아파트보다 뜨거웠던 빌라…‘권리산정일’ 모르면 낭패

[한국금융신문 김관주 기자] 지난해 서울에서 빌라 매매시장 열기가 뜨거웠다. 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 아파트에 규제가 집중되자 대체재인 빌라로 실수요가 몰렸기 때문이다. 또한 개발 호재에 따른 기대감으로 빌라를 찾는 투자자들도 많아졌다. 그러나 서울에서 진행되는 재개발 사업에서 권리산정 기준일이 속속 정해지며 빌라 매수에 ‘경고등’이 켜졌다.

11일 한국부동산원에 따르면 작년 11월 기준 서울 지역 연립·다세대주택 평균 매매 가격은 3억5235만원이다. 2년 전 같은 달(2억6414만원)과 비교하면 33.3% 올랐다.

또한 지난해는 빌라 거래량이 아파트를 넘어서기도 했다. 2021년 한 해 동안 서울의 다세대·연립 거래량은 5만6000여 건, 아파트는 4만2000여 건이다.
일반적으로 아파트 거래는 빌라보다 월간 기준 2∼3배까지도 많다. 빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지고 가격도 잘 오르지 않는다는 인식이 있어 수요자들은 아파트를 선호한다.

업계에서는 아파트값이 급등하자 실수요자들이 상대적으로 저렴한 빌라를 매수하는 것으로 분석했다. 또한 아파트 대출 규제가 강화되자 아파트 매수가 어려워진 사람들이 빌라로 옮겨간 것이다.

올해도 빌라 매수세가 지속될 것이란 전망이 나온다. 서울에서 공공과 민간 재개발 사업이 진행되며 개발 기대감이 커졌기 때문이다. 현재 공공이 주도해 진행하는 재개발 사업은 크게 신속통합기획, 공공재개발, 도심 공공주택 복합사업 세 가지다.

서울시는 도시재생 사업지 4곳을 포함한 민간 재개발 후보지 21곳을 신속통합기획 대상지로 선정했다. 종로구 창신동과 구로구 가리봉동, 동작구 상도동, 관악구 신림동 일대 등이 포함됐다.

또한 한국토지주택공사(LH) 등이 진행하는 공공재개발 사업에서도 오는 4~5월 중 18곳 내외의 후보지를 선정한다. 앞서 지난해 초 1차 공모에는 16곳이 선정된 바 있다.
서울에서는 2·4 부동산 대책의 핵심인 공공주도 3080+(도심 공공주택 복합사업)도 진행하고 있다. 현재까지 65곳이 후보지로 지정됐다. 이 중 증산4구역과 신길2, 방학역, 연신내역, 쌍문역동·서측, 부천원미 등 7곳이 선도 후보지로 본지구 지정 절차까지 마친 상황이다.

문제는 권리산정 기준일 이후 매입한 소유주들이다. 권리산정 기준일 이후 신축된 빌라 등을 매수하면 분양권을 받을 수 없다. 지분 쪼개기로 간주해 현금청산 대상이 된다. 현금청산이 되면 받는 보상금은 통상 시세보다 낮은 감정평가액으로 책정된다. 권리산정 기준일은 재개발·재건축 등 정비사업으로 짓는 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준이 되는 날짜다.

신속통합기획 민간재개발 1차 선정지는 지난해 9월 23일, 추가 모집지역은 오는 28일이다. 공공재개발 1차 선정지는 2020년 9월 21일, 현재 모집 중인 사업지는 지난해 12월 30일이 기준일이 된다. 도심 공공주택 복합사업은 작년 6월 29일이 권리산정일이다.

특히 도심 공공주택 복합사업은 현금청산 논란에 권리산정 기준일을 바꾼 바 있다. 정부는 대책 발표 시점인 지난해 2월 4일에서 본회의 의결일인 6월 29일로 늦췄다.

여경희 부동산R114 연구원은 “서울은 재개발 사업에서 권리산정 기준일 같은 강력한 제도가 마련되지 않으면 시세 차익을 기대하는 투기 수요가 몰릴 수 있다”며 “해당 제도는 부동산 시장 안정을 꾀할 수 있어 필요하나 선의의 피해자가 발생하는 것이 문제다. 서울에서 진행하는 재개발 사업들의 권리산정일이 모두 다르다 보니 일반인들이 정확히 파악하기 힘든 부분이 있다. 정부는 이들을 구제하기 위해 세심한 보완책을 마련해야 한다”고 말했다.

정부는 도심 복합사업 후보지 관련 현금청산 제도를 보완하겠다는 방침이다. 최근 노형욱 국토교통부 장관은 국토교통위원회 전체회의에서 “(도심 공공주택 복합사업 관련) 법안 통과 후 후보지에서 예정지구로 지정되는 과정에서 선의의 피해자가 있을 수 있다”며 “구제방안을 검토해 상의하겠다”고 밝혔다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com