재테크 Q&A - 부동산거래시 유의사항

1. 요즘 집구하기도 어렵지만, 또 집주인 입장에서는 세입자도 잘 만나야 하는데 이렇게 전세계약을 하면서 집주인이 유의할 사항이 있겠지요?

그렇습니다. 요즘 아시다시피 전세보증금이 많이 올랐지요. 그래서 많은 사람들이 전세자금 대출을 받습니다. 그런데 이때 집주인은 대출에 동의를 해 주고, 대출금으로 전세보증금을 받게 되지요. 그렇지만 전세 계약이 끝날 때는 집주인이 무심코 세입자에게 전세자금을 돌려주는 경우가 있어요. 그런데 만일 세입자가 그 돈을 은행에 갚지 않으면 집 주인이 대신 갚아야 합니다. 왜냐하면 전세자금대출은 임차보증금을 담보로 했기 때문이지요. 그래서 전세기간이 끝나면 세입자가 나갈 때 전세보증금을 세입자에게 주는 것이 아니라 집주인이 은행에 대출을 그 돈으로 갚아야 합니다.

2. 그러면 집 주인만 유의할게 아니라 세입자도 유의할 사항이 있을텐데요..
아무래도 세입자가 알아야 할 게 더 많지요. 우선은 그 집 주인이 맞는지를 확인해야 합니다. 세입자가 집주인 행세를 해서 문제가 된 경우도 있었으니까요. 그래서 등기부등본이나 건축물대장 등을 확인해야 하구요. 그런 다음엔 집 주인이 전세자금 대출에 동의 해 줄 것인지도 미리 확인을 해야 합니다. 그런데 문제는 들어갈 집이 대출이 많은 경우지요. 이때는 깡통의 우려가 있잖아요. 그래서 계약을 할 때 전세금으로 대출일부를 상환하는 조건으로 하기도 합니다. 그런데 이때 주의 할 것이 반드시 금융회사에 같이 가서 대출을 상환하고 영수증을 받아 두셔야 합니다. 그리고 나중에 근저당권 말소도 확인을 해야 하구요.

3.요즘은 부동산 매매도 많이 늘었다고 하는데.. 이때도 매수자가 유의할 사항들이 있지요?

그렇습니다. 아무래도 매매시에 보면 대출이 있는 경우가 많지요. 그런데 이때는 먼저 대출이 얼마나 되는지를 확인해야 합니다. 보통은 근저당 설정으로 확인을 하는데 그 설정액은 정확한 대출금액은 아니지요. 그래서 매도인의 동의를 받은 후에 금융회사에 가시면 서면으로 채무확인서를 발급받을 수가 있습니다. 그러면 그 집을 담보로 한 담보 대출이 얼만지, 신용대출이라도 집에 영향이 있는 대출이 얼만지를 정확히 확인 할 수가 있습니다.

4. 그러면 매도인이 유의할 사항은 어떤 게 있을까요?

보통 집을 팔 때 보면 대출을 끼고 파는 경우가 많지요. 물론 집주인이 필요해서 대출 받은 경우도 있지만, 사는 사람의 신용이 좋지 않거나 아니면 팔기 쉽게 하려고 미리 대출을 받는 경우도 있습니다. 그런데 이렇게 대출을 받고 나서 팔 때는 분명히 해야 할 것이 있는데요. 그것은 그 대출채무를 매수인 앞으로 돌리는 겁니다. 그런데 간혹 구두로만 약속하는 경우가 많지요, 그렇지만 이때는 거래 금융회사에 매도인과 매수인이 같이 가셔서 담보채무인수약정서를 직접 작성하고 사본을 보관해 두시는 것이 안전 합니다.
5. 그 외에도 부동산 매매와 관련한 금융관련 분쟁이 많다고 하는데 어떤 사례들이 있나요?

먼저 앞에서 말씀드린 것처럼 전세보증금을 세입자에게 줬는데 세입자가 금융회사에 갚지를 않아서 집주인은 모르고 있다가 강제집행을 당한 경우가 있구요. 또 집주인과 세입자가 전세자금으로 대출 일부를 갚기로 했는데 집주인이 이행을 안하는 거지요. 그래서 근저당권 감액이 되지 않아서 생긴 분쟁도 있었습니다. 그리고 또 다른 경우는 채무인수약정서를 작성하지 않아서 생긴 분쟁인데요. 대출을 인수하기로 해놓고 매수인이 그런 사실이 없다고 잡아떼는 거지요. 그 바람에 매도인이 이자를 계속 납입한 사례도 있었습니다. 따라서 부동산 매매 등과 관련해서는 반드시 서류로 계약하고 확인해야 나중에 다툼이 없습니다.



허과현 기자 hkh@fntimes.com