[장태민의 채권포커스] 12.16 부동산 대책..기대와 불신, 그리고 금리정책

[한국금융신문 장태민 기자] 정부가 16일 부동산 종합대책을 발표하면서 향후 서울 아파트 가격 상승세가 진정될지 여부에 관심이 모아지고 있다.

문재인 정부가 출범 후 18번째 내놓은 이번 부동산 대책은 8.2 대책, 9.13 대책에 이은 3번째 종합 대책 성격을 띄고 있다.

청와대는 참모들에게 '한 채 빼고 팔라'면서 대외적인 정책 홍보 효과를 노리기도 했다.
정부는 서울 아파트 가격 급등으로 두 번의 큰 정책이 모두 실패한 것으로 평가받는 상황에서 이번에도 실패할 경우 내년에 추가적인 대책을 내놓을 예정이다.

■ 정부의 의지

전날 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 경제부총리는 "강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은 연초 20% 중반에 머물렀으나 가격이 상승 전환한 7월 이후 50%를 넘나들고 있다. 특히 강남권 등을 중심으로 서울의 갭투자 비중은 꾸준히 증가해 60% 수준에 육박하고 있는 상황"이라며 대책의 필요성을 설명했다.

홍 부총리는 "더 큰 문제는 일부 지역의 과열이 주변부로 순식간에 확산될 수 있다"면서 "상대적으로 상승폭이 남았던 인근 단지 또는 외곽 지역은 갭 메우기 움직임으로 덩달아 가격 상승을 확대했다"고 밝혔다.

그러면서 주택시장 안정에 대한 의지를 강조했다. 주택이 불로소득을 위한 투기 수단이 되선 안된다는 점을 강조하기도 했다.
정부는 그러면서 △ 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황 근절 △ 다주택 및 고가 1주택 보유부담 획기적 강화와 양도세 혜택에 대한 엄격한 제한 △ 거래허가에 준하는 강력한 조사를 통한 시장 교란 방지 △ 수요가 큰 도심 내 주택공급 확대 등 4가지에 중점을 뒀다고 밝혔다.

■ 15억 이상 주담대 금지, 전세자금 활용한 갭투자 방지 등 '생경한' 규제도 선보여

정부는 우선 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출 규제를 좀더 강화한다.

시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지한다. 시가 15억 이상을 '초고가' 아파트로 규정하고 담보대출을 내주지 않는 강도 높은 수를 쓰는 것이다.

그 외 주택은 시가 9억원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%→20%로 대폭 축소한다.

예컨대 현행 14억 아파트의 경우 주담대는 14*0.4=5.6억원이지만, 앞으로는 9억*0.4+5억*0.2, 즉 4.6억원으로 줄어든다.

현재 금융회사별로 관리되고 있는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 개별 차주 단위로 통합관리하기로 했다. 예컨대 지금까지는 은행이 신규취급한 가계대출 평균 DSR을 40% 내로 관리해 개별 대출의 경우 40%를 초과해도 취급하는 게 가능했다. 하지만 앞으로는 차주 단위로 규제하면서 돈을 빌리기 어렵게 만드는 것이다.

주담대를 받기 위한 기존주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고 1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건도 보다 엄격하게 적용하기로 했다.

특히 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우엔 전세대출을 즉시 회수하기로 했다.

15억 초과 아파트에 대한 주담대 전면 금지, 전세대출을 활용한 고가 아파트 구매 시 대출 회수 등은 기존 대출 규제보다 한층 강도가 높아진 것이다.

종부세 세율도 상향조정한다. 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%p,3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상한다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하기로 했다.

또 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화해 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하기로 했다.

2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고 특히 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 높이기도 했다. 즉 아파트와 같은 공동주택의 경우 시세 9~15억원인 경우 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 높이기로 한 것이다. 현재 68.1% 수준인 공동주택 공시가 현실화율을 올림으로써 세금 부담을 높이게 된다.

정부 예시자료를 보면 공시가격 20억원(시가 26.7억원) 조정지역 2주택 보유자의 경우 현재 재산세 417만원, 종부세 1,036만원을 내지만, 개편안에 따르면 종부세가 342만원 더 늘어난 1,378만원을 내게 된다.

종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 6억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해서 구한다. 공정시장가액비율은 올해 85%에서 내년 90%로 올라간다.

임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한해 양도세 비과세 혜택을 부여하는 방식으로 규제를 강화한다. 다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상한다.

정부는 특히 매도를 촉구하는 정책도 선보여 주목을 끌었다. 다주택자가 10년 이상 장기보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과는 내년 6월말까지 한시적으로 배제하기로 한 것이다.

민간주택 분양가상한제 적용지역도 대폭 확대한다. 집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개구와 과천‧하남‧광명시의 13개동, 그리고 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다.

주택거래에 대한 감독도 강화한다. 고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수 조사하고, 국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설해 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘히 조사하겠다고 밝혔다.

■ 강한 부동한 규제책 나온 뒤..."강력한 대책 효과 낼 것" VS "어차피 가격 안 꺾인다"

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 폭등으로 다수 서민들의 아파트 장만이 사실상 불가능해진 뒤 정부가 꽤 강한 '규제정책'을 내놓았다는 평가가 많다.

다만 집값이 안정될지 여부를 두고는 의견이 갈린다. 일각에선 놀라울 정도로 강도 높은 정책이라면서 서울 아파트 차익실현 타이밍 등을 거론한다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 부동산 대책 발표 뒤 "뭔 말을 해도 안 들릴 사람들도 있겠지만, 정말 충격적인 내용이었다"고 평가했다.

그는 "올해 아파트 가격 재상승은 30,40들이 전세대출, 신용대출을 풀로 받아서 주택을 전세끼고 사는 사이클이었다"면서 "9억 초과 주택을 보유하거나 2주택자는 전세만기시 회수된다. 전세대출 사이클을 끝날 것"이라고 전망했다.

종부세 인상이나 고가주택 소유주의 공시가율 80% 정책 등도 부담을 키울 것으로 봤다. 예컨대 마래푸(마포래미안푸르지오) 15억 시세 기준 공시가 7.8억이 12억원으로, 래대팰(래미안대치팰리스) 시세 28억 공시가 13.5억원이 22억원이 되는 데서 한번 더 놀랄 것이라고 예상했다.

하지만 여전히 서울 시내에 대한 적극적인 공급보다는 규제에 방점이 찍힌 정책이라면서 다시 가격이 오를 것으로 보는 사람들도 많다. 정부의 거듭된 정책 실패를 봐온 터여서 여전히 서울 아파트 가격 상승 관성에 무게를 두기도 하는 것이다. 즉 정부가 내놓았던 부동산 정책이 모두 실패한 '강력한 경험'을 바탕으로 다시금 거래부진의 단계를 거친 뒤 아파트 값이 오를 것으로 보는 시각도 적지 않은 것이다.

증권사의 한 관계자는 "물정 모르는 일부 언론이 보유세 폭탄이 현실화 됐다면서 세금이 '겨우' 몇 백 오른다고 거품을 물고 있다. 종부세 무서워 팔아치우는 사람이 얼마나 되겠느냐"고 지적했다.

그는 "정부 대책 발표 후 모두가 그 얘기 중"이라며 "개인적으로 서울 아파트가 하락세로 접어들 것으로 보지 않는다"고 말했다.

지금처럼 아파트 가격 상승심리가 강할 때 정책의 핵심이 '서울 내 대거 공급'이 이뤄져야 하는데, 여전히 정책이 규제에만 초점을 맞추고 있어서 믿음이 가지 않는다는 평가도 적지 않았다.

■ 저금리와 유동성, 서울 아파트 급등에 영향..향후 통화정책에도 집값은 중요

전날 홍남기 부총리는 서울 아파트 급등의 한 원인으로 저금리와 유동성 문제를 거론하기도 했다.

홍 부총리는 "저금리로 인한 낮은 금융비용 등으로 주택보유에 따른 기회비용은 크지 않은 반면 가격상승에 따른 시세차익 기대가 강하게 작용했다"고 평가했다.

그는 그러면서 "사람들이 갭투자·전세대출 등 금융 레버리지를 적극 활용해 투기적 매수에 나서자 아파트 값이 뛰었다"고 했다.

올해 7월 금리인하 시점과 맞물려 서울 아파트 가격 오름폭이 커졌고 한은은 10월에도 금리를 추가적으로 내렸다.

저금리에 따른 풍부한 유동성은 자산가격 상승의 배경이다. 그런데 이 자산은 증권 보다는 부동산, 생산적인 곳 보다는 부동산 시장 등 비생산적인 곳으로만 모여든 게 문제라는 진단들도 적지 않다.

경기가 여전히 좋지 않고 물가 상승률이 낮은 가운데 향후 부동산 안정 여부가 한은의 추가적인 금리인하 여부를 상당부분 좌우할 것이란 인식들도 엿보인다.

증권사의 한 채권딜러는 "시장이 내년 1차례 정도 금리 인하를 생각하지만, 실제 인하가 가능할지 의문"이라며 "전날 부동산 대책이 또 나오는 등 노무현 정권 말기처럼 부동산이 통화정책을 좌우할 수 있다"고 내다봤다.

채권시장에서 오랜기간 몸 담은 사람들 가운데엔 노무현 정권(2003.02~2008.02) 후반부에 한은이 집값 때문에 뒤늦게 금리를 올렸다고 보는 경우도 적지 않다. 당시 한국은행은 2005년 10월부터 금리를 올린 바 있다. 4차례 금리 인하를 단행한 뒤 서울 강남 아파트 등이 사회문제가 되면서 한은이 뒤늦게 금리를 올렸다는 비판이 많았던 때였다.

지금은 금리인하 기대감이 남아 있지만, 서울 아파트 가격은 역사적 최고치에 있다. 상승률로 따지면 강남 지역을 웃도는 지역들도 많다.

다른 증권사 딜러는 "현재 미국은 내년 내내 금리를 동결할 것이란 인식이 강한 상태다. 우리는 내년 중 인하 기대감이 있지만, 전날 나온 부동산 대책을 감안할 때 상황을 장담할 수 없다"고 말했다.

그는 "부동산 대책이 상당히 세다는 느낌을 주는데, 서울 아파트가 여기서 더 오르는 것은 한국 경제와 서민의 절망을 의미한다"면서 "이 정부는 임기 절반 만에 노무현 정부 때의 부동산 정책 실패 그 이상의 과오를 범했다. 지금은 나이브하게 금리 인하 따위를 기대할 때가 아니다"라고 주장했다.

다만 금융시장에선 통화정책에 있어서 '부동산 비중'을 얼마나 둬야 하는지를 놓고 의견이 다르다. 금리를 결정하는 금통위 내에서도 매파인 이일형 위원이 부동산을 중시하지만, 저물가를 크게 우려하는 비둘기파 신인석 위원이 부동산 가격에 대해 신경을 쓰지 않는 것과 비슷하다. 시장엔 여전히 부동산 문제가 통화정책을 크게 제약할 가능성보다 저물가, 저성장이 추가 금리인하를 이끌 가능성이 높다고 보는 시각들도 적지 않은 것이다.




장태민 기자 chang@fntimes.com