[기획특집] “청계천 복원으로 금융지도 바뀐다” (3)

은행 등 금융기관의 지점 운영전략에서 가장 중요하게 고려하는 것은 유동인구와 상권의 규모다. 대형 상가 내지 쇼핑타운 또는 교통의 요지에는 어김없이 금융기관의 지점들이 자리를 잡고 있는 것은 이와 같은 이유에서다.

이와 관련 지금의 청계천 일대의 상권과 유동인구는 청계천 복원 공사 이후에 판도가 완전히 뒤바뀌기 때문에 사실상 기존의 전략은 과감하게 버리는 것이 중요하다고 전문가들은 지적한다.

지금까지의 청계천 일대는 서울 도심부에서 과소필지 및 도로접근성의 불량 등으로 인해 가장 낙후된 지역의 하나로 꼽히고 있다.
청계천 일대의 사업체수는 7만3000여개로 서울시 전체의 10%를 차지하고 있다. 제조업의 업체당 종사자 수는 서울시 평균의 절반에 미치지 못하는 등 영세성을 면치 못하고 있다.

이러한 청계천 일대가 서울시의 구상대로 개발되면 녹음이 우거지고 맑은 하천이 흐르고 잘 정비된 2차선 도로가 설치된 지역으로 바뀌게 된다.

결국 천(川)이라는 익숙치 않은 환경의 발생과 이에 따른 상권의 개편, 그리고 전혀 새로운 형태의 교통시스템의 등장 등 고려해야 할 요인들이 부지기수다.

이는 단순히 지금의 상점과 상권이 새로 편입되고 이전하는 과정에서 발생하는 물리적인 영향 외에도 유동인구의 변화와 상권 변화에 따른 새로운 스타일의 구매, 물류 관행, 그리고 자동차 등 교통 수단의 이동 행태 등 이전까지는 고려치 않았던 변수들을 상권 판단의 핵심으로 바꿔놓는 것이다.

특히 하천을 가로지르는 21개의 다리는 동서남북으로 연결된 주요 간선 도로의 흐름을 제어하는 가장 중요한 요인으로 작용한다. 다리가 놓여지는 위치에 따라 청계천을 중심의 지역을 남북으로 갈라놓는 방패막이의 역할을 하는 동시에 남북의 흐름을 이어주는 대동맥의 역할을 수행한다.
이에 따라 도로의 위치와 이 도로가 연결하는 간선도로의 크기 및 교통흐름의 양은 지점이 새로 들어서야 할 위치와 경쟁력을 좌우하는 필수적인 요인으로 작용할 것으로 예상된다.

더욱이 다리의 위치는 주변 상권의 개발 정도와 밀접한 관계가 있기 때문에 자연스럽게 주변 상권의 활성화 정도를 판단케 한다는 점에서도 중요한 의미를 갖는다.

특히 은행을 비롯한 금융기관들이 관심을 가져야 할 곳은 지금의 청계3가 지역부터 동대문 운동장, 황학동 인접 지역이다. 무교동, 을지로 일대는 이미 대형 건물들이 즐비하게 들어차 있어서 재건축, 리모델링 등 재개발의 여지가 별반 없는 반면 청계천3가 이후(상계동 방면으로)는 전면 재개발이 불가피한 상황이다.

이와 관련 서울시는 재개발과 이전을 동시에 추진한다는 것이 기본 방침이다. 즉 기존의 상권은 가능한 그대로 유지하면서 일부 상점을 장지동 등에 분산 이전시킨다는 것이다.

이에 따라 현재 청계천3가부터 청계천 5가 사이에 폭넓게 자리잡고 있는 공구상가 등은 대부분 이전 내지 폐쇄될 전망이다. 반면 동대문을 중심으로 한 의류, 패션 상권은 오히려 급부상할 가능성이 높다.

청계천을 중심으로 북쪽에 위치한 귀금속, 신발, 완구 등도 새롭게 변화한다.





















지금까지 동대문을 중심으로 한 상권의 경우 청계 고가도로는 이 지역을 지나치는 통로의 역할이 커서 고객 및 유동인구를 유입하는데 한계를 보였다.

물론 청계천이 개발돼도 2차선의 일방통행 도로는 자동차를 이용하는 고객을 유입하는데 한계가 있다. 지금도 사실상 이 일대의 물류는 대부분 오토바이와 자전거를 이용하는 경우가 많다. 일부에서는 여전히 등짐을 이용하기도 한다.

이에 따라 오히려 이 지역의 경우 청계천의 복원이 물류 내지 유동인구와는 별반 관계가 없다는 분석도 나오고 있지만 유동인구는 절대적으로 증가할 것이라는 게 지배적인 전망이다.

교통이 흐름과 유동인구의 변동을 고려하면 을지로3가와 종로4가를 이어주는 배오개길부터 흥인물로 사이의 다리 주변이 특히 개발의 영향을 많이 받을 것을 예상된다.

실제로 서울시는 이 주변에 보행교와 차도교를 집중적으로 배치해 교통의 흐름을 원활하게 한다는 계획을 가지고 있다.

결국 이 일대의 상권이 어떠한 형식으로 개발되더라도 최소한 지금보다 교통량이 크게 증가할 가능성은 높고 이에 따른 유동인구 및 고객수도 크게 증가할 것으로 전망된다.

물론 이 지역 인근을 찾는 유동인수 내지 고객들은 상권의 성격상 소품목 단품 구매의 행태를 보일 가능성이 높기 때문에 소형 내지 자동화기기 점포 등 현금 인출이 용이한 점포를 다수 구축하는 것이 하나의 대형 점포를 만드는 것보다는 유리할 수 있다는 분석이다.

더욱이 풍광의 측면과 상징적인 의미에서 스카이 점포 등의 설치도 적극적으로 고려해야 한다. 지금도 스카이 점포를 이용하는 고객들은 접근의 용이성보다는 상징적인 의미를 강조하고 있다고 금융계 관계자들은 분석하고 있다.

기획특집 - “청계천 복원으로 금융지도 바뀐다” (2)

기획특집 - “청계천 복원으로 금융지도 바뀐다” (1)



박준식 기자 impark@fntimes.com