올해 들어 14% 급등한 홍콩 부동산 단기적 조정 불가피할 듯 - 국금센터

[한국금융신문 장태민 기자] 국제금융센터는 11일 "향후 금리인상으로 홍콩 주택가격의 단기적인 하락조정은 불가피할 것"이라고 전망했다.

국금센터는 "글로벌 금융위기 이후 유동성 증가로 주요국 부동산 가격이 큰폭 상승하면서 활황세를 보이고 있다"면서 이같이 밝혔다.

센터는 특히 "현재까지 부동산 가격의 유의미한 조정을 받은 국가가 없다"면서 "과열 정도가 높은 홍콩의 부동산 버블이 붕괴될 경우 다른 국가의 자산시장 및 금융 시장에 우려의 신호를 줄 수 있다"고 지적했다.
홍콩 주택가격, 당국 대응, 美∙中 무역갈등 등의 대외변수 등을 모니터링할 필요가 있다는 것이다.

■ 홍콩 부동산 연초대비 14% 올라..금융사들, 홍콩 부동산 10~20% 조정 예상

국금센터의 조사에 의하면 홍콩 부동산 가격은 연초대비 14% 상승, 사상 최고치를 경신하는 흐름을 보이고 있다.

홍콩 부동산 가격이 최장기간의 상승세를 연장하고 있는 가운데 2003년 저점 대비 570%, 2016년 저점대비 47% 가량 높은 수준을 기록 중이다.

소득대비주택가격(Price to Income Ratio, PIR)은 주요 도시 중 가장 높다. 홍콩은 주택가격이 중위 가계소득의 19.4배로 가장 고평가된 도시다. 시드니(12.9), 벤쿠버(12.6), 산호세(10.3), 멜버른(9.9), LA(9.4), 런던(8.5) 등보다 크게 높다.
국금센터는 이에 따라 "주요 IB들은 최근 홍콩 주택가격의 10~20% 가격 조정을 예상하고 있다"고 전했다.

홍콩의 부동산 가격상승은 △ 신규 주택공급 부족 △ 저금리 환경 △ 임금∙성과급 등 소득 증가에 따른 긍정적 자산 효과 △ 中 본토 투자금액 유입 등에 기인한다.

또 과거 13년간 주택공급 부족이 지속되는 가운데 정부는 공급 확대보다 수요 억제를 통한 시장 안정화를 추진해왔으나 실질적인 가격진정 효과는 없었다.

씨티은행은 "매년 평균 4만 1000가구의 신규 아파트(flat)가 공급됐으나 신규 혼인가구는 약 5만 3000가구 수준으로 주택 수요를 충분히 충당하기에는 부족했다"고 지적했다.

홍콩이 달러화와의 Peg제 운영으로 홍콩금융관리국은 금리를 인상 중이다. 2016년말 1%에서 지금은 2.25%로 정책금리가 올라왔다. 그러나 모기지 금리와 연동되는 우대대출금리(Prime Rate)는 2008년 11월 이래 5%~5.25%에서 유지되고 은행간금리(3개월 HIBOR)는 1.95%(2017년말 대비 +0.65%p) 수준으로 상승폭이 상대적으로 크지 않다.

대신 시중은행간 유동성은 현재 약 1190억 홍콩달러로 여전히 풍부하다.

실질금리(10년 국채금리-소비자물가 연간상승률)는 -0.24% 수준으로 여전히 낮다.

아울러 소득 증가 역시 집값 상승을 견인하고 있다. 홍콩의 1인당 GNI는 2017년 6만 4100달러를 기록 중이다. 최근 5년간 평균 4.3% 상승해 견조한 증가세를 나타냈다.

중국 본토에서 들어온 유동성도 집값 상승을 부채질했다. 홍콩 부동산 거래에서 본토자금이 차지하는 비중은 2007년 1분기 5%에서 2011년 4분기 24% 수준까지 상승하자 2012년 인지세(비거주거자에 대한 세금 15% 부과)가 부과됐다. 현재 본토 자금은 10%대 중반이다.

주요 IB들은 미국 금리인상이 지속되는 가운데 홍콩 기준금리(오버나이트 할인창구대출금리) 및 모기지 금리인상으로 향후 주택가격이 하락 조정될 것으로 예상하고 있다. 2008년 이후 2011년, 2015년 두차례 가격 조정도 모기지 금리인상에서 촉발된 점을 감안할 필요가 있다는 것이다.

지난 8월 중순 HSBC, 항셍은행, 중국은행, SC 등 주요 대형은행들이 HIBOR연동 모기지
이자율의 상한선(CAP)을 2.15%→2.35%로 20bp 인상해 하반기 우대대출금리 상향 가능성도 증가했다.

아울러 美∙中 무역갈등 심화시 경제성장 둔화에 따른 홍콩 주택가격 하락폭은 확대될 것이란 전망도 나오고 있다. 아시아 금융위기 기간인 1997년 3분기부터 1998년 4분기까지 홍콩 주택가격은 41% 급락한 적이 있으며, 2000년 1분기에서 2001년 1분기 인터넷 버블 붕괴시 16% 하락하기도 했다. 글로벌 금융위기 발발 당시인 2008년 2분부터 2009년 1분기까지 14% 하락하기도 했다.

장태민 기자 chang@fntimes.com