보금자리론 지방 비중 46.5%로 추락…주거사다리·연체관리 문제도 [2026 국감-주택금융공사①]

[한국금융신문 장호성 기자] 서민과 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 한국주택금융공사의 보금자리론이 수도권에 집중되면서 지역 간 정책금융 공급 불균형이 심화되고 있다는 지적이 제기됐다.

내년 도입을 추진하는 청년미래보금자리론 역시 실제 청년층의 주택 구입 수요와 맞지 않는다는 비판에 직면했다. 청년들이 선호하는 아파트 대신 빌라·오피스텔 등 비아파트 구입을 지원하는 방식이 오히려 향후 주거 이동을 어렵게 만들 수 있다는 우려다.

여기에 기존 보금자리론의 연체잔액이 3년여 만에 3배 이상 늘어나고, 담보주택이 경매로 처분된 이후에도 채무가 남는 사례가 발생하면서 정책모기지의 공급부터 사후관리까지 전반적인 개선이 필요하다는 목소리가 나온다.

비수도권 보금자리론 비중 46.5%…김경환 "지방공급 확대 모색"

15일 국회 정무위원회의 한국주택금융공사 국정감사에서는 보금자리론의 수도권 쏠림 문제가 주요 현안으로 다뤄졌다.

박대출 국민의힘 의원이 주금공으로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 1~8월 보금자리론 총공급액 16조7000억원 가운데 비수도권 공급액 비중은 46.5%에 그쳤다. 지난 2024년 56.1%에서 2년 새 9.6%포인트(p) 하락한 수치다.

공급 건수 기준으로도 비수도권 비중은 2024년 60.3%에서 올해 1~8월 50.6%로 줄었다. 비수도권의 주택금융 수요가 상대적으로 위축된 가운데 정책모기지 공급마저 수도권에 집중되는 양상이다.

지역별로는 경남의 보금자리론 공급액 비중이 지난해 5.6%에서 올해 1~8월 4.9%로 하락해 5%선 아래로 내려갔다.
박 의원은 지난해 국정감사에서도 지방 실수요자에 대한 정책금융 지원 강화 필요성이 제기됐지만 오히려 공급 불균형이 심화됐다고 지적했다. 이에 지방 우대금리 확대와 청년미래보금자리론의 지역별 공급 비중 재점검 등을 요구했다.

김경환 주금공 사장은 비수도권 공급 비중 감소의 주요 원인으로 수도권 주택가격 상승과 주택 구입 수요 집중을 꼽았다. 민간은행들이 주택담보대출 금리를 인상하면서 상대적으로 보금자리론의 금리 경쟁력이 높아진 점도 수도권 대출 수요를 끌어들인 요인으로 설명했다.

실제로 주금공의 10월 보금자리론 금리는 아낌e-보금자리론 기준 연 4.90~5.20%로, 저소득청년·신혼가구·사회적배려층 등에 대한 우대금리를 적용하면 최저 연 3.90~4.20% 수준이다.

김 사장은 지방 실수요자 지원을 강화하기 위해 청년미래보금자리론에 비수도권 우대금리 0.4%p를 적용할 계획이라고 밝혔다. 현재 미분양관리지역 내 미분양주택 구입자 등에 적용되는 우대금리와 별개로 신규 정책상품을 통해 지역 간 공급 불균형을 완화하겠다는 취지다.

다만 지방 우대금리 도입만으로 수도권에 집중된 주택 구입 수요를 분산할 수 있을지는 미지수다. 주택가격과 지역별 거래 여건, 정책대출의 실제 수요를 종합적으로 고려한 공급체계 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

청년은 아파트 찾는데 정책은 '비아파트'…주거사다리 실효성 논란

정부와 주금공이 내년 도입을 추진하는 청년미래보금자리론도 국정감사에서 무게있게 다뤄졌다.

청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억원 이하 빌라·오피스텔 등 비아파트를 구입할 때 저금리 정책대출을 지원하는 상품이다. 연간 3조원 규모로 2년간 한시적으로 공급할 예정이며, 담보인정비율(LTV)은 최대 80%까지 적용하는 방안이 마련됐다.

문제는 기존 청년층의 주택 구입 수요가 아파트에 집중돼 있다는 점이다. 서일준 국민의힘 의원이 제시한 자료에 따르면 지난해 청년층에 공급된 보금자리론 약 12조원 가운데 아파트 구입에 사용된 자금은 11조6000억원으로 전체의 약 96.7%를 차지했다. 반면 비아파트 구입에 사용된 자금은 약 4000억원에 그쳤다.

서 의원은 청년층의 실제 주택 구입 수요와 새 상품의 지원 대상이 서로 어긋나 있다고 지적했다. 특히 서울 주택매매에서 빌라가 차지하는 비중이 2022년 55%에서 지난해 26.2%로 감소한 점을 언급하며 비아파트의 낮은 환금성을 문제 삼았다. 정책대출을 통해 비아파트를 구입한 청년들이 향후 해당 주택을 매각하고 아파트로 옮겨가려 할 때 어려움을 겪을 수 있다는 것이다.

김 사장은 비아파트의 환금성 문제를 인정하면서도 청년들의 주거 선택지를 넓히는 데 정책의 목적이 있다고 설명했다. 그는 기존 보금자리론을 통한 아파트 구입 지원은 유지하되, 월세와 비슷한 수준의 원리금 부담으로 비아파트를 구입해 주거 안정을 확보할 수 있다면 의미 있는 대안이 될 수 있다는 입장을 밝혔다.

보금자리론 연체잔액 3배 급증…경매 후에도 304억원 채무

기존 보금자리론의 건전성 관리도 국감에서 지적된 과제다. 박성훈 국민의힘 의원이 주금공으로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 8월 말 기준 보금자리론의 30일 이상 연체 대출잔액은 5934억원으로 집계됐다. 지난 2022년 말 1918억원 대비 209.4% 증가한 규모다.

같은 기간 연체 차주는 2055명에서 4659명으로 126.7% 늘었다. 특히 90일 이상 연체잔액은 768억원에서 3089억원으로 약 4배, 1년 이상 연체잔액은 250억원에서 1493억원으로 약 6배 증가하면서 장기연체 관리 필요성이 부각됐다.

박홍배 더불어민주당 의원도 보금자리론을 이용하는 신혼가구와 생애최초 주택구입자가 증가하는 상황에서 상환능력 관리의 중요성을 강조했다. 소득 증가 속도보다 대출 증가 속도가 빠르고 연체율도 상승하는 만큼 잠재적인 부실 위험을 선제적으로 관리해야 한다는 취지다.

연체가 장기화하면서 담보주택이 경매로 넘어가는 사례도 누적되고 있다. 2020년부터 올해 8월까지 주금공이 직접 관리하는 보금자리론 계좌에서 경매에 착수한 사례는 총 4117건이었다. 이 가운데 실제 매각과 배당까지 완료된 사례는 1683건으로 집계됐다.

특히 경매에 착수한 차주 가운데 30·40대가 2666건으로 전체의 64.8%를 차지했다. 대출 심사 당시 연소득 4000만원 이하였던 차주의 경매 착수 사례도 2327건으로 전체의 56.5%에 달했다. 집이 경매로 처분된 이후에도 채무가 남는 경우가 있었다. 경매 이후 발생한 미수채권 누적액은 원금 기준 568억원이며, 올해 8월 말 현재 남아 있는 미수채권 잔액은 304억원으로 집계됐다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com