서울 상업용부동산 76.5%, 근저당 설정

[한국금융신문 구혜린 기자] 서울시에서 거래되는 상업용 부동산의 76.5%는 근저당이 설정돼 있는 것으로 나타났다. 총 거래금액에서 근저당이 차지하는 비중이 약 40%에 이른다.

상업용부동산 시장조사 전문업체인 부동산도서관이 2006년부터 올해 1분기까지 12년 3개월동안 거래된 상업용 부동산 중 1만208건을 무작위 추출해 조사한 결과, 매입자금 확보 및 금융 레버리지 효과를 위해 근저당이 설정된 건물은 76.5%인 7809건으로 집계됐다. 근저당이 없는 물건은 22%인 2255건, 확인불가 1.4% 144건으로 조사됐다.

같은 기간 연도별 총 거래금액에서 근저당 설정 비율이 가장 높은 것은 초소형으로 53%에 달했다. 이어 소형 51%, 중형 46%, 대형 33%, 프라임 13%의 순으로 조사돼 규모가 작을수록 근저당 비율이 높은 것으로 나타났다.
연도별 근저당 설정 비율이 가장 낮았던 해는 2007년(26%)으로 부동산 규제가 최고조에 달했으며, 한국은행 기준금리가 5%로 가장 높았던 때이다. 반대로 부동산활성화 정책이 많았던 2014년은 57%로 가장 높게 나타났다.

조사 표본은 1만208건의 실거래 건수로서 50억원 미만의 초소형 건물이 7564건(74%)으로 가장 많았다. 총거래금액은 1000억원 이상 프라임이 24조 458억원으로 가장 많았다. 초소형 상업용부동산은 조사기간 총 거래금액 17조5387억원 중 근저당 금액은 9조2592억원(53%)으로 집계된 가운데 최근 8년간은 근저당 비율이 모두 50%를 넘은 것으로 조사됐다.

샘플 기준 초소형규모 상업용 부동산의 매수자는 약 86%가 개인인 것으로 나타났다. 이 외에 법인이 13%, 공공 및 기타가 1%인 것으로 나타났다.

한편, 2006년부터 2018년 1분기까지 서울시 상업용 부동산 총거래금액은 191조4191억원을 기록한 가운데 2014년, 2016년, 2017년은 서울시 상업용부동산 연간 거래금액이 20조원을 넘은 것으로 나타났다.

김헌수 NAI프라퍼트리 리서치센터 연구원은 "서울시 상업용부동산의 근저당 비율이 반드시 은행부채인 것은 아니나 채무성격에 가깝다고 평가할 수 있다"면서 "미국의 금리인상에 따른 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 상존하고 있어 주택담보대출에 이어 상업용부동산 대출도 금리인상에 대응할 필요가 있다"고 말했다.
구혜린 기자 hrgu@fntimes.com