[2019 한국금융투자포럼] 해외 유명 랜드마크 코리아머니 채색 한창

[한국금융신문 한아란 기자] 국내 증권사 간 부동산 투자 경쟁이 치열하다. 저금리·저성장 시대에서 위험 대비 수익을 높일 수 있는 수단으로 대체투자가 떠오르고 있기 때문이다.

여기에 브로커리지(위탁매매) 영업환경이 악화하고 국내 투자처 발굴이 어려워지자 해외에서 활로를 찾으려는 움직임이 활발하다.

주로 미국과 서유럽 중심으로 이뤄지던 기관 부동산 투자는 동유럽·북유럽 등 유럽 각지로 무대가 넓어졌다. 단일 투자 금액이 7조원에 육박하는 등 베팅 규모도 커지고 있다.
미래에셋금융그룹은 지난 11일 중국 안방(安邦)보험이 매물로 내놓은 미국 고급호텔 15곳을 인수하는 계약을 체결했다.

이번에 안방보험이 내놓은 매물은 미국 스트래티직 호텔 앤 리조트의 자산이다. 뉴욕의 JW메리어트 에식스 하우스 호텔, 실리콘 밸리의 포시즌스 호텔, 애리조나 스콧츠데일의 페어몬트 호텔과 포시즌스 호텔, 와이오밍 잭슨홀의 포시즌스 호텔, 시카고와 마이애미의 인터콘티넨털 호텔, 샌프란시스코의 웨스틴 호텔 등이 포함됐다.

인수 가격은 58억달러(약 6조9107억원) 이상으로 국내 자본의 해외 대체투자 중 최대 규모다. 앞서 안방보험은 지난 2016년 세계 최대 사모펀드(PEF)인 블랙스톤으로부터 해당 호텔들을 55억달러에 사들인 바 있다.

이번 입찰에는 미래에셋을 비롯해 블랙스톤, 캐나다의 브룩필드자산운용, 싱가포르투자청(GIC), 호스트 호텔스 앤 리조트(Host Hotels and Resorts) 등 여러 글로벌 투자자들이 참여했다.

전체 투자금 중 현지 대출과 외부 투자자 조달 자금을 제외하면 미래에셋 측이 자체 조달할 자금은 2조원~3조원에 달할 전망이다.
미래에셋자산운용은 부동산 사모펀드를 조성해 자금을 모집할 계획이다.

이 펀드에 미래에셋대우와 미래에셋생명, 캐피탈 등 그룹 계열사들의 자금이 투입될 것으로 보인다.

미래에셋대우는 작년 1월 미국 라스베이거스 코스모폴리탄 호텔에 메자닌 형태로 1064억원을 투자한 데 이어 같은 해 4월 홍콩 더센터빌딩(3200억원), 5월 영국 런던 트웬티 올드베일리 빌딩(2250억원), 10월 독일 연방정부 오피스 빌딩(1500억원), 12월 미국 애틀랜타 아마존 물류센터(900억원) 등에 자금을 태웠다.

올해 들어서는 지난 3월 프랑스 파리의 오피스 빌딩 마중가 타워를 1조830억원에 인수했다. 마중가 타워는 2014년에 프랑스 서부 상업지구인 라데팡스 지구에 세워진 랜드마크 빌딩으로 프랑스에서 네 번째, 라데팡스 지역에서 두 번째로 높다.

지난 4월에는 홍콩 이스트 카우룽에 위치한 오피스 빌딩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩 메자닌(중순위) 대출에 2800억원을 투자하기도 했다. 골딘파이낸셜글로벌센터는 홍콩거래소 상장회사 골딘파이낸셜홀딩스와 최대주주인 ‘판수통(Pan Sutong)’이 공동으로 보유하고 있는 오피스 빌딩이다.

한국투자증권은 작년 3월 벨기에 브뤼셀 외교부 청사 건물을 4900억원에 인수하고 같은 해 6월 영국 런던 70마크레인 빌딩(3000억원), 8월 스페인 네슬레 본사(1200억원) 등을 잇달아 매입했다.

올해 2월에는 이탈리아 밀라노 피렐리타이어 글로벌 연구개발(R&D) 센터에 1200억원 규모로 투자했으며 3월 프랑스 파리 투어유럽 빌딩(3700억원). 4월 벨기에 브뤼셀 투와송 도르 빌딩(2000억원)도 사들였다.

여러 증권사가 연합을 이뤄 딜에 뛰어드는 경우도 빈번하다.

미래에셋대우와 NH투자증권은 작년 3월 각각 900억원을 들여 런던 캐논브릿지하우스 빌딩을 매입했다. 10월에는 미국 라스베이거스 카지노 복합 리조트 개발사업에 1700억원 중순위 투자를 집행했다.

삼성증권은 한화투자증권·삼성SRA운용 등과 올해 4월 1조5000억원 규모 프랑스 파리 뤼미에르 빌딩 인수에 참여했다.

메리츠종금증권은 지난 7월 하나금융투자·NH투자증권과 공동으로 오스트리아 빈 힐튼 파크뷰 호텔 건물을 4400억원에 매입했다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE에 따르면 올해 상반기 아시아 자본의 유럽·중동·아프리카(EMEA) 지역 부동산투자 규모는 72억달러(약 8조7000억원)로 전년 동기 대비 33% 감소했다.

그러나 한국 자본의 EMEA 투자는 48억달러(약 5조8000억원)로 전년 같은 기간보다 두 배 가까이 늘어났다.

헨리 친 CBRE 리서치 부문 대표는 “한국 증권사와 자산운용사는 최근 유럽에서 프랑스 파리, 네덜란드 암스테르담 등 주요 관문 도시 오피스 빌딩뿐만 아니라 아일랜드, 폴란드, 체코 등 소규모 도시에도 투자하고 있다”며 “저조한 국내 수익률과 긍정적인 헤지(위험회피) 환경이 유럽 부동산 투자유인이 되고 있다”고 말했다.

다만 국내 증권 간 해외 부동산 투자 경쟁이 과열국면에 진입하면서 리스크 관리에 대한 우려도 커진 상황이다. 일부 투자 자산은 인허가가 늦어지거나 대출 관련 계약위반 등으로 손실 위기에 처하기도 했다.

KB증권이 판매하고 JB자산운용이 운용한 ‘JB호주NDIS펀드’는 최근 현지사업자의 계약위반 사태에 휘말리며 투자금의 3분의 2만 회수된 상태다. 이 펀드는 호주 현지사업자인 LBA캐피탈(Capital)이 호주 정부의 장애인 주택임대사업과 관련해 진행하는 사업에 투자하는 상품이다. JB자산운용이 운용한 전문투자형 사모투자신탁 펀드다.

KB증권은 이 펀드를 올해 3월부터 6월까지 총 3264억원 규모로 판매했다. 문제는 이 펀드의 대출 차주인 호주 LBA캐피탈이 원래 매입하고자 한 아파트가 아닌 다른 토지를 매입하면서 발생했다.

호주 부동산 시장 가격 상승으로 해당 아파트 가격이 오르고, 매입 후에도 장애인 아파트로 리모델링하는 비용이 상당해 사업 수지 악화가 예상된다는 판단에서다.

KB증권과 JB자산운용은 지난달 이 같은 사실을 발견하고 투자금 회수에 나섰다. KB증권은 현재까지 투자금의 61.73%인 2015억원을 현금으로 회수해 국내로 자금 이체를 마쳤다. 투자금 27.02%에 해당하는 882억원의 현금과 부동산에 대해서는 호주 빅토리아주 법원명령으로 동결한 상태다.

KB증권은 보유현금 및 소송을 통한 강제집행으로 투자자금의 최대 89%를 회수할 수 있을 것으로 전망했다. 잔여 투자자금과 손해 발생액에 대해서는 차주인 LBA캐피탈 및 동사 등기임원 3인에 대한 손해배상청구 등을 통해 100% 회수하겠다는 계획이다.

KB증권과 JB자산운용은 호주 현지에 현장대응반을 급파하는 한편 현지 법무법인 알렌스(Allens)를 선임해 법적 대응을 진행하고 있다.

다만 법원 판결과 자금 회수까지는 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다. 판결 결과에 따라 원금 전액이 회수되지 않을 가능성도 있다.

앞서 7월에는 KB증권이 발행하고 신한금융투자가 판매한 독일 헤리티지 부동산펀드 파생결합증권(DLS)이 만기 상환에 실패했다.

해당 상품은 독일 현지 시행사 돌핀 트러스트(Dolphin Trust, 현재 German Property Gruop)가 역사적 보존가치를 지닌 건물을 개발하는 사업에 투자하는 싱가포르 역외펀드(AGPI 펀드)를 기초자산으로 하는 2년 1개월 만기 상품이다.

그러나 베를린 소재 파워플랜트 개발사업이 독일 정부의 인허가를 받지 못하면서 원리금 상환이 늦어졌다.

이에 만기가 당초 7월 말에서 10월 말로 3개월 연장됐다. 다만 이때 가서도 원금이 상환될 수 있을지는 확실치 않은 상황이다.

신한금융투자는 2017년 은행과의 복합점포인 PWM센터 등을 통해 관련 상품을 약 3000억원 가량 판매했다. 만기 2년에 기대 수익률 14%(1년차 4.8%, 2년차 8.8%)를 제시했다. 선취 수수료는 2.6%다.

7월 상환 예정금액은 총 130억원이었다. 국내에서 해당 펀드를 기초로 발행된 DLS 규모는 4600억원 수준이다.

KB증권 600억원, 키움증권 980억원, NH투자증권 3080억원 등이다.

최근 글로벌 경기 둔화로 부동산 시장 역시 모멘텀 변화가 나타날 수 있다는 분석도 나온다.

하나금융연구소에 따르면 지난 2분기 멜버른, 시드니, 파리, 시카고의 상업용 부동산 가격은 모두 전 분기 대비 2% 이상 하락했다.

황규완 하나금융연구소 연구위원은 “글로벌 부동산 가격 하락뿐만 아니라 전반적인 거래량 감소까지 나타나고 있다는 점에서 부동산 투자의 불확실성이 높아지고 있어 신중한 투자 의사 결정이 필요하다”고 말했다.

한국금융신문은 불확실한 투자환경 속에서 글로벌 부동산 시장 전망과 투자전략을 공유하기 위해 9월 24일 서울 강남구 역삼동에 위치한 포스코타워에서 ‘2019 한국금융투자포럼’을 개최한다.

‘글로벌 부동산 투자 성공전략’을 주제로 진행되는 이번 포럼은 총 4개의 주제가 발표되는 제1세션과 제2세션의 토론으로 구성된다.

제1세션에서는 신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장이 ‘글로벌 부동산투자 동향 및 전망’을 주제로 그간 우리나라 해외부동산 투자의 현황과 전망을 발표한다. 이어 윤창선 키웨스트자산운용 대표는 ‘글로벌 펀드의 해외 부동산 투자전략’을 소개한다.

매튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP paribas Real Estate Managing Director는 ‘왜 유럽 부동산에 투자해야 하는가?’를, 써니 최(Sunny Choi) Remax K1 Associate Director는 ‘호주 부동산투자 포인트와 성공사례’를 주제로 발표한다.

특히 최 디렉터는 호주 부동산 투자 시 환율변동, 매입 후 공실률 상승, 투자 매물 낙후 등 관련 리스크 해소 방안을 제시할 예정이다.

제2세션에서는 ‘해외 부동산 투자 성공전략과 과제’를 주제로 토론이 이어진다. 장동헌 행정공제회 부이사장(CIO)이 주재하고 주제발표자와 김희석 하나대체투자자산운용 대표가 참여하는 이번 토론에서는 국가별 정책과 세제 등을 짚어보고, 앞으로 투자할 부동산의 투자 자금 회수에는 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져본다.

한아란 기자 aran@fntimes.com