미 기준금리 재차 인상…금리압박에 거래절벽 길어질 경우 집값 시나리오는

[한국금융신문 장호성 기자] 미국 중앙은행인 연준(Fed)이 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 3회 연속 자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)을 단행하면서, 세계적인 금리 인상 기조가 당분간 더 이어질 전망이다.

금리 인상으로 인해 대출압박이 강해질 가능성이 커진 가운데, 국내 부동산시장 역시 한동안 위축된 흐름을 보일 것으로 전망된다.

이미 올해 주택시장은 매매·분양 모두 관망세가 짙어지며 부진한 움직임을 보이고 있고, 이로 인해 급매물 위주 간헐적 거래만이 이뤄지며 집값 대세하락이 나타나는 추세다. 이 같은 관망세와 거래절벽이 길어질 경우, 매물을 내놓지 않고 버티던 집주인들도 매도에 나설 수밖에 없어질 것이라는 관측까지 나오고 있다.
◇ 정부 ‘세제 완화’ 강조에도 거래량은 부진, 매물 늘어도 소화가 안 된다

윤석열정부는 출범 이후 다주택자에 대한 세제 완화를 비롯한 ‘부동산 세제 정상화’를 기치로 내걸었다. 주택 수 대신 주택가격 기준으로 종합부동산세를 과세하고, 종부세 세율조정 및 과세기준 조정 등의 내용도 세제 개편안에 이름을 올렸다.

이 같은 일시적 세제 완화 움직임에 급매물이 출현하며 매물 자체는 늘었다. 부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 다주택자 양도세 중과 시행 직전인 5월 9일 5만5509건에서 9월 11일 기준 5만9759건으로 7.6% 증가한 것으로 나타났다.

그러나 막상 시장에 급매물이 출현해도, 최근 2년 사이 치솟은 집값과 대출규제 등으로 매물이 좀처럼 소화되지 않으며 거래량은 역대 최저치를 향해 달려가고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 21일 기준 서울의 아파트 거래량은 올해 들어 한 차례도 2천건을 넘지 못했다.

정권 교체 직후 규제완화 기대감으로 4~5월에 걸쳐 1700여건의 거래가 나타났던 것을 제외하면 6월 1078건, 7월 642건, 8월 594건으로 점점 하락세가 나타나고 있다. 2월 820건을 포함하면 올해에만 거래량이 1천건 아래로 내려간 것이 세 번이나 있었다.
한국부동산원 조사에 따르면 9월 3주 서울 아파트 매매수급지수는 80.2를 기록하며 19주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 조사 시점의 상대 비교지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2019년 6월 24일(78.7) 이후 약 3년 3개월 만에 가장 낮은 것이다. 지난해 11월 15일 조사에서 99.6을 기록하며 기준선인 100이 무너진 이후 44주 연속 매수자보다 매도자가 많은 '매수 우위' 상황이 지속되고 있다.

서울 은평구 소재 한 공인중개업소 관계자는 “거래가 없어서 사실상 개점휴업이라고 보면 된다”며, “가끔 찾아오는 고객들이 집값이 내려가지 않았냐는 문의를 하시는데, 거래 자체가 없으니 이런 분들에게 뭐라고 드릴 설명도 마땅치 않은 상황”이라고 답했다.

부동산 한 전문가는 “아직까지는 손해를 보면서까지 매도에 나서려는 집주인들은 없을 것이고, 시장 분위기를 볼 겸 시험 삼아 매물을 내놓으려는 움직임도 있을 것”이라며, “이번 정부는 집주인들을 ‘죄악시하지 않겠다’는 스탠스를 보이고 있고, 금리 인상도 소극적으로 가져가고 있는 점을 볼 때 집주인들이 ‘조금 더 버텨볼 수 있겠다’는 생각을 가지고 있는 것으로 보인다”는 생각을 전했다.

다만 이 전문가는 “지금과 같은 금리 인상 기조가 당분간 계속되고, 하락 매물이 나와도 소화가 되지 않는 상황이 길어지면 점점 버티기가 힘들어지는 집주인들이 늘어날 것이고, 이들의 매물이 점점 늘어나면 그 때가 비로소 전체적인 집값 대세 하락기에 접어들었다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.



◇ 정부는 ‘집값 더 낮춰야’…주택시장 경착륙 가능할까

이 같은 상황에서 집값을 하향 안정시키겠다는 의지를 거듭 드러내고 있다. 추경호닫기추경호기사 모아보기 경제부총리 겸 기획재정부장관은 7일 방송기자클럽 초청 토론회에 참석해 “조금씩 하향시키며 안정화 추세로 가야 한다. 서민들의 주거 안정 도모해야 한다”며 “그동안 부동산 가격이 워낙 급등했기 때문에 조금 하향 안정화시키는 것이 맞다고 생각한다”고 말했다.

추 부총리는 이날 방송기자클럽 초청토론회에서 “일부에서는 (부동산 가격이) 하향 안정화되니 거래가 주춤하고 시장이 얼어붙는 것 아니냐고 생각하는데, 일단 하락세가 있어 보이긴 하지만 완전히 기조적으로 하향 안정화 추세로 고착됐는지는 조심스럽게 봐야 한다”고 설명했다

다만 그는 “시장은 갑자기 많이 올라도 문제지만 급락해도 그 자체가 문제가 된다"며 "급락 현상은 경계하면서 하향 안정화해야 한다”며 현재 집값보다 10% 떨어뜨리겠다는 의지를 덧붙였다.

추 부총리는 “시장이 불안할 때는 여러 규제를 통해 시장 자금을 조이고, 만약 급락하고 급랭하면 규제를 조금씩 풀어서 시장 상황에 맞는 대응을 해야 한다”며 “앞으로 시장 상황을 지켜보면서 규제를 더 완화할지 여부를 판단해나가겠다”고 강조했다.

원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관도 집값을 최고가의 절반으로 낮춰야 한다는 의견을 꺼냈다. 원 장관은 지난 5일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 “하향 안정세가 상당 기간 지속될 필요가 있다”고 말했다.

원 장관은 이날 국회 국토교통위원회의 2021 회계연도 결산심사에 참석해 더불어민주당 최인호 의원이 ‘하향 안정화 기조를 계속 이어갈 것이냐’는 질문에 “그래야 한다고 생각한다”며 이같이 답했다.

원 장관은 “소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준으로, 서울의 경우 (가구소득 대비 집값 비율이) 18배에 이르러 금융위기 직전 8배보다 높고 금융위기 직후 10배보다도 높다”며 “18배인 가구소득 대비 주택가격 비율이 8배가 되려면 집값이 55% 하락해야 한다”고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com