부동산신탁, 위태로운 부동산 시장 속 전략 마련 고심

[한국금융신문 홍지인 기자] 국내 부동산 경기 혼란 및 시장 경쟁 심화에 따라 부동산신탁사가 새로운 전략을 고심하고 있다.

내외부적 어려움이 혼재된 상황 속에서 새로운 포트폴리오 구성과 상품 개발에 초점을 맞추고 있다.

부동산신탁업 신탁규모가 지속적으로 성장하고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 10월 말 기준 신탁규모는 327조로 전년 동기 대비 약 15% 증가했다. 시장규모 확대와 다르게 내부 사정은 녹록치 않다.
부동산 경기가 하락하고 업계 내 경쟁 심화로 인한 수수료율 인하로 각 신탁사의 이익이 감소하고 있는 것이다.

금융투자협회 전자공시서비스 자료에 따르면 올해 3분기 국내 부동산신탁사들의 평균 영업이익은 약 379억원이다.

2018년 동기 497억원 대비 23% 하락했고 작년 동기 404억 대비 6% 하락했다. 대표적인 수익성 지표인 ROE도 마찬가지로 하락 국면이다.

올 3분기 각 신탁사들의 평균 ROE는 14.2%다.

2018년 동기 ROE 평균 27.8%, 작년 동기 평균 21.1%로 지속적인 하락세를 보이고 있다.
부동산신탁사의 향후 사업 환경은 긍정적이지 않다.

주택인허가 물량은 지난 2015년 77만호로 최고점을 찍은 후 계속 하락하다 올해 소폭 상승해 최대 47만호를 넘지 않을 것으로 예상된다.

건설 인허가 규모가 감소함에 따라 책임준공 확약형 관리형 토지신탁과 비토지신탁의 수요가 줄어들고 이는 업계의 경쟁 심화로 이어진다.

준공 후 미분양 물량도 지난 2017년 최저를 기록한 후 지속 장승하고 있다.

한국부동산원에 따르면 전국 종합주택 거래량은 2018년 10월 약 16만건에서 올해 10월 기준 14만8000건 수준으로 감소했다. 2년간 8% 가량 감소한 것이다.

문제는 전국적 감소 추세에도 불구하고 수도권 및 인기지역의 거래량은 증가했다는 점이다.

각종 부동산 규제로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 시장의 수요가 높아지며 주요 도시 거래는 상승 또는 유지했다. 즉 부동산신탁사의 주요 사업지인 지방부동산의 거래량은 그에 비례해 전국 감소폭 이상으로 떨어진 것이다.

NICE 신용평가는 지난 상반기 발표한 부동산신탁 Special Report에서 “지방 부동산 경기가 둔화됨에 따라 부동산신탁사는 리스크 관리 차원에서 차입형 토지신탁의 신규수주를 줄이고 있다”며 “수익성이 높은 차입형 토지신탁이 감소함에 따라 수익성 보전을 위해 각 부동산신탁사들의 관리형 토지신탁 및 비토지신탁 수주 경쟁 심화로 수수료율이 저하되고 부동산신탁업의 수익성이 하락하고 있다”고 밝혔다.

부동산 시장 악화로 인한 여파가 부동산신탁업계 전반의 수수료율 인하를 이끌고 있는 것이다.

부동산신탁업 내부 경쟁 심화도 수익성 악화의 원인이 되고 있다.

작년 국제자산신탁과 아시아신탁이 각각 우리금융지주와 신한금융지주에 편입되며 금융계열 신탁사로서 경쟁력을 높였다.

여기에 10년 만에 등장한 3개의 신규 인가 신탁사도 더해져 경쟁이 고조됐다. 경쟁 고조는 각 사업의 수수료율 인하로 이어졌고 업계의 ‘제 살 깍아먹기’가 됐다.

리스크 높은 차입형 토지신탁의 대안책으로 시장 규모를 나날이 키우던 책임준공형 토지신탁 사업의 경우 기존 수수료율 2%대에서 1% 초반까지 하락했다.

전체 수탁원본 중 약 60%를 차지하고 있는 담보신탁의 경우 수수료율이 0.1%까지 떨어졌다. 담보신탁은 수탁원본 자체가 크지 않은 경우가 많기 때문에 이제 수수료 수익을 크게 기대할 수 없게 됐다.

부동산신탁업계는 하락세에서 탈피하기 위해 수익 포트폴리오 변화와 신상품 개발에 집중하고 있다.

부동산신탁사 관계자는 “책준형 토지신탁처럼 새로운 사업 형태 개발을 위해 다방면으로 검토 중이다”라고 밝혔다.

부동산업의 정보를 활용할 수 있는 리츠 사업 확장도 힘쓰고 있다. 우리자산신탁의 경우 내년 초 리츠 AMC 본인가를 앞두고 있으며 이 외에도 몇 개의 신탁사가 리츠 AMC를 위해 관련 내용을 검토 중이다.

기존 리츠 사업을 영위하던 신탁사들은 리츠 포트폴리오를 증가시키며 사업 확장을 위해 노력하고 있다.

부동산신탁사 관계자는 “업계가 점점 예측하기 힘든 상황이 되고 있다”며 “제한된 시장 내에서 경쟁사들끼리 치열하게 경쟁하고 있지만 새로운 수익원에 대한 연구는 놓치지 않고 있다”고 말했다.

이어 “아직 구체적인 대안이 나온 것은 아니지만 시장 범위를 넓혀가며 포트폴리오를 다변화하고 필요시 자원을 집중할 것”이라고 덧붙였다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com