부동산신탁, 신규 분양 70% 달성에 안간힘

[한국금융신문 서효문 기자] “문재인 정부 들어 부동산 규제가 강화되면서 부동산신탁사의 분양 성적이 암울해졌다. 올해 들어 대형사들도 미분양이 속출하는 상황이다. 특히 신DTI, DSR 등이 적용돼 주택 구매 자금 압박이 커지면서 ‘분양률 70%’가 새로운 과제로 주어졌다.” - 대형 부동산신탁 한 관계자.

부동산신탁 업계는 올해 새로운 과제가 생겼다고 말한다. 바로 분양률 70% 달성이다. 은행들이 정당 계약자들에게 중도금 대출 지원 협약을 맺기 위해서는 이 조건을 요구하는 상황이다.

대형 부동산신탁사 한 관계자는 “주택 구매 자금에 대한 소비자들의 관심이 높아진 가운데 부동산신탁사가 분양하는 단지도 관련 고민이 깊어지고 있다”며 “금융사인 부동산신탁사도 은행 등과 관련 협약을 맺기 위해 노력하고 있다”고 말했다.
그는 이어 “최근 은행들은 중도금 대출 협약 조건으로 일정 수준의 분양률을 요구하고 있다”며 “분양률 70% 이상 달성한 단지만 협약을 맺는 상황”이라고 덧붙였다.

은행들이 이 같은 조건을 요구하는 이유는 지난해 말 발표된 ‘10.24 가계부채 종합대책’ 후속 조치로 올해 들어 주택담보대출 LTV·DTI 책정 비율이 변화됐기 때문이다.

우선 지난 1월 보유 주택담보대출 원리금을 부채상환 비율로 책정하는 ‘신DTI’가 적용됐다.

지난 3월에는 모든 보유 대출 원리금이 부채상환 비율로 적용되는 ‘DSR’이 은행권에 도입됐다. 오는 7월에는 2금융권에도 DSR을 적용한다.

부동산 규제 강화에 따른 지역별 양극화도 은행들의 중도금 대출 보증 협약 문턱을 높였다.
이에 따라 건설사가 제공했던 ‘시공사 중도금 대출 보증’은 사라진 지 오래다. 과거와 달리 입지, 주택 금융 한도 등으로 인해 분양 성적 가늠이 어려운 상황에서 금융 지원을 결정하기 어렵다는 얘기다.

대형 건설사 한 관계자는 “부동산 규제에 이어 주택 금융 문턱이 높아지면서 수도권에서도 분양 성적을 가늠하기 어려워졌다”며 “미분양에 대한 우려가 커지면서 건설사들도 시공사 중도금 대출 보증에 대한 고민이 커졌다”고 말했다.

한편, 올해 부동산신탁사들의 분양 성적은 매우 암울하다. 일부 신탁사를 제외하고는 미분양이 속출하고 있다.

올해 분양한 5곳 중 4곳의 ‘완판’이 유력한 대한토지신탁을 제외하고는 대다수 신탁사의 분양 단지가 미분양되고 있다.

실제로 이달 하나자산신탁이 시행한 오피스텔 3곳(동탄 에이스케이씨티타워, 안양 센트럴 헤센 2차, 온천장역 삼정그린코아)도 최대 326실의 잔여 물량이 나오는 등 청약 마감에 실패했다.

부동산신탁 업계 한 관계자는 “부동산 규제 강화에 따라 앞으로도 어려움이 예상된다”며 “연내 추가 신탁사까지 등장한다면 어려움은 더욱 가중될 것”이라고 말했다.

서효문 기자 shm@fntimes.com