중도금대출 분양가 상한 기준 폐지, 고공행진 분양가에 실효성 의문부호

[한국금융신문 장호성 기자]

정부의 부동산규제 완화 및 특례보금자리론 시행 등으로 주택 매매량이 회복세에 접어든 것에 이어, 오늘(20일)부터는 중대금대출 분양가 상한 기준이 완화된다. 이에 매매량에 이어 빙하기를 맞은 분양시장도 활성화될 수 있을지 여부에 관심이 모인다.

다만 여전히 원자재값이 높은 수준을 유지하고 있어 고분양가 논란이 남아있어 이번 중도금대출규제 완화가 자칫 주택시장의 ‘폭탄 돌리기’로 비칠 수 있다는 점이 지적되고 있다.
주택도시보증공사(HUG)는 20일부터 중도금대출 분양가 상한 기준과 인당 중도금 대출 보증 한도 규정을 폐지했다. 이에 따라 분양가와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있게 됐으며, 인당 최고 5억원으로 제한됐던 중도금대출 한도도 사라진다.

당초 정부는 분양가 9억원 이하만 중도금 대출을 허용했으나 작년 11월 12억원 이하로 완화했고 이번에 이를 아예 폐지했다. 이에 앞으로는 대출을 신청하는 단지부터 분양가가 12억원을 초과하는 경우에도 중도금 대출이 허용될 예정이다.

이 틈을 타 분양에 나서는 물량도 많다. 부동산R114에 따르면 이달 말까지 전국에서 아파트 2만543가구가 공급된다. 이 중 59%인 1만2099가구가 수도권 분양 물량이다. 지역별로 경기도가 6129가구로 공급 물량이 가장 많다. 이어 서울(4116가구), 부산(3906가구), 광주(2024가구), 인천(1854가구), 충북(800가구), 전북(707가구) 순이다.

최근 분양에 나선 ‘영등포자이 디그니티’나 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’ 등 서울 단지들은 두 자릿수가 넘는 경쟁률을 내며 분양시장의 기지개를 예고하기도 했다.


◇ 공시지가 급상승 여파로 서울 아파트 평당 분양가 사상 첫 3천만원 돌파

문제는 여전히 고공행진 중인 분양가다. 지난해 원자재값 급등 등의 여파로 서울시 아파트 분양가가 1년 만에 약 24% 오르며 연간 3.3㎡당 평균 분양가는 사상 처음으로 3천만원을 넘었다.

부동산R114에 따르면, 2022년 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3474만원으로 2021년(2798만원) 대비 676만원, 약 24.2%가 올랐다. 이는 같은 기간 충남(27%)과 함께 전국에서 가장 높은 수치이며, 2012년(25.4%), 2018년(29.8%) 이후 역대 3번째 높은 상승률이다. 2021년(5.7%), 2020년(1.3%), 2019년(-6.8%)과 비교해도 상승폭이 커졌다.

이 같은 분양가 상승은 서울의 높은 공시지가 상승률이 영향을 준 것으로 분석됐다. 분양가는 택지비와 기본형 건축비에 가산비가 더해져 결정된다. 택지비 책정 기준이 되는 공시지가 상승률이 서울의 경우 지난해 전국에서 가장 높았던 만큼 분양가도 크게 오른 것이다. 지난해 서울 표준지 공시지가는 11.21%를 기록하며 13년 연속 상승했다.
업계에서는 당분간 분양가를 낮추기가 쉽지 않을 것이란 분석을 내놓고 있다. 올해 1월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역이 분양가상한제에서 해제됐고, 고금리와 원자재값 인상 등 경제이슈까지 더해졌기 때문이다.

원자재값 인상에 따라 공동주택 분양가격 산정에 활용되는 기본형 건축비도 상승 중이다. 국토교통부는 기존 1년에 2번 산정하던 ‘기본형 건축비(16~25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 기준)’를 지난해 이례적으로 세 차례 걸쳐 올렸고, 올해 2월에도 지난해 9월 대비 2.05% 추가 인상됐다.

부동산 한 전문가는 “규제 완화가 분양시장 활성화라는 긍정적인 부분을 초래할 수도 있지만, 여전히 금리도 높고 분양가도 높은 상태라 주택 구매 부담 자체를 줄여주기는 힘들다"며, "결국 분양시장도 매매와 마찬가지로 입지가 좋은 곳에 수요가 집중되고, 나머지 지역은 침체를 이어가는 양극화가 나타날 것"이라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com