삼성그룹 최초 공모 상장 리츠 ‘삼성FN리츠’, 4월 상장… “강력한 스폰서십”

[한국금융신문 임지윤 기자] “부동산 사모펀드 사업 기반에서 올해 공모 상장 시장으로 역량과 사업영역을 확대해 기관뿐 아니라 개인투자자께도 우량 자산 투자 기회를 제공하겠습니다.”

김정근 삼성SRA자산운용 대표가 13일 서울 여의도 콘래드 호텔에서 열린 삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사·삼성에프엔리츠) 기업설명회를 통해 이같이 밝혔다. 삼성금융네트워크의 강력한 스폰서십과 SRA(Samsung Risk Advisor) 전문성을 바탕의 리츠(REITs·부동산 투자신탁회사)를 통해 지속적인 책임 투자를 이어가겠다는 각오다.

‘삼성FN리츠’는 삼성그룹의 금융 계열사가 직접 참여하는 삼성그룹 ‘최초’ 공모 상장 리츠로, 다음 달 유가증권시장(KOSPI) 상장을 앞두고 있다. 현재 ▲삼성생명(대표 전영묵닫기전영묵기사 모아보기) ▲삼성화재(대표 홍원학닫기홍원학기사 모아보기) ▲삼성SRA자산운용(대표 김정근) ▲삼성증권(대표 장석훈닫기장석훈기사 모아보기) 등 삼성금융네트웍스의 4개사가 참여 중이다.
총 1487억원을 투자해 지분 19.5%와 18.7%를 보유한 삼성생명(대표 전영묵)과 삼성화재(대표 홍원학)가 주요 주주다. 두 곳 모두 보험 지급 능력 ‘AAA’로 높은 신용등급을 갖고 있다. 상장 이후에도 지금의 지분율을 유지할 방침이다. 자산 운용은 삼성SRA자산운용(대표 김정근)이 상장 주관은 삼성증권(대표 장석훈)이 담당한다.

리츠란 ‘Real Estate Investment Trusts’ 줄임말이다. 부동산에 투자하기 위해 소액투자자들이 자금을 신탁하는 회사나 그 회사 금융상품을 말한다. 일종의 부동산 간접투자 상품이다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 관련 증권에 투자하고, 벌어드린 수익의 90%를 투자자들에게 배당하는 방식으로 운영된다.

한동안 급격한 기준금리 인상과 부동산 경기 침체 등으로 내림세를 면치 못했다. 하지만 최근 부활 신호탄이 켜졌다. 지난해 10월부터 기존 리츠 상품이 완만한 회복세를 보이는 데다 삼성, 한화 등 대형 그룹사가 새 리츠를 상장 준비하고 있다.


다음 달 상장하는 삼성FN리츠의 경우, 서울 강남 테헤란로에 있는 우량 오피스(Office·사옥) ‘대치 타워’와 서울역 인근의 ‘에스원 빌딩’을 기초자산으로 하는 핵심 자산 배분 전략을 구축했다. 모두 공실률은 1% 미만이다.
대치 타워는 GBD(Gangnam Business District·강남권역)의 A급 오피스로, 상장 리츠 중 GBD 오피스 실물 전체를 처음 확보한 사례다. 지난해 11월 평당 3519만원으로 약 4811억원을 들여 취득했다.

연 면적은 4만5191.76㎡(1만3671평)다. 현재 120여 개 테헤란로 인접 빌딩 가운데 기준층 면적 8위에 해당한다. 임대율은 99.1%다. 과거 LG반도체 사옥으로 개발했는데, 이후 SK하이닉스(대표 박정호닫기박정호기사 모아보기‧곽노정)와 합병됨에 따라 SK하이닉스가 사옥으로 운영했었다. 지난 2004년 삼성생명이 매입해 약 65%를 사옥으로 사용 중이다.

앞으로 수도권 광역급행철도(GTX‧Great Train Express) 노선 계획에 따라 삼성역의 유동 인구 증가가 기대된다. GBC(Global Business Center), 영동대로 복합환승센터, 국제 교류 복합 지구 등 향후 대규모 개발 호재가 집중된 삼성동 지역에 위치해 향후 임대료 및 자산 가치 상승을 노릴 수 있다.

에스원 빌딩 역시 서울 도심 업무지구(CBD·Central Business District)에 있는 시청역 인근 ‘알짜배기’ 건물이다. 삼성그룹 계열의 국내 1위 보안 업체인 에스원(대표 남궁범·모리야 키요시)이 준공한 이후 21년 동안 100% 임차 중이다.

연 면적은 2만7611.5㎡(8352평)다. 삼성본관 빌딩, 삼성생명 서소문 빌딩 등 계열사 자산이 삼성 클러스터(Industrial cluster‧산업 집적 단지)를 구축하고 있어 향후 임차 수요 확대가 예상된다. 에스원 빌딩과 인접한 서울역에 GTX-A/B가 경유함에 따라 경기 남부, 경기 서북부, 경기 동북부, 인천 지역 접근성이 좋아지는 것도 긍정적 요소다.

최화성 삼성증권 대체투자본부장은 “대치 타워와 에스원 빌딩 모두 현재 인근 오피스보다 임대 수익은 낮고, 자산 가치는 저평가된 상태”라며 “강남권 공실률과 오피스 수요를 고려하면 향후 자산 가치 상승과 임대 수익 증가가 기대되는데, 이는 결국 배당수익률 상승으로 이어질 것”이라 관측했다.

삼성FN리츠는 핵심 권역의 스폰서 보유 우량 자산에 대한 ‘우선 매수 협상권’도 보유하고 있다. 향후 시장 상황을 고려해 잠실 빌딩이나 삼성생명 서초 타워, 삼성화재 서초 사옥 등 스폰서가 가지고 있는 우량 핵심 자산을 지속해서 편입하려 한다. 핵심 입지에 있는 신규 자산을 발굴하고 매입해 대형 다물(多勿) 리츠로 성장하는 게 목표다.

김대혁 삼성SRA자산운용 리츠 본부장(상무)은 “시장 상황을 보고 올해 말과 내년 초 중 7500평 규모 잠실 빌딩 매입을 생각하고 있다”며 “2030년까지 삼성생명 서초 타워, 삼성화재 판교·서초 사옥, 첨단 스퀘어 등 주요 업무지역 내 초우량 핵심 자산을 지속해서 편입할 계획”이라고 말했다. 이어 “스폰서의 안정적인 신용등급은 추가 자산 편입을 위한 자금조달을 쉽게 해 리츠 성장 발판이 될 것”이라 덧붙였다.


삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 1·4·7·10월에 결산 기준 분기 배당도 시행한다. 우량 자산의 안정성을 기반으로 평균 5.6% 배당을 줄 계획이다. 이 수치는 연 환산 기준이며, 초기 3년 예상 평균 수익률이다.

월 배당 상장 지수 증권(ETN·Exchange Traded Note)이나 상장 지수 펀드(ETF·Exchange Traded Fund) 등 금융상품 구성 시 편입 대상에 고려될 가능성이 크다는 장점이 있다. 가령, 기존 분기 배당 리츠인 SK리츠(3‧6‧9‧12월), 코람코더원리츠(2‧5‧8‧11월)와 함께 투자하면 투자자는 매달 배당을 받게 된다.

다만, 비슷한 시기에 상장하는 초우량 스폰서 리츠 ‘한화리츠’(연 6.85%)보다 배당수익률이 다소 낮다.

이에 관해 김 본부장은 “삼성FN리츠는 기초자산이 핵심 지역에 위치해 시가 상승 가능성이 크다고 판단하고 있다”며 “이번 기업공개(IPO‧Initial Public Offering) 때 투자하면 상장일로부터 배당일까지 25% 정도 기대 수익률이 예상된다”고 설명했다.

그러면서 그는 “배당수익률 5.6%를 산정할 때 이자율을 2년 평균 4.7%로 가정했다”며 “최초 인출 당시 금리 5.1%에서 최근 금리가 떨어졌는데 향후 금리가 더 안정화한다면 예상 배당 수익률은 더 높아질 수 있다”고 강조했다.


한편, 삼성FN리츠 공모 주식 수는 총 2378만주이며, 공모가는 5000원이다. 현재 예상 시가총액은 3865억원으로 추정된다. 이번 상장을 통해 유입되는 자금 1189억원은 지난해 11월 차입한 브리지론(PF bridge loan) 1050억원을 갚는 데 사용할 예정이다.

삼성FN리츠는 지난해 11월 선순위 담보대출로 3491억원을 빌린 바 있다. 만기는 2년으로, 조달금리는 91일물 양도성예금증서(CD‧Certificate of Deposit)에 110bp(1bp=0.01%포인트)를 가산한 수준이다.

오는 20~21일 기관 수요예측, 27~28일 일반 청약을 진행한다. 30일 주금이 납입되면 다음 달 10일 코스피에 상장한다. 공동 대표 주관사는 삼성증권과 한국투자증권(대표 정일문)이며, 공동 주관사는 NH투자증권(대표 정영채)과 KB증권(대표 박정림·김성현)이다.

현재 삼성FN리츠의 자산운용 규모(AUM‧Asset Under Management)는 지난해 3분기 기준 9조원 정도다. 이에 따른 내부수익률(IRR‧Internal Rate of Return)은 22.7%다. 해당 IRR은 삼성SRA자산운용이 국내 부동산 오피스 펀드를 매각한 뒤 거둔 수익률을 평균 낸 값이다.

임지윤 기자 dlawldbs20@fntimes.com