코람코, 부실 PF사업 정상화 견인…수서역 프라임오피스 개발사업 인수

[한국금융신문 주현태 기자] 코람코자산운용(이하 코람코)이 서울 강남구 수서역세권의 장기 미착공 사업장을 인수해 프라임오피스로 개발하는 프로젝트(이하 ‘수서역세권 오피스개발사업’)를 추진한다고 19일 밝혔다. 지난달 성수동 오피스 사업 정상화에 이어 또 한 번 부실 PF사업장을 되살리는 역할을 한다.

이번 사업지는 서울 강남구 자곡동 일원으로 수서역세권 공공주택지구 B1-2BL으로 업무·유통복합단지에 속해있다. 지하철3호선, 수인분당선, GTX-A (수서-동탄)와 SRT수서역에 인접해 있고 향후 GTX-A(서울역-수서) 개통이 예정되어 있는 동남권 교통의 핵심지다.

기존 사업자는 이곳을 대토보상용지 개발을 통해 오피스텔로 지어 분양하려 했지만 원자재가 폭등과 부동산시장 침체로 인해 첫 삽 조차 뜨지 못하고 사업이 멈춰 섰다.
코람코는 사업의 정상화를 위해 ‘코람코수서일반사모투자신탁166호펀드’를 설정하여 약 1100억원 규모의 장기 미착공 PF대출채권을 대위변제방식으로 인수했다. 현재 선매입 또는 임차수요를 보유한 추가투자자 모집을 진행 중이며, 기존 사업주로부터 사업권 인수를 마무리한 후 연내 본PF 체결 및 착공을 통해 사업을 정상화 한다는 계획이다.

코람코는 수서역세권 오피스개발의 사업성을 높이기 위해 기존 섹션오피스 개발 후 분양하려던 사업구조를 사옥형 프라임오피스로 전환해 지속적으로 임대 운용하는 방식으로 구조를 개편했다. 사업지 인근 삼성역 일대에서 진행 중인 글로벌 비즈니스센터, 영동대로 광역복합환승센터, 잠실 MICE 복합개발 등 굵직한 개발계획과 맞물리며 이 지역이 강남업무지구 확장의 최대 수혜지로 부상하고 있기 때문이다.

투자안내서에 따르면, 코람코는 이 사업이 수서역세권 복합단지 내 연접개발들에 비해 개발원가가 상당히 낮아진 점에 주목하고 있다. 게다가 토지 확보와 인허가 이슈, 복잡한 권리관계 등 개발 초기단계에서 발생할 수 있는 대부분의 리스크도 이미 해소된 상태라 투자의 불확실성이 낮아진 점도 기회요인으로 꼽고 있다. 현재 코람코는 사업구조와 설계 변경 마무리작업을 진행 중으로 곧 시공사 선정 등의 작업에 착수한다는 방침이다.

코람코는 이 사업에 캠코가 조성한 ‘PF사업장 정상화지원펀드’도 활용한다. 이 펀드는 PF위기가 극심했던 지난 2023년 부실 또는 부실우려가 있는 PF사업장 정상화를 돕기 위해 캠코가 5000억원을 출자하고 위탁운용사 5곳(▲신한자산운용 ▲이지스자산운용 ▲캡스톤자산운용 ▲KB자산운용 ▲코람코자산운용)이 각각 1000억원 이상의 민간자금을 개별 모집해 조성한 1조원 규모의 펀드다. 장기간 방치될 우려가 있는 부실사업장에 자금을 투입해 불필요한 사회·경제적 비용을 최소화해 건설경기를 안정화시키기 위한 목적이다.

이 펀드 설정당시 코람코는 캠코 출자금 외에 민간자금 1450억 원을 모아 총 2450억원 규모의 펀드를 조성했다. 5곳의 위탁운용사 중 최대 규모 펀드를 조성하며 부동산전문 운용사로서의 사업선별능력과 운용역량을 인정받은 바 있다. 현재 코람코는 총 3개 현장에 약 1700억 원의 자금을 투입하며 위탁운용사 중 가장 큰 성과를 보이고 있다.

코람코자산운용 국내부동산부문대표 김태원 부사장은 “지난 성수2가 오피스개발 사업과 이번 수서 오피스 개발사업은 코람코의 개발사업 재구조화 역량을 입증한 사례로서 캠코 PF펀드를 활용해 부동산개발시장 정상화에 큰 기여를 하고 있다”며 “멈춰진 사업 정상화를 통해 지역 발전과 투자자를 위한 자산 가치 향상을 동시에 추구해 책임 있는 AMC로서의 역할을 다 하겠다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com