이창희 하나신탁 사장, ‘물류센터·오피스’ 늘려 리츠 키운다

[한국금융신문 김관주 기자] 하나자산신탁이 물류센터와 오피스를 매입하며 리츠사업을 확대하는 모습이다. 리츠사업 실적은 신용등급 상향에도 긍정적인 영향을 미치고 있다.

◇ 천안 LG하우시스에 이어 두 번째 물류센터 인수

5일 하나자산신탁은 최근 경산 GS물류센터와 서울 서초동 강남빌딩을 인수하기 위해 리츠 설립을 추진했다.
리츠를 통한 물류센터 매입은 지난해 상반기 천안 LG하우시스 물류센터에 이어 GS물류센터가 두 번째다.

GS물류센터는 연면적(건축물 각 층의 바닥면적 합계) 2만7061.66㎡(8168평) 규모로 혼합형(상온·저온) 물류센터다.

현재 GS리테일이 책임임차인이다. 물동량은 전부 GS25 편의점에서 발주하는 물품으로 구성돼 있다. GS리테일 연 매출 중 약 75.4%를 차지하는 물류를 취급한다. 전차인은 GS네트웍스로 기타 보관 및 창고업을 영위하는 기업이다. 모기업인 GS리테일이 100% 지분을 보유하고 있다.

하나자산신탁은 해당 물류센터 매입을 위해 매입가액과 예상부대비용을 포함해 총 701억원을 투자할 계획이다.

지난달 2일 하나자산신탁은 실사보고서를 통해 “해당 부동산은 주변 물류센터와 비교했을 경우 최근 3년 이내 신축이며 연면적 5000평 이상 경쟁력 있는 물류센터다.
최근 트렌드에 맞는 혼합형 물류센터로서 경상권역에서 우량한 물건”이라며 “연면적 기준 751만원으로 매입할 예정으로 매매가격이 시세 대비 경쟁력이 있다”고 판단했다.

인근에 위치한 칠곡 쿠팡 풀필먼트센터는 저온 물류센터로 연면적 6139평, 평당 1059만원이다.

하나자산신탁이 물류센터 매입에 나선 까닭은 최근 물류산업이 빠르게 성장하는 가운데 화물 물동량 증가로 물류센터 수요도가 증가하고 있어서다. 지난 2018년 국내 화물 물동량은 20억톤을 돌파한 바 있다.

또한 신선식품에 대한 소비 욕구가 커지며 온라인을 통한 거래가 급증하고 있다. 이에 마켓컬리, 신세계, 쿠팡 등 주요 신선 이커머스 서비스 업체가 대형 저온물류센터 확보 경쟁을 벌이고 있다.

◇ 총 사업비 1161억…임차 수요 많은 GBD 위치

하나자산신탁이 운용하는 오피스 리츠는 최근 매각을 진행하는 DGB생명보험 부산사옥을 제외하면 서울 역삼동에 위치한 YK빌딩과 하나금융그룹 강남사옥, 대전 칼릭스빌딩이 있다.

최근 인수에 나선 강남빌딩은 연면적 3만6202.94㎡(1만951평), 지하 6층~지상 21층 규모다. 이중 하나자산신탁은 연면적 1만4097.20㎡(4264평), 지하 1층~지상 3층, 지상 17층~21층을 매입할 계획이다. 매입대상 층에는 스파크플러스, 하나금융투자, 스테이지나인, 케이아이엔엑스(KINX) 등이 업무시설을 임차하고 있다.

해당 빌딩 매입을 위해 하나자산신탁이 예상한 투자 금액은 매입가액과 예상부대비용을 포함해 총 1161억원이다.

테헤란로·서초대로 대로변에 위치한 일반 오피스 물건 매각단가는 평당 2400만원에서 3630만원 내에 형성돼 있다. 강남빌딩의 경우 평당 2399만원으로 평단가 측면에서 메리트가 있다. 또한 강남 업무지구(GBD) 인근 지역 오피스보다 전용면적이 넓어 효율적인 공간 분할과 배치가 가능하다는 특징이 있다.

해당 건물은 임차 수요가 많은 강남 업무지구(GBD)와 연결돼 있다. GBD 공실률은 지난해 4분기 2.0%로 서울 주요 3대(중앙권·강남권·여의도) 오피스 권역 중 가장 낮은 수준이다. 같은 기간 서울 주요 3대 권역 평균 공실률은 11.3%을 기록했다.

또한 서울 주요 권역에 위치한 프라임급 오피스 빌딩의 임대 안정화(준공 후 임대율 85% 이상) 기간은 평균 14.8개월이다. GBD의 경우 평균 12.2개월로 3대 권역 중 가장 짧은 안정화 기간을 나타내고 있다.

◇ 포트폴리오 다각화 이끄는 리츠, 신용등급에도 긍정적

하나자산신탁은 지난해 리츠 8개를 만든데 이어 올들어 추가로 4개를 더 내놓았다. 지난 6월 기준 하나자산신탁 운용리츠는 20개로 수탁규모는 1조3937억원이다.

이중 임대주택 리츠만 12개로 절반 이상을 차지하고 있지만 2019년 칼릭스빌딩, 지난해 LG하우시스 물류센터, 벨메르 호텔 등에도 투자를 추진하면서 리츠 포트폴리오를 확대하고 있다.

하나자산신탁은 리츠사업에 진출하면서 수익기반이 확대돼 신용등급 상향에 청신호도 들어왔다.

지난 6월 한국기업평가는 하나자산신탁 기업신용등급을 A(긍정적)에서 A+(안정적)으로 상향 조정한 바 있다.

신용등급 상향은 ▲수익기반 확대로 시장지위가 제고 ▲수익성이 매우 우수하며 재무건정성이 크게 개선 ▲수주 잔고를 기반으로 개선된 시장지위와 이익창출력을 유지할 것으로 전망되는 점을 반영했다.

책임준공확약 관리형 토지신탁 수주에 힘입어 리츠와 정비사업으로 구성된 다각화된 포트폴리오가 긍정적인 영향을 미쳤다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com