[집중분석] 전세가 상승세 당분간 지속될 것

추가적인 매매가 상승 어렵고 가격하락 우려

전세보증금에 대한 기대수익률 하락 등 영향

최근 부동산 시장의 경기가 다시 상승할 것이라는 조심스러운 예측이 나오고 있다. 시공사들은 운전자금회수를 위해 분양을 전세로 전환하는 사례가 증가하고, 최근의 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 연결되는 경우 미분양 및 미입주 해소에 긍정적인 요인이 될 수 있기 때문이다.
또한 전세가가 오르면서 중소형 주택을 중심으로 매매가 소폭 살아나고 있기도 하다. 하지만 가격과 수급상황, 전세가격 비율을 감안할 경우 당분간 매매가격 강세 반전은 어려울 것이란 전망이 나오고 있다. 한국신용평가 기업평가본부 정봉수 수석애널리스트는 ‘전세가격 상승 원인 및 매매가격 상승 가능성 분석’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다. 이에 본지는 이 보고서를 통해 부동산 시장 현황과 향후 전망에 대해 살펴봤다.

◇ 전세수요와 공급 불일치로 전세가격 상승

이 보고서는 최근의 전세가격 상승은 전세수요와 전세공급의 불일치로 인해 발생하는 현상이라고 설명했다. 하지만 전세는 주택 임차계약의 특수한 형태로 그 수요와 공급을 계량적으로 파악하기가 현실적으로 어렵다. 다만 전세 거래의 대상물인 주택이 부족하다면, 이는 전세 수급에 영향을 주었을 것이라고 분석했다.

이 보고서는 2005년 이후 서울과 수도권 그리고 전국의 주택보급률은 증가세를 유지해왔다고 설명했다. 따라서 주택 수급상황이 지속적으로 개선된 것을 볼 수 있다고 분석했다. 그러나 주택보급률 지표는 가구수 산정시 1인가구를 제외하고, 주택수 산정시 다가구 주택을 소유권을 기준으로 단순히 1호로 집계함에 따라 주택수요와 주택공급이 모두 과소 집계된다. 따라서 2008년 12월 국토해양부는 가구수를 기존의 보통가구에서 1인가구를 포함하는 일반가구로 대체하고, 주택수에 다가구주택의 구분거처수를 반영한 새로운 주택보급률 산정방안을 발표했다.

새로운 주택보급률에 따르면 2009년 인천과 경기의 주택보급률은 전년 대비 상승했지만 서울은 전년 대비 하락했다. 새로운 주택보급률은 기존 지표보다 주택 수급상황에 대한 현실반영력은 제고됐으나, 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되지 않아 주택보급률이 과소 계산될 수 있다는 문제점을 내포하고 있다고 설명했다.
보다 현실적인 주택 수급상황 분석을 위해서는 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킨 주택보급률이 필요하다고 지적했다.

이 보고서는 주거용 오피스텔 공급을 추정하기 위해 국세청의 기준시가 조사대상 오피스텔 호수와 2005년 인구주택총조사 자료를 이용했다. 2005년의 지역별 주거용 오피스텔을 기준으로 국세청 기준시가 조사대상 오피스텔 증가율만큼 주거용 오피스텔이 증가하는 것으로 가정했다. 주택보급률 계산에는 2005년 인구주택 총조사 결과를 이용해 통계청이 추정한 추계가구수를 계산식의 분모로 사용하는데, 추계가구수 이용시 2006년 이후의 실질적인 가구수 변화를 반영하지 못한다는 단점이 존재한다고 설명했다. 따라서 이 보고서는 2005년의 보통가구수를 기준으로 주민등록 세대수 증가율을 반영해 2009년까지의 가구수를 재추정했다.

◇ 2008년 이후 수도권 주택 수급상황 지속적 개선

이 보고서는 세대수 증가율을 통해 추정한 가구수를 사용해 수정된 주택보급률을 계산한 결과 2008년 이후 서울과 인천 그리고 경기 모두 주택보급률이 상승한 것으로 나타났다. 새로운 주택보급률과 수정된 주택보급률이 차이를 보이는 가장 큰 이유는 2009년 이후 수도권의 세대수 상승률이 하락했고 특히, 서울의 경우 2010년 이후 세대수가 감소세로 반전됐기 때문이라고 설명했다. 추계가구수를 이용해 수정된 주택보급률을 추정하면 2010년 서울과 경기의 주택보급률이 전년 대비 하락했는데, 이는 2009년 이후 세대수와 추계가구수에서의 증가율이 역전되면서 추계가구수 증가율이 세대수 증가율을 상회했기 때문이라는 것. 세대수 변동을 감안한 수도권의 수정된 주택보급률이 지속적으로 상승한 점을 감안할 때 주택 수급상황은 최근의 전세가격 상승의 원인이 아닌 것으로 판단했다. 2010년의 멸실주택이 증가한 경우 실제 주택보급률은 추정치보다 낮을 수 있지만 멸실주택의 과거 평균 수준을 감안할 때 멸실 증가로 인한 주택보급률 하락효과는 크지 않다고 분석했다.
이 보고서는 주택수급상황이 최근의 전세가격 상승의 원인이 아니라면 전세 수급상황 변동이 유력한 원인으로 부상하게 된다고 설명했다. 최근 전세 수급상황에 영향을 미친 요인은 높은 주택가격과 낮은 금리, 그리고 멸실주택 증가 등 크게 3가지로 볼 수 있다고 덧붙였다. 높은 주택가격은 최근의 전세가격 상승의 주요 원인이라고 판단했다. 2008년 세계금융위기로 인한 주택가격의 하락폭이 크지 않았고, 소득대비 주택가격이 높은 수준으로 지속되고 있기 때문이라는 것.

소득대비 주택가격을 나타내는 지표인 PIR(Price to Income Ratio)을 살펴보면, 미국과 일본에 비해 상대적으로 높은 PIR이 유지되고 있다. 국가별 PIR 작성 방법의 차이 등으로 인해 PIR을 직접 비교하는 것은 한계가 있다. 그러나 2000년 이후 주택가격 상승세가 지속돼 과거 대비 PIR이 높은 수준이고, 2008년의 PIR 하락폭이 상대적으로 작았다는 것을 감안할 때 현재의 주택가격은 과거 대비 또는 타 국가 대비 상대적으로 높다.

상대적으로 가격수준이 높아 가격상승 가능성이 크지 않고, 미분양 및 미입주 물량 누적과 금리인상 등으로 인한 매매가격 하락 가능성 마저 존재함에 따라 주택 매입수요는 감소하고 임차수요가 증가했다. 그리고 높은 주택가격과 가격하락 가능성으로 인해 투자목적의 주택 매입수요와 신규 전세공급이 감소했다. 따라서 높은 주택가격은 전세수요와 전세공급에 직접적으로 영향을 줌으로써 전세가격 상승의 주요 원인이 된 것으로 판단했다.

또한 낮은 금리는 임차계약 형태 중 전세의 수요와 공급에 영향을 미친 요인으로 분석했다. 낮은 수신금리는 전세보증금의 기대 수익률을 하락시켜 주택 임대인으로 하여금 전세보증금의 일부를 월세로 전환하거나 전세보증금을 인상하도록 만든 요인이라고 설명했다. 그리고 낮은 여신금리는 주택 임차인으로 하여금 전세보증금이 인상되더라도 월세보다는 전세를 선호하게 만드는 요인이라고 분석했다.

한편, 수정된 주택보급률 추정을 위해 연도별 멸실주택을 추정한 결과 2009년 이후 주택멸실이 증가했을 가능성이 있는 것으로 나타났다. 멸실주택규모와 멸실 발생시점 추정결과는 현실과 다소 차이가 존재할 수 있지만, 뉴타운 사업과 재건축/재개발사업 등으로 인한 멸실주택은 일시적으로 주택공급을 감소시키고 전세수요를 증가시켜 전세가격 상승을 유발하는 요인이 될 수 있다고 설명했다.

◇ 수도권 전세가격비율 2000년 대비 낮은 수준

이 보고서는 수급측면에서 2010년 주택공급이 누적된 가운데 주택수요 증가율이 감소하는 모습을 보이고 있다고 설명했다. 수요측면에서는 2001년부터 2006년까지 수도권의 세대수 증가율이 연평균 3.5%였지만 2009년의 증가율은 전년 대비 1.1%수준으로 하락했고 특히, 서울의 경우 2010년 이후 세대수가 감소했다. 또한 상대적으로 구매력이 약한 1인 가구 및 세대의 비중이 점차 증가하는 점도 부담 요인이라고 설명했다. 따라서 2000년대 초반과 같이 공급부족과 수요증가가 주택가격 상승을 견인하기는 어려운 상황이라는 것. 최근의 상승세에도 불구하고 수도권의 전세가격비율은 2000년 대비 낮은 수준이라고 설명했다. 따라서 최근의 전세가격 상승은 매매가격보다는 전세가격비율의 상승을 견인할 것으로 예상되고 있다.

이 보고서는 주택가격 수준과 수급상황 그리고 전세가격비율을 고려할 때 전세가격 상승으로 인한 매매가격 상승 가능성은 낮은 것으로 판단했다. 과거에 비해 주택 수급상황이 개선됐고, 상대적으로 매매가격은 높고 전세가격은 낮아 단기적으로 전세수요가 매매수요로 전환되기는 어려울 것으로 보이기 때문이다. 따라서 전세가격 상승을 기반으로 매매가격이 강세로 반전되기 보다는 당분간 전세가격비율 상승세가 지속될 것으로 예상했다.

                            〈 수정된 주택보급률 추정 결과 〉
                                                                           



고재인 기자 kji@fntimes.com