해외부동산 콕집은 은행, 투자대안처 선순위 배치

[한국금융신문 정선은 기자] 시중은행들이 국내 과열경쟁을 넘어 해외부동산을 대안 투자처 중 하나로 모색하고 있다.

은행 내 IB(투자금융) 관련 조직을 보강하고 선진국 ‘알짜 부동산’ 중심으로 선순위 대출 공급을 공략하고 있다.

◇ 호텔·오피스·물류센터…담보대출 취급 러시
22일 금융권에 따르면, 국내 주요 시중은행들은 해외부동산 투자 관련해 현재 미국, 유럽, 호주 등 주로 선진국의 호텔, 오피스, 물류센터 등에 대한 대출을 주로 실행하고 있다.

국내 은행에서 해외부동산 지분(equity) 직접투자에 나선 실적(record)은 뚜렷하게 없다. 기본적으로 은행업 본질이 대출이라는 점에서 여신(loan) 위주로 취급하고 있는 게 특징적이다.

투자 프로세스를 보면 다른 IB딜(deal)과 대체로 비슷한 절차를 밟고 있다. 예컨대 사업성 검토를 하고 내부 리스크협의체 등 심의를 거쳐 투자 의사 결정을 내리는 식이다. 여신심사위원회에 부치고 승인을 받아 취급하고 있다.

은행 별로 보면, 신한은행은 2014년부터 시작해 미국, 호주 등에서 우량 부동산 담보대출 공급을 지속해오고 있다.

투자 실례를 보면 페이스북, 아메리카온라인(AOL) 등이 임차인인 ‘뉴욕 맨해튼 소재 오피스 담보 대출’부터 ‘뉴욕 브루클린 메리어트호텔 담보 대출 리파이낸싱’, ‘워싱턴 D.C 리츠칼튼호텔 담보 대출’, ‘호주 상업용부동산 쇼핑센터 3곳 담보 대출’, ‘싱가포르 공장 및 창고 담보대출’ 등 다수가 꼽힌다.
신한은행은 최근 해외부동산 투자 관련 조직도 새로 꾸렸다. 기존에는 부동산금융부에서 취급했는데 올해 1월부터 ‘글로벌IB지원랩(Lab)’을 새로 설립해 취급하고 있다.

선순위 대출에 참여하고 있고 투자 절차를 보면 다른 IB딜과 동일하다고 할 수 있다. 신한은행 측은 “다만 부동산이라는 특성상 현장 방문(Site visit)이 이루어지는 경우가 많다”고 전했다.

한편, 신한의 경우 그룹 차원의 부동산 사업전략 틀을 갖추고 있는 점도 꼽힌다. 신한금융은 고객에게 부동산 생애주기(Life-Cycle) 전반에 걸친 상품과 서비스를 제공하기 위해 ‘그룹 부동산사업라인 협의체’를 가동하고 있다.

KEB하나은행도 미국, 유럽, 호주 등을 중심으로 호텔, 오피스, 물류센터 등에 대한 대출을 주로 하고 있다.

‘글로벌IB금융부’ 안에 해외부동산 투자 관련 팀을 운영하면서 여신을 취급하고 있다. KEB하나은행에 따르면, 올 7월말 기준 해외부동산 투자 신디케이트론 잔액이 4800억원(20건) 수준이다.

NH농협은행도 간접투자 중심으로 해외부동산 투자를 해오고 있다.

최근 해외 네트워크를 확장하는 기조로 안정성이 높은 부동산 담보대출 위주로 확대를 꾀하고 있다.

은행 투자금융부 안에 ‘해외투자금융단’을 두고서 해외부동산 투자를 검토하고 있다. NH농협은행 측은 “뉴욕지점 진출을 기반으로 미국 맨해튼 비즈니스지구 중심부(CBD)의 안정적 부동산 담보대출을 적극 검토하고 있다”고 전했다.

KB국민은행도 해외부동산에 직접투자하는 사례는 없지만 신디케이션에 참여하는 등의 방식으로 참여하고 있다.

◇ 은행들 “신규 수익원 절실” 고민

국내 은행들은 해외부동산을 대안 투자처로서 관심을 두고 있는 분위기다.

한 은행 부동산투자 담당자는 “국내 부동산 시장이 증권사를 비롯한 다수의 금융기관이 참여하게 되면서 경쟁이 격화된 상황”이라며 “국내 시장 상황에 따라 경기변동으로 적절한 투자 타이밍을 쉽게 잡기 힘든 점 등에 대비해서 대안적으로 해외부동산 투자를 모색한다”고 설명했다.

다만 ‘안정투자’에 대한 집중도가 높다고 볼 수 있다. 실제 외국환거래법상 직접 투자 제한이 있는 것은 아니지만 은행들이 지분투자에 나서 성공 사례를 만들지 못하고 있는 것만 봐도 그렇다.

개별 국가 별 투자·법률적 이슈를 제한 요인으로 꼽기도 한다. 예컨대 미국의 경우 대형은행이 자기자본으로 위험 투자를 하지 못하도록 하는 ‘볼커룰(Volker rule)’이 있어서 은행의 지분투자가 까다로운 측면이 있다는 것이다.

은행권 투자부문 한 관계자는 “국내 은행 시장 경쟁이 과열되고 진입장벽이 약화되면서 신규 수익원 창출에 대한 고민이 절실한 상황”이라며 “다만 은행은 신용도가 우량한 임차인의 장기 임차 확약, 풍부한 시장 유동성 등 안정적 자산에 대한 선별적인 투자가 요구된다”고 말했다.

한편, 해외부동산 대상으로 한 개인들의 펀드, 리츠 등 ‘투자쇼핑’ 관심도도 높아지고 있다.

정부는 이달 경제활력대책회의에서 관계부처 합동으로 공모리츠와 부동산펀드에 우량자산을 공급하고 세제혜택을 주는 내용 등이 담긴 ‘공모형 부동산간접투자 활성화 방안’을 내놓기도 했다.

한국금융신문은 ‘글로벌 부동산 투자 및 투자자보호’를 대주제로 해외부동산 시장 전망과 투자전략을 공유하고자 9월 24일 오후 2시 서울 포스코타워 역삼 이벤트홀에서 ‘2019 한국금융투자포럼’을 개최한다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com