후분양제, 은행권 중소건설사 대출 축소

사업성 평가 분양 보증제 확대해야



최근 후분양제의 시행방안이 발표됨에 따라 부동산 및 건설업계뿐 아니라 은행권의 영업에도 영향을 미칠 것이라는 지적이 제기되고 있다.
은행의 건설자금 대출시 리스크가 높아짐에 따라 영업기회가 줄어들 것이라는 분석이다. 또 한편에서는 은행이 직접 하는 프로젝트 파이낸싱(PF)은 줄고 간접투자 형식의 PF가 활성화 될 것으로 전망한다.

이 같은 변화에 따라 은행권의 건설자금 대출 영업도 변화가 불가피할 것이라는 지적이다.



◇ 은행 영업기회 감소

기존 선분양제도 하에서는 보통 시행사가 토지를 매입한 이후 이를 담보로 은행으로부터 건설자금을 대출받는다. 시행사는 토지 매입 이후 바로 분양에 들어가고 이 분양비로 일부 대출금을 상환한다.
착공을 하게되면 고객으로부터 중도금을 받아 대출금을 상환하고 공사를 진행하게 된다.

그러나 후분양제가 도입되면 은행은 중간에 자금회수 기회를 상실한다. 착공 이후 분양 실적이 좋지 못해 시공사의 부실로 이어질 경우 은행도 대출금 회수에 어려움을 겪을 수 있다는 지적이다.

그만큼 리스크가 높아짐에 따라 신용이 높은 몇 개 대형 건설사에 대출이 몰리는 반면 중소건설사에 대한 대출은 줄어들 것으로 보인다.

이에 따라 10개 이내의 대형 건설사 대출을 유치하기 위한 은행간 경쟁도 치열해질 전망이다.
후분양이 시행되면 은행은 토지매입 비용뿐 아니라 공사비까지도 파이낸싱을 해야 하는데 은행 입장에서는 부담스러운게 사실이다.

즉 마진에 비해 높은 리스크로 지엽적, 제한적인 대출이 이뤄질 것으로 예상된다.

반면 고객자산으로 운영하는 신탁 등의 간접투자를 통한 PF는 활성화될 것으로 보인다.



◇ 사업성평가 강화, 분양보증제가 대안

이같은 변화에 따라 향후 각 건설사의 사업성에 대한 평가 및 심사 강화는 필수적일 것으로 보인다.

기존 선분양제 하에서는 사업성에 대한 평가보다는 보증, 담보에 의존해 왔지만 앞으로는 사업성을 엄밀히 분석한 이후 적절한 대출이 이뤄져야 한다는 지적이다.

이에 따라 일선 영업점이 아닌 본사의 부동산금융팀 등 별도 부서에서 심사를 하는 방안도 나오고 있다.

이와 함께 중소형 건설사들에 대한 자금조달이 원활히 이뤄질 수 있도록 대한주택보증의 분양판매보증제도가 대안으로 제시되고 있다.

분양판매보증서를 통해 대한주택보증이 일부 혹은 전액 보증을 함으로써 은행들이 떠안을 리스크 부담을 감소시키기 위한 것이다.



원정희 기자 hggad@fntimes.com