[주택금융공사 김재천 사장] “올해 주택금융 108조 푼다”

서민들의 주택마련을 돕기 위해 2004년 설립된 주택금융공사가 지난 3월 2일로 창립 만 11년을 맞았다. 주택금융의 자금원이던 MBS(주택저당증권) 누적 발행금액이 100조원을 넘어섰으며 지난해에 부산으로 본사를 옮기고 새 출발을 선포했다. 딱 마침 그때쯤 새로운 사장도 맞이했다. 작년 10월 김재천닫기김재천기사 모아보기 사장이 취임하고 난 뒤 4개월 지난 지금, 주택금융공사의 향후 10년을 그리는 청사진은 어떻게 완성되고 있을까.

◇ 주택저당증권 누적 발행액 100조 돌파

김재천 주택금융공사 사장은 지난 5일, 서울 명동 뱅커스클럽에서 “MBS 35조원, 적격대출·보금자리론 등 정책모기지 35조원, 주택보증 32조원, 주택연금 6조6000억원 등 올해 총 108조원을 공급할 것”이라고 밝혔다. 그는 이어 “공사는 MBS 발행을 통해 단기·변동금리 만기 일시상환의 주택담보대출 시장을 장기·고정금리 분할상환대출로 재편하는데 큰 성과를 거뒀다”고 평했다.
MBS는 공사가 개발해 판매하는 고정금리 주택담보대출의 채권을 은행으로부터 받아 유동화 시킨 증권이다. 이 증권을 공사는 연기금이나 보험, 은행 등 투자자들에게 팔아서 재원을 마련해 은행에 되갚는 구조다. 이렇게 공사는 장기채시장 활성화에 기여하며 국내 담보대출시장을 변동금리 중심에서 고정금리 중심으로 바꾸는데 일조하기도 했다. 지난해 금리리스크 때문에 발행이 14조원대로 떨어진 MBS를 올해 2배 이상 발행을 목표로 늘려 잡았다.

이에 대해 대외여건상 미국 금리상승이 예고되는 반면 국내는 금리인하 압박이 강해 이런 상황에서 리스크관리 문제가 커질 것이란 지적에 김 사장은 “미국 경제가 호전이 되면서 적어도 6월 및 9월에 금리인상 얘기가 나오는 있는 만큼 목표치 35조원 MBS에는 못 미칠 가능성이 있다”며 “거기에 따른 리스크는 어느 정도 금리예측을 하면서 헷지(hedge)하고 있는데 올해는 물량이 많을 수도 있기 때문에 잘 지켜보면서 발행시기도 분산하는 방식으로 헷지할 생각”이라고 말했다.

그는 또 “MBS의 누적 발행규모 100조원 달성은 국내 주택금융시장과 채권시장 발전을 위해 공사가 설립이후 11년간 기울인 노력의 성과”라며 “지속적으로 적격대출, 보금자리론의 판매 확대와 MBS 발행구조 및 프로세스를 개선해 나갈 것”이라고 강조했다.

◇ 가계부채 대책상품 ‘안심전환대출’ 20조 공급

주택모기지는 기존 보유상품인 보금자리론과 적격대출로 15조원, 오는 3월 24일 출시 예정인 안심전환대출로 20조원을 공급할 예정이다. 정부가 가계부채 대책의 하나로 내놓은 안심전환대출은 변동금리 및 고금리 주택담보대출을 2%대 고정금리상품으로 전환해주는 대출이다.
김재천 사장은 “주택담보대출을 받은 지 1년 이상 지나고 이 가운데 변동금리대출이거나 이자만 상환하고 있는 대출자를 대상으로 갈아타기 전용인 안심전환대출을 통해 20조원을 공급할 예정”이라며 “이 상품은 가계의 금리변동 위험을 완화하고 주택담보대출자의 만기 일시상환 부담을 덜어주고자 하는 정부의 가계대출 구조전환 정책에 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.

기존대출 요건은 △변동금리대출 또는 이자만 상환중인 대출 △대출실행일로부터 1년이 경과한 대출 △최근 6개월간 30일 이상(연속) 연체기록이 없는 대출이 대상이며 공사가 유동화 목적으로 양수한 대출과 국민주택기금대출, 한도대출은 제외다. 안심전환대출은 주택가격 9억원 이하, 기존대출 잔액 이내에서 최대 5억원으로 거치기간 없이 원금 및 원리금 균등분할상환하면 된다. 만기 일부상환비율은 0% 또는 30% 중 택일할 수 있으며 만기 30년은 0%만 가능하게 했다.

대출금리는 기본형의 경우, 최초 약정일로부터 만기일까지 동일한 금리를 적용하고 금리조정형은 대출실행일로부터 5년마다 금리를 조정한다. 만기 일부상환 비율 30%를 선택했다면 대출금리를 0.1%p 가산하는 식이다.

안심전환대출과 관련해 은행에 1600억원의 손실을 떠넘기는 희생을 강요하고 있다는 주장에 대해 김재천 사장은 “이 상품을 설계하면서 금융위원회, 은행연합회 중심으로 상당기간 여러 차례 서로 협의를 해온 사항으로 같이 참여하자고 합의가 된 부분”이라며 “보유한 주택담보대출 자산을 MBS로 바꿔서 1년간 가지고 있으면 손실이 발생한다고 볼 수 있지만 신용보증기금 출연료 및 안심전환대출 수수료수입 등을 감안하면 크게 손실나는 부분은 아닌 것 같다”고 설명했다.

◇ 제휴 넓혀 ‘가교형 주택연금’ 공급 확대

전세자금 보증 등을 비롯해 주택보증은 32조원을 제공한다는 계획이다. 주택연금도 6조6000억원을 공급한다는 목표를 세웠다. 특히 올해는 법령을 개정해 신탁회사에 시행사 지위를 위탁한 원시행자도 보증대상자가 될 수 있도록 바꾸기로 했다. 보증대상자를 개인과 사업자로 구분해 사업자 쪽에는 이용대상자 중에 관리형 토지신탁도 추가하는 것이다. 관리형 토지신탁은 주택건설사업의 안정적인 추진을 위해 자금조달자와 사업시행자가 분리된 주택건설사업 진행방식이다. 기존 개발사업 진행상에 노출됐던 신용리스크를 해소하고 대출부실화 문제도 해결돼 중소건설사의 이용이 늘어날 것으로 기대되고 있다.

이는 재개발 및 재건축이 되면 주택소유권이 조합으로 넘어가고 주택연금 가입자들이 다른 집으로 이사해 다시 그 집으로 연금을 가입해야 하는 불편함 때문이다. 집에 대한 근저당권은 그대로 유효하도록 만들어 놓으며 계속 연금을 지급받을 수 있다.

또 50대 은퇴자들이 주택연금 가입혜택에서 제외되는 문제를 해소하기 위해 민간 주택연금과 연계, 60세가 되면 공사로 옮겨오는 가교형 주택연금을 신한은행과 하기로 협약했다. 호응도 있어서 차후 여러 금융기관하고 확대할 계획이다. 김재천 사장은 “가입조건 완화, 재개발·재건축시 계약유지 허용, 의료비 보장보험을 주택연금과 연계하는 등 제도개선을 통해 고령자들의 노후생활의 버팀목이 되도록 하겠다”며 “베이비부머의 은퇴가 본격화됨에 따라 이들의 은퇴 후 겪을 수 있는 일시적 소득공백기를 보완하는 가교형 주택연금을 선보였다”고 말했다.

그는 이어 “이 상품은 시중 금융기관에서 역모기지 상품을 가입한 사람이 만 60세 이후 주택연금에 갈아탈 수 있어 만기시 대출금 상환부담이 있는 민간 역모기지 상품의 한계를 보완한 것”이라며 “현재는 신한은행에서만 취급하고 있지만 점차 다른 금융기관으로 확대해 나가겠다”고 덧붙였다.

◇ ‘앞으로 10년’의 청사진 마련 고민

끝으로 김재천 사장은 “작년 12월에 부산에서 업무를 시작했는데 새로운 10년 어떻게 할 것인가 고민을 많이 하고 있다”며 “앞으로 10년 어떻게 갈 것인가라는 청사진에 직원들은 물론 외부 전문컨설팅 자문도 받아서 ‘어떻게 주택금융전문기관으로 자리매김할 것인가’를 생각할 시기”라고 말했다.

그는 이어 “올해는 안심전환대출과 주택연금 확대로 MBS 발행 급증이 예상됨에 따라 얼마 전 수권자본권 2조원을 5조원으로 늘리고 주택연금제도를 보완하는 공사법 개정안이 발의됐다”며 “주택연금과 더불어 은퇴금융 아카데미를 우선 서울과 부산 쪽에 만들어 노령층 진입을 앞둔 이를 중심으로 은퇴 후 금융 어떻게 설계하는 것이 좋은가 교육 시켜드리고 좋은 선택을 하실 수 있도록 할 것”이라고 밝혔다.

아울러 “부동산 여건은 작년, 재작년보다는 나아지는 것 같은데 매입수요도 점차 느는 것 같다”며 “과거와 같은 호황을 기대하기는 어려울 것 같지만 올해와 내년쯤이 실제 집을 구입하기에 상당히 좋은 시점 아닌가 싶다”고 덧붙였다.

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원충희 기자 wch@fntimes.com