조정대상지역 대거 해제…"매수심리 위축 유지될 것, 규제 완화 지역 늘려야"

[한국금융신문 주현태 기자] 26일부터 세종을 제외한 전 지역과 수도권 일부 지역의 조정대상지역 규제가 해제됐다. 규제가 헤제된 지역은 주택 매매거래 시 청약과 대출 등 부동산 규제가 대폭 완화된다.

국토교통부는 지난 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회'를 열어 전국 조정대상지역 41곳과 투기과열지구 4곳의 규제를 해제한다고 밝혔다. 26일 0시부터 이번 규제지역 조정안은 효력을 발휘됐다.

지방에서는 ▲부산 해운대·수영·동래·남·연제·서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구 ▲대구 수성구 ▲광주 동·서·남·북·광산구 ▲대전 동·중·서·유성·대덕구 ▲울산 중·남구 ▲충북 청주 ▲충남 천안 동남·서북 ▲논산 ▲공주 ▲전주 완산·덕진 ▲포항 남 ▲창원 성산이 조정대상지역 해제됐다. 수도권 경우 조정대상지역을 해제한 곳은 ▲경기 안성·평택·양주·파주·동두천시다.
이에 따라 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 투기과열지구 해제된 곳은 수도권에서 ▲인천 연수구·남동구·서구 ▲세종시다. 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었다.

조정대상지역 규제 해제 지역은 집값의 70%까지 주택담보대출이 가능하고 다주택자에 대한 취득세 중과 등도 배제된다.

그동안 주택을 취득한 시점에 조정대상지역 주택은 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 그중 2년 이상을 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있었다. 규제 해제지역은 2년 거주요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 적용도 받지 않는다. 주택을 양도하는 시점에 중과 대상 주택 수가 2주택 이상이면 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 해당 주택에 양도소득세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 적용할 수 없다. 다만 지난 5월10일부터 오는 2023년 5월9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해서는 1년간 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 유예한다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 해제한 후 해당 지역에 소재하는 주택을 양도하면 해당 주택에 대한 양도소득세 중과세율이 아닌 기본세율을 적용한다. 장기보유특별공제 역시 적용할 수 있다.

일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 기간도 3년으로 늘어난다. 주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유할 경우 일부 조건을 충족하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있다. 이전 주택을 취득한 날부터 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 한다. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 이전 주택이 양도일 기준 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세에 해당한다.
조정대상지역에서 벗어난 뒤 해당 지역에 소재하는 주택을 신규 취득하면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

특히 일시적 1세대 2주택 취득세 표준세율 적용기간이 3년으로 연장된다. 1주택을 소유한 1세대가 이사·학업·취업 등의 불가피한 이유로 일시작 2주택이 되는 경우가 있다. 이에 조정대상지역에 소재하는 다른 주택을 추가 취득할 때 이전 주택이 비조정대상지역에 있으면 3년, 조정대상지역지역에 있으면 2년 안에 처분할 때 신규 주택 취득세는 표준세율(1~3%)을 적용한다.

다만 급격한 금리 인상과 경기 침체 여파로 매수 심리 위축은 한동안 계속될 전망이다.

한 부동산 부동산관계자는 “현 싸늘한 부동산 시장이 이번 규제해제로 일부 나아질 것으로 보이지만, 매수 심리 위축은 한동안 유지될 것으로 보인다”며 “조정대상지역이 해제되면서 해당지역의 주택가격, 청약경쟁, 아파트입주량 등 안정화될 것이고, 규제 완화·해제 지역이 늘어나면 차후 부동산시장도 안정화 될 수 있다”고 평가했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com