[머니무브 2026 주요 연사에게 미리 듣는다(4)] 박합수 회장 “2030년까지 공급부족 불가피…역세권 개발 주목해야”

[한국금융신문 주현태 기자] 머니무브 2026을 앞두고 한국금융신문은 강연을 맡은 주요 연사들을 대상으로 강연에 앞서 시장에 대한 다양한 의견을 들어보는 짧은 Q&A를 진행했다.

이번에는 부동산 시장의 공급 부족과 주택시장 대응 전략을 짚을 박합수 한국부동산전문가클럽 공동회장을 만나봤다.

Q1. 이번 <머니무브: 부의 공식> 행사에 참여하게 되신 소회와 함께, 강연장에서 만날 청중분들께 간단한 인사 말씀 부탁드립니다.

"한국금융신문 독자와 부동산에 관심 있는 분들을 만나게 돼 영광입니다. 지난 몇 년간 한국금융신문이 발행하는 ‘웰스매니지먼트’에 칼럼을 기고하는 등 지속적으로 관계를 이어왔습니다. 이번 부동산 강연을 통해 다시 만나 뵙게 돼 뜻깊게 생각합니다.
현재 부동산 시장은 역대 최악의 공급 부족 시기를 맞고 있습니다. 주택가격과 전세가격 상승세도 본격화하고 있습니다. 정부가 강력한 수요억제책으로 대응하는 가운데 무주택자는 집을 사야 할지 말아야 할지 선택의 기로에 서 있습니다. 대출 규제로 자금 조달도 쉽지 않은 상황입니다.

이번 강연에서는 이런 안갯속 시장에서 실수요자들이 어떤 전략을 세워야 하는지 말씀드리겠습니다. 정책 변화와 공급 부족이 언제까지 이어질지, 집을 산다면 어느 지역을 언제 접근해야 하는지 등 구체적인 방향을 제시하고자 합니다."

Q2. 이번 강연에서 ‘2030 공급부족을 대하는 우리의 자세’를 말씀해주실 예정입니다. 향후 몇 년간 예상되는 공급 부족 현상이 실제 부동산 시장과 실수요자들에게 미칠 영향은 어느 정도라고 보십니까?

"공급은 기본적으로 아파트 입주 물량을 중심으로 판단해야 합니다. 공급 방식은 신도시 등 공공택지, 도심 재개발·재건축, 민간 자체 공급, 비아파트 공급 등 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다. 현재는 이 네 가지 방식 모두 충분한 물량을 공급하지 못하고 있습니다.

서울을 보면 총 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 60% 수준에 불과합니다. 전국 평균은 65%, 광역시는 약 75% 수준입니다. 서울의 아파트 절대 부족이 주택가격 상승의 핵심 원인 중 하나입니다. 서울시 주택보급률도 2024년 기준 93.9%에 그치고 있습니다.

입주 물량을 빠르게 늘린다고 해도 2030년까지 공급 부족은 불가피한 측면이 있습니다. 단순히 주택 수를 늘리는 것만으로는 충분하지 않습니다. 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 함께 공급해야 진정한 수요와 공급의 균형을 이룰 수 있습니다.
아파트 선호도가 높은 상황에서 아파트 공급 부족은 지속적인 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 실수요자라면 내 집 마련을 지나치게 미룰 필요가 없습니다. 전세에 머문다고 해서 안전한 것도 아닙니다. 최근 상황을 보면 전세가격 상승세도 가팔라질 수 있습니다.

서울의 전세가율은 통상 50~52% 수준입니다. 과거 전세가율이 높은 지역에서는 70%를 넘는 사례도 많았습니다. 앞으로 전세가율 상승도 예상됩니다. 이는 서울과 수도권뿐 아니라 전국적인 현상으로 나타날 가능성이 있습니다."

Q3. 규제가 강화되면서 서울과 수도권 주택시장에는 어떤 변화가 나타날 것으로 보십니까?

"서울의 주택가격 상승세가 경기와 인천 등 수도권으로 확산할 것으로 예상합니다. 특히 경기도 핵심 지역을 중심으로 상승세가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.

이미 상승한 과천과 분당, 동탄뿐 아니라 수원과 용인 등으로도 상승세가 확대될 가능성이 있습니다.

가격대별로도 차별화가 나타날 것입니다. 강남권 초고가 지역이 주춤하는 가운데 상대적으로 가격이 낮은 10억원 초반대 주택이 15억원대로, 15억원대 주택이 20억원대와 25억원 수준으로 확산하는 장세가 예상됩니다. 서울 외곽을 중심으로 상승세가 확대되고 한강벨트의 움직임도 커질 수 있습니다.

수도권 공급 부족은 2030년까지 쉽게 해소되기 어려운 상황입니다. 3기 신도시가 입주하더라도 물량이 충분하지 않습니다. 정비사업 물량이 본격적으로 입주하는 2035년 전후까지 공급 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

입주 물량이 일정 수준 충족되면 이후에는 지역별 입지에 따른 차별화가 본격화할 것입니다. 상급지로 선호도가 높은 지역을 중심으로 새 아파트와 기존 주택시장이 재편될 것으로 전망합니다."

Q4. 시장의 불안감이 커지는 시점에서 실수요자와 투자자가 지금 준비해야 할 현실적인 대응 전략은 무엇인가요?

"현재 실수요자에게 가장 어려운 부분은 대출 규제입니다. 지나친 대출 억제로 자금 마련이 어려운 만큼 자금 조달 계획을 철저하게 세워야 합니다. 대출 상환 능력을 점검하고 필요한 자금을 어떻게 마련할지 체계적으로 계획해야 합니다.

매입 대상도 신축 아파트와 일반 아파트, 재건축 아파트, 재개발 구역 등으로 다양하게 살펴볼 필요가 있습니다. 서울 전역과 경기도 15개 시·구가 토지거래허가구역으로 지정돼 있고 가격도 많이 오른 만큼 추격 매수는 부담스러운 상황입니다.

그런 점에서 재개발 투자에 관심을 가질 필요가 있습니다. 물론 이미 시장의 관심이 집중된 인기 지역은 가격이 많이 오른 상태입니다. 결국 앞으로 가장 주목해야 할 분야는 역세권 재개발 사업입니다.

상대적으로 가격이 덜 오른 지역을 중심으로 접근해야 합니다. 특히 역세권 장기전세주택과 역세권 활성화 사업, 민간 도심복합개발 사업 등에 관심을 둘 필요가 있습니다."

Q5. 앞으로 1~2년 부동산 시장을 전망한다면 가장 주목해야 할 변수는 무엇입니까?

가장 큰 상승 변수는 역시 공급 부족입니다. 여기에 유동성과 금리 추이, 매수심리 등을 함께 지켜봐야 합니다. 반면 부동산 정책과 대출 규제, 대출금리, 세금 강화 등은 하락 변수로 작용할 수 있습니다.

현재는 상승과 하락 요인의 비중을 6대4 정도로 보고 있습니다.

주택가격 상승세는 서울을 중심으로 나타난 뒤 경기와 인천으로 확산할 것으로 예상합니다. 지방 광역시와 기타 지방에서도 점진적인 가격 상승세가 나타날 수 있습니다. 미분양 주택이 많았던 대구에서도 이미 반전이 나타나고 있습니다.

전세가격 역시 수도권과 광역시, 기타 지방을 가리지 않고 전반적인 상승 추세를 보일 것으로 전망합니다.

Q6. 이번 강연을 들으러 오실 참가자분들이 “이것 하나만큼은 반드시 가져가셨으면 좋겠다” 하는 포인트가 있다면 무엇인가요?

"주택 공급 부족을 해결하려면 물리적인 시간이 필요합니다. 지금 중요한 것은 어떻게 하면 입주 시점을 앞당기고 얼마나 많은 물량을 공급할 수 있느냐입니다.

3기 신도시의 용적률을 높이고 공원과 녹지 비율을 조정하는 방법이 있습니다. 자족용지를 주거용 오피스텔로 전환하면 공급 물량도 빠르게 확충할 수 있습니다.

재개발·재건축 역시 용적률을 확대하고 국민주택 규모를 전용 60㎡로 조정할 수 있습니다. 1+1 주택에 대한 특례를 5년간 적용하는 방식으로 중소형 주택 공급을 확대하는 것도 가능합니다.

방법은 얼마든지 있습니다. 다만 하지 않을 뿐입니다. 결론적으로 지금부터는 가장 빠르게 입주가 가능하고 사업성이 뛰어난 역세권 개발사업에 주목해야 합니다. 내 집 마련을 고민하는 실수요자에게도 앞으로 중요한 선택지가 될 것입니다."

박합수 회장은 도시 및 지역계획학 박사로, KB국민은행에서 20년간 부동산 수석전문위원을 지냈다. 현재 건국대 부동산대학원 겸임교수와 한국부동산전문가클럽 공동회장, 한국금융연수원 자문교수로 활동하고 있다. MBC ‘손에 잡히는 경제’ 등 방송과 주요 언론에서 부동산시장 전문가로 활동하며 재건축·재개발과 역세권 개발 등을 분석해왔다.

한편 박합수 한국부동산전문가클럽 공동회장은 오는 9월29일 오후 2시 명동 은행회관 국제회의실(2F)에서 열리는 한국금융신문의 ‘머니무브 2026-부의 공식’에서 ‘2030 공급부족을 대하는 우리의 자세’를 주제로 강연한다. 박 회장은 공급 부족이 주택가격과 전세가격에 미치는 영향을 짚고, 규제 환경에서 실수요자들이 주목해야 할 주택 유형과 지역, 역세권 개발사업의 투자 방향 등을 구체적으로 설명할 예정이다.

2026 한국금융투자포럼 참가 신청 및 자세한 행사 안내는 공식 홈페이지(2026fif.fntimes.com)에서 확인할 수 있다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com