[김관주의 그알신] ‘조명’받는 신탁방식 정비사업…그 이유는?

국내 신탁 시장은 1000조원 시대를 맞이했습니다. 이중 부동산신탁 비중은 33%(335조원)를 차지하고 있습니다. 향후 전망도 밝다고 합니다. 그런데 말입니다. 부동산신탁은 아직 일반인에게 낯선 편입니다. 이에 김관주 기자가 앞으로 ‘그것이 알고 신탁’을 통해 부동산신탁에 대해 A부터 Z까지 살펴보려고 합니다. 궁금했지만 물어볼 수 없었던 부동산신탁업계에 대한 여러분들의 제보도 기다립니다. 격주 금요일마다 찾아뵙겠습니다. <편집자 주>

[한국금융신문 김관주 기자] 사업 속도가 지지부진한 재개발·재건축 현장들이 신속, 투명성을 장점으로 내세우는 신탁방식 정비사업으로 눈길을 돌리고 있습니다.

지난 2016년 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정으로 부동산신탁사들은 재개발·재건축까지 직접 시행할 수 있게 됐습니다. 장기간 갈등, 사업비 고갈 등으로 정비사업이 표류하는 곳이 많아 부동산신탁사가 해결사로 나선 것입니다. 이전까지 정비사업은 건설사의 몫이었죠.
신탁사가 정비사업에 참여하는 방법은 조합 유무에 따라 사업시행자와 사업대행자로 구분됩니다. 사업시행자 방식은 조합 없이 정비사업 초기(정비구역 지정 후)부터 신탁사가 업무를 맡아 사업의 주체가 됩니다. 사업대행자 방식은 조합 또는 토지 등 소유자를 대신해 사업을 추진합니다. 두 방식 모두 전문성이 있는 신탁사가 조합을 대신해 사업을 진행하기에 사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.

신탁방식 정비사업은 신탁사가 사업비를 조달하기 때문에 금융비용 등을 줄여 사업비를 절감할 수 있습니다. 금융기관인 신탁사는 수수료 등 비용에도 금융당국의 관리, 감독을 받기 때문에 사업 과정에서 투명성이 보장된다고 합니다.

또한 지방자치단체로부터 사업시행자 등으로 지정고시된 신탁사는 바로 시공사를 선정할 수 있습니다. 서울시의 경우 시공사를 사업시행인가 이후에 선정할 수 있지만 신탁사가 참여하면 조기에 시공사 선정이 가능합니다.

이로 인해 신탁방식 정비사업은 수도권을 중심으로 확산하고 있습니다. 경기 부천시 한아름아파트1차 재건축과 인천 계양구 효성뉴서울아파트 재건축 등이 신탁 방식을 택해 사업을 추진하고 있습니다.

한국토지신탁은 신탁업계 최초로 서울시내 10개 도시정비사업, 누적 1만가구를 초과하는 실적을 보유하게 됐습니다. 올해 서울에서 ▲관악구 신림1구역 재개발 ▲ 관악구 신림 미성아파트 재건축 ▲양천구 신정 수정아파트 재건축 ▲관악구 봉천1-1구역 재건축 등 정비사업을 사업대행자 방식으로 수주했습니다.
지난 11일 한국토지신탁은 대전 문화2구역 재개발정비사업의 ‘관리처분계획(안) 수립’ 임시총회를 개최한 데 이어, 지난 22일 중구청에 관리처분계획인가 신청까지 완료했습니다.

대전 문화2구역은 그간 많은 우여곡절을 겪으며 진행에 다소 어려움을 겪었던 사업장입니다. 지난 2006년 시공사 선정 후 2009년 첫 사업시행계획인가를 받은 바 있죠. 그러나 금융위기 여파 등 시공사 자금조달 문제로 2013년 사업시행인가가 취소되며 일시적인 사업 중단 위기를 맞았습니다.

이후 대전 문화2구역은 현재의 조합장을 새로 선출하고 2017년 한국토지신탁을 사업대행자로 선정했습니다. 새 시공자로 DL건설·DL이앤씨 컨소시엄을 뽑으며 사업이 정상 궤도에 올랐습니다.

한국토지신탁과 조합은 한국부동산원에 관리처분계획 타당성 검증을 신청할 계획입니다. 내년 3월 중 관리처분계획 인가 고시를 목표하고 있습니다. 조합원 이주와 철거를 순차적으로 거쳐 오는 2023년 중 일반분양에 나설 예정이라고 합니다.
한국토지신탁은 “이번 관리처분계획(안) 수립과 접수는 정체돼 있던 사업장의 대반전이라는 점에 의미가 있다”며 “속도감 있는 사업 추진·공사비 절감 등 신탁방식 정비사업의 효과가 다시금 주목받고 있는 것이다. 이로 인해 신탁방식 정비사업을 긍정적으로 검토하는 대전 지역 조합 수 또한 늘어나는 추세”라고 밝혔습니다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com