부동산임대업 규제비율 도입…자영업자 대출 '깐깐'

[한국금융신문 정선은 기자] 부동산 임대업 대출을 취급할 때 임대업 이자상환비율(RTI, Rent to Interest) 지표에 따라 대출의 적정성 여부를 심사하는 방안이 도입된다.

가계부채 증가 취약 요인으로 꼽히는 개인사업자(자영업자) 대출 리스크 관리를 위해 여신심사 가이드라인이 적용된다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 부동산임대업 이자상환비율(RTI) 도입을 포함했다.
RTI란 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간이자비용과 해당 임대건물 기존대출의 연간이자비용 합으로 나눈 수치다.

이번 방안은 자영업자 대출, 그중에서도 부동산 임대업 쏠림에 대응해 자금이 다양한 분야에 공급되도록 하기 위한 차원이다. 금융위, 금감원 자료에 따르면, 올해 10월 기준 은행권 개인사업자대출 중 부동산 임대업이 약 38.9%를 차지하고 있다.

임대소득은 임대건물 혹은 사업장 별 임대차계약서, 공신력 있는 시세 자료, 감정평가서, 주변 시세 등을 근거로 산출한다. 임대보증금은 간주소득(평균예금금리 적용)으로 인정해 임대소득에 합산한다.

이자비용은 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고, 금리 상승에 대비한 스트레스 금리를 최저 1%포인트(P) 가산한다. 최근 3년간 예금은행 중소기업대출 신규 취급 가중평균금리 중 최고치에서 최근 월 공시 금리를 차감하되, 1%포인트 미만인 경우 1%포인트를 적용한다. 3년 이상의 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용대상에서 제외된다.

해당 임대건물에 대한 기존대출 이자상환액을 알기 어려운 경우에는 중소기업대출평균금리(잔액기준)에 스트레스 금리를 합산해 적용한다.
RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 대한 대출 취급 때 활용한다. 다만 RTI 기준 미달시에도 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능하다. 제도 시행 경과에 따라 취급기준 재설정할 수 있다.

1억원 이하 소액 대출, 상속 등 불가피한 채무인수, 중도금대출 등은 RTI 심사대상에서 예외적으로 제외된다. 가이드라인 시행 후 취급된 중도금대출이 잔금대출로 전환될 경우 RTI를 적용한다.

담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 분할상환 하도록 한다. 유효담보가액은 담보인정비율에서 선순위 채권액(임차보증금 등)을 뺀 값과 담보기준가액을 곱한 수치다. 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 6억원은 만기에 일시 상환하더라도 2억원은 10분의1인 2000만 원씩 나눠 갚아야 한다는 뜻이다.

금융위가 배포한 사례 별 분석을 보면, 서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구입해 임대사업을 하려는 사람이 있다고 가정한다. 은행 정기예금 금리 1.56%, 스트레스 금리 1%, 유효담보가액 5억5000만원이다. 이때 3.6% 변동금리부 대출 시, RTI가 1.36배로 최대 5억4000만까지 대출받을 수 있다. 반면 4.1%고정금리부 대출 시, RTI가 1.53배로 최대 6억1000만원까지 대출받을 수 있다. 상가에 대한 대출액(6억원)이 유효담보가액(5억5000만원)을 초과하므로 초과분을 매년 10분의 1(500만원)씩 분할상환 해야 한다.

아울러 1억원 초과 신규 대출 취급 때는 차주의 소득대비대출비율(LTI)을 참고지표로 활용토록 한다.

대출총액은 차주의 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산해 구한다. 차주 소득은 영업이익을 기준으로 하되 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산할 수 있다. LTI 활용은 금융회사 자율사항으로 규정하되, 10억원 이상 대출 취급 때는 LTI 적정성에 대한 심사의견 기재를 의무화해야 한다.

금융회사는 차주의 대출총액, 소득정보, LTI 비율 등을 전산관리하고 대출 추이 및 건전성 등을 모니터링하도록 한다. 당국은 LTI 지표 운영 현황, 규제 필요성 등에 따라 향후 관리지표로 활용할지 여부를 결정할 예정이다.