[전상현의 재테크 톡톡] 중금리 시대 대비하는 재테크 투자 지혜

현재 미국금리는 코로나가 한창이던 2020년 3월부터 기준금리 0.25를 2년간 유지하다 22년 3월 이후 5.5까지 급격하게 인상한 후 현재까지 동결하고 있는 상황에서 올 하반기 금리인하 조율의 시기에 들어선 듯하다.

통상 미국 금리정책의 기본 기조는 인플레이션으로 인해 화폐가치 하락과 함께 물가 인상이 발생하고 오른 물가가 하이퍼인플레이션으로 가는 것을 방지하기 위해, 금리 인상 정책을 통해 시중에서 유통되는 화폐를 거둠으로 화폐가치 상승과 물가안정을 꾀하는 정책을 기본으로 하게 된다. ​

여기에는 크게 두 가지 변수를 확인하며 금리정책을 펼치게 되는데 첫째로 물가가 실제로 조정되느냐를 확인하는 (근원)소비자물가지수(CPI)와 이어서 발표하는 개인소비지출(PCE) 등 소비자영역이고, 두 번째는 금리변동으로 인해 기업의 고용에 문제가 생기지 않느냐는 산업영역인 고용지표를 고려하게 된다.
최근 미국의 6월 소비자물가지수 상승률은 3.3%로 전월과 대비해서 보합을 유지하며 전문가들의 전망을 밑돌며 물가 반등 부담을 덜어내는가 싶었으나 고용지표는 비농업 일자리를 기준으로 다우존스가 집계한 전문가 전망치와 직전 12개월간 평균 증가폭을 넘어서며 그간 고용지표 둔화함에 따른 금리 인하에 대한 기대감을 다시 미루는 이유가 되었다.

이후 캐나다와 호주 등의 소비자물가지수 발표 역시 예상치를 웃돌고 있어 금리인하에 대한 기대감을 다시 한 번 미루게 하고 있으나 G7 국가중에는 캐나다가 소비자물가지수 발표 전 가장 먼저 금리를 인하했으며, 유럽중앙은행(ECB)도 미국보다 먼저 금리인하 결정을 발표하였고, 전세계적으로 중앙은행발 기준금리 인하에 대한 기대감이 커지고 있는 상황이며 유럽과 남미의 일부 국가들은 선제적으로 금리인하를 단행하기도 했다. ​

이렇듯 시장의 기대감은 고금리를 유지해야 할 이유가 점점 줄이고 있어 금리인하에 대한 기대감이 증폭되고 있으나, 실제로 물가가 큰 폭으로 하락하지는 않았고, 고용지표 역시 공고한 흐름 세를 보이고 있어, 실제 금리인하 시기는 아직 속단하기는 어려우며 인하한다고 해도 코로나 시기처럼 초저금리로 회귀하는 것에는 다소 무리가 있어 보인다.

우리나라도 23년 2월부터 기준금리를 3.5로 동결하고 있는 상황으로 금리인하에 대한 기대감이 높아지고 있으나 미국과는 다른 이유로 저금리를 점치기는 어려워 보이는데, 이는 현재 한미 기준금리 역전현상으로 인해 환율적인 제고가 필수적이라 현재 원/달러가 1,400원에 육박하는 현실을 고려한다면 일단 미국과의 금리차이인 2.0의 갭을 메우고 이후 천천히 미국 혹은 전세계적인 추세에 맞추어 추가금리 인하를 고려할 것으로 판단되며, 한국은행이 기준금리 인하를 단행하는 시기가 계속해서 늦춰지고 있다는 예상 역시 이에 기반을 둔 것으로 일정 기간 이상의 중금리를 거쳐야 할 것임을 예상할 수 있다.

이러한 중금리 시장에서도 적절한 투자전략이 필요한데 기본적으로 부동산은 금리인하를 기대할 수 있고, 언제나 지역적인 편차가 존재하나 최근의 공급정책의 공백과 함께 분양가 상승에 이은 재건축의 어려움 등으로 인한 신축의 공급부족, 빌라 전세사기 등으로 아파트로 쏠림현상과 함께 발생한 전세부족과 전세가 상승 등으로 조금 더 공격적인 투자가 가능해 질수 있다고 볼 수 있다. ​
다만 담보대출을 산정할 때 금리인하는 아직까지는 단순 기대감이며 이자 부담 자체가 해소되지 않는 상황에서는 실질적인 상환플랜이 필요하며, 고정금리와 변동금리 사이에서의 고민도 필요하다고 할 수 있다.​

이번 한국은행의 금융안정보고서를 통해 보면 지난 3월 말 기준 1분기 기준 가계신용 규모는 여전히 높았고, 가계대출 연체율 역시 지난해 9월 말 통계보다 올라 고금리가 장기화됨에 따라 취약계층 위주로 연체율이 오르는 모습을 보이고 있다.

이에 따라 정부에서도 7월부터 시행 예정 이였던 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제 2단계 시행시기를 2개월 연기하며, 범정부적으로 자영업자 지원 대책과 PF(부동산 프로젝트파이낸싱) 시장의 연착륙을 고려하며 금리정책을 조정하고 있다.

특히 전세사기에서 출발한 아파트와 빌라의 투자수요 차이가 더욱 커진 상황은 아파트의 쏠림현상과 전세 품귀현상으로 연결되는 것에 대한 이해가 필요하며, 지역별 아파트 가격도 신고가가 출현하는 상급지 신축과 여전히 전고점 돌파가 요원한 하급지 구축과의 격차를 눈여겨보아야 할 것이다.

상권 등도 지역에 따른 격차가 심화되고 있는 상황과 함께 최근 투자자들의 잔금시행과 대출, 등기 등에 크게 영향을 주며 집단소송으로까지 이어지고 있는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 (약칭: 산업집적법)의 내용까지 확인해야 하는 지식산업센터의 입주가능업종제한이나, 2021년 10월 건축법 시행령 개정으로 숙박업 등록의무 대상으로 명시된 생활형숙박시설에서 거주가능 유무처럼. 투자 이전에 관련법령의 숙지가 필수인 투자물건 등은 특히나 주의가 필요하다고 할 수 있겠다.

주식시장은 박스권에서 머물고 있는 국내시장의 이탈이 눈에 띄고 있는 상황으로, 금융투자소득세 시행여부에 따른 세금까지 고려한 수익률과 투자영역에 대한 고민을 동시에 해야 하며, 저금리로 가는 데까지의 기간이 길어지면서 경기가 침체할 수 있는 투자전반의 분위기도 함께 살펴야 할 것이다.

금리가 일정수준 높다는 의미는 저축이 활성화 될 수 있으나 투자에 대한 리스크가 잔존한다는 의미이므로 위험관리에 대한 보험도 점검이 필요하다. 특히 최근에는 기존에 고액치료비와 실손 의료비로 구성되던 보험상품이 각종 특약의 다양함으로 재정비된 미니보험이나 단기보험, 온라인 플랫폼 보험 등으로 가입이 가능한 만큼 이런 부분도 놓치지 않아야 할 것이다. ​

중금리 기간이 길어지게 된다는 것은 저금리, 혹은 고금리 어느 한쪽방향으로의 예측과 대비가 아닌 양방향 모두에 대한 준비가 필요할 수 있으니 미리 점검하고 대비하여 각자의 성공적인 투자목표를 이루길 바라는 바이다.

전상현 HBC자산관리센터 대표