격의 전반적인 추세도 변화할 가능성이 큰 만큼, 취득세 감면, 한시적으로 양도소득세 면제, 1가구 2주택자(수도권과 지방) 완화 등과 같은 대책은 필요해 보인다는 것이다.

한편, 팬데믹 이후 언택트소비가 점점 늘어남에 따라 대형 매장들은 축소나 폐업등으로 상업시설에 대한 수요가 감소하고, 도심공동화 및 상권의 슬럼화가 가속화되는 환경이므로 용도용적제에 따른 상업시설을 늘리는 것보다는 2025년 5월 서울시에서 규제철폐 일환으로 한시적이지만(3년) 상업지역 주거복합 건물의 비주거 비율을 20% 이상에서 10% 이상으로 완화하고 준주거지역에는 폐지함으로써 향후 주거시설 공급 확대에 순기능을 할 것으로 보인다.

이재명 정부의 적극적인 부동산 정책이 펼쳐지지 않는다면 역시! 부동산시장 회복은 쉽지 않다는 의견이다.

[문형철 주택도시보증공사 감사자문위원]