한강변 풍경 뒤바꿀 ‘35층 룰 폐지’, 부동산 양극화·집값 자극 부작용 우려

[한국금융신문 장호성 기자] 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장 체제 서울시가 야심차게 내놓은 ‘서울시 2040 도시계획’이 시장의 기대와 우려를 동시에 사고 있다.

‘35층 층고 제한 룰 폐지’ 등 기존의 천편일률적인 도시정비 규제를 혁파해 주택공급 숨통을 트이게 할 것이라는 긍정적인 시각이 있는 반면, 이렇게 나온 물량이 직접적인 집값 안정에 도움을 주기는 다소 제한적이라는 시각이 공존하고 있다. 오히려 한강변에 고가 아파트가 범람해 부동산 불안과 양극화를 부추길 것이라는 비판까지 나오고 있다.

시는 이번 계획안에서 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용됐던 ‘35층 높이기준’을 삭제하고, 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환한다는 방침을 밝혔다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려하여 결정함으로써 다양한 스카이라인을 창출한다는 계획이다.
박원순 전 서울시장 당시 제정된 ‘35층 룰’은 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하는 내용을 담고 있다. 35층 규제의 목적은 초고층 건물이 일조·조망을 독점하는 걸 막고 도시 자연경관과 조화를 이루기 위해 마련됐다. 섣부른 높이규제 완화가 집값을 자극할 수 있다는 지적도 있었다.

시는 35층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문에, 동일한 밀도(연면적‧용적률) 하에서 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다고 주장했다. 집값을 자극할 것이라는 우려에도 오세훈 시장을 “교통, 환경 부하 등 염려는 없고 부동산 가격을 자극한다는 것도 기우에 불과하다”고 일축했다.

오 시장은 기자설명회에서 "높이 제한 폐지가 부동산 가격을 자극한다는 것은 기우에 불과하다"며 "용적률이 변화하는 것이 아니기에 토지 이용 효율이 과거보다 높아진다는 것을 전제로 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다"고 설명했다.

그러나 오 시장의 자신감과는 달리, 35층 룰 폐지 등 규제 완화가 서울 집값을 자극하지 않는 것은 사실상 불가능하다는 게 대다수 전문가들의 시각이다. 층수 제한 완화로 새로 공급된 한강변 아파트는 결국 고가로 공급될 가능성이 크고, 이렇게 공급된 아파트들이 서민 주거 안정에 도움을 줄 가능성은 요원하다는 분석도 있다.

부동산 한 전문가는 “고층 아파트, 그것도 한강변에 새 아파트가 들어서면 사업 기간도 늘고, 건축비도 늘어나서 자연스럽게 집값은 오를 수밖에 없다. 이것 자체를 부정하는 것은 다소 무리한 처사”라며, “시장에 미칠 투기 광풍을 최대한 차단하기 위한 예비책을 마련하는 것이 향후 서울시의 가장 시급한 과제”라고 진단했다.
또 다른 전문가 역시 “그간 시장이 규제에 묶여있던 기간이 너무 길었기 때문에, 이번 규제 완화를 계기로 폭발적으로 시장이 팽창할 가능성이 있다”며, “이 경우 시장의 혼란이 커지면서 하향 안정화됐던 집값이 다시 들썩일 요인이 충분하다”며 시의 관련 대책 마련을 촉구했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com