OECD가 본 한국의 부동산 정책

최근에 서울, 수도권 및 전국적으로 주택가격이 모두 하락세를 보이며 하락폭도 점차 확대되고 있다.

특히 그동안 아파트 가격이 많이 올랐던 강남지역도 지난 1월 이후 연속 하락세를 보이고 있다.

이제 주택가격이 떨어지면서 그동안 참여정부의 부동산투기 대책은 성공적으로 마무리되었다는 것이 이용섭 건설교통부 장관의 주장이다. 부동산 가격이 안정 국면에 들어서게 된 주요요인으로 종합부동산세제 도입 등을 통해 부동산 보유세를 대폭 강화한 것과 주택 분양가 상한제 및 원가공개제를 도입한 것을 꼽는다. 보유세 강화로 부동산 투기요인이 제거되고 또한 적정이윤을 보장하는 분양가상한제 및 원가공개제로 인해 민간 아파트의 공급도 꾸준히 늘어날 것이라는 주장이다.
특히 참여정부는 그동안 다른 정부가 이루지 못한 두 가지 정책성과를 이루었다고 자랑한다. 즉 부동산 거래의 투명성이 제고되고 부동산 거래가 정상화되었다는 것이다.

2006년 1월부터 부동산 거래가 실거래가로 이루어지고 올 9월부터는 부동산의 공급원가도 공개되어서 부동산거래가 투명하게 된다.

앞으로 주택가격은 더욱 안정될 것이다. 주택가격이 상승한다 해도 상승분의 상당부분을 세금으로 걷어드린다.

마침내 부동산 불패신화는 제압되고 부동산시장이 정상화되기 시작했다는 것이 정부의 평가이다.

일부에서는 주택가격 하락이 금융위기를 가져올 것이라는 우려를 제기한다. 그러나 이용섭 장관은 현재 주택가격 하락은 전혀 우려할 수준이 아니며 집값은 더 떨어져야 한다고 주장한다. 서울의 분양가는 2000년부터 2005년까지 두 배나 올랐는데 최근 주택가격 하락폭은 1% 수준이다.
따라서 주택가격이 더 떨어져도 금융위기는 오지 않는다고 단언한다. 또한 분양가상한제와 원가공개제로 민간아파트 공급이 줄고 주택의 질이 떨어질 것이라는 우려도 있다. 그러나 이것도 틀린 이야기라는 것이 정부의 주장이다. 상한제로 인한 민간공급 감소를 막기 위해 아파트 건설업자의 “적정이윤”을 보장해주고 택지난으로 인한 민간아파트의 공급위축을 막기 위해 택지공급 대책도 마련했다는 것이다.

이와 함께 공공 임대주택의 공급도 크게 늘린다고 한다. 정부가 시장에 개입해서 모든 대책을 마련함으로써 투기는 억제되고 공급부족으로 집값이 오르는 일은 절대 없을 것이라고 한다. 원가공개제로 인해 민간 주택공급이 위축될 것이라는 걱정도 있지만 그것 역시 전혀 근거 없는 이야기다.

원가공개제의 목적은 주택가격 상한(上限)을 투명하고 합리적으로 결정하기 위한 것으로 지자체별 “분양원가심사위원회”가 지역적 특수성을 감안해 조정, 고시한 금액 한도 내에서 건설업체가 집을 짓도록 하는 것이다. 가격상한제나 원가공개제가 반(反)시장적 조치이므로 실패할 것이라는 주장도 있지만 그것도 그렇지 않다는 것이다.

부동산시장은 가격이 오르면 투기적 수요가 작용해 수요가 더욱 늘어나는 만큼 시장실패의 영역이라는 것이다. 가격통제와 원가공개제는 부동산시장의 특수한 시장실패를 막기 위해서 도입되는 반시장적 정책이라는 것이다. 상한제가 도입되어도 적정이윤이 보장되기 때문에 아파트의 질이 떨어지는 일도 없을 것이라고 한다. 근본적으로 부동산 투기광풍이 생긴 것은 1999년 아파트 분양가 자율화의 결과라는 것이 이용섭 건설교통부 장관의 진단이다.
참여정부의 부동산정책은 다른 경제정책이 그렇듯이 좌파적이며 반시장적인 특성을 갖는다.

우선 모든 상품과 서비스의 가격은 시장에서 수요와 공급에 의해서 결정된다. 수요공급의 법칙은 부동산시장도 예외가 아니다. 집값을 결정하는 것은 수요와 공급이다. 원가는 공개해서 무엇하자는 것인가? 가격통제가 성공한 사례가 있는가? 더구나 무슨 위원회가 가격을 결정하고 기업에 적정이윤을 보장한다는 것은 과거 소련의 공산체제에서나 있었을법한 너무나 반시장적인 발상이다. 시장을 대체하는 이런 경제시스템은 이미 1980년대 말에 무너졌는데 노무현 정부는 왜 이런 정책을 답습하는가. 가격메카니즘을 시장실패라고 몰아붙여서 부정하는데서 참여정부 부동산정책 실패의 원인이 있다.

부동산시장을 파괴하는 참여정부의 세금수탈도 반시장적이다. 시장실패를 무능, 비리, 낭비 등 정부실패로 대체하는 것에 불과하다. OECD(경제협력개발기구)도 한국정부가 지난 몇 년 동안 전국 집값이 선진국에 비해서 크게 오르지 않았는데도 강남 등 특정지역 집값 잡기에 급급해 규제를 남발해 왔다고 평가했다.

특히 분양가상한제 등은 주택공급을 줄여 장기적으로 집값을 더 올릴 것이라고 분석했다. 따라서 한국정부는 단기적인 가격통제 정책을 벗어나서 시장기능을 보다 활성화하라고 권고한다.

OECD 회원국의 2000년 이후 평균집값 상승률은 42%였는데 한국의 집값 상승율은 20%로 절반에도 못 미쳤다고 한다.

그럼에도 불구하고 정부는 하늘이 두 쪽 나도 집값은 꼭 잡겠다고 온갖 반시장 정책을 써온 것은 어리석다기 보다 정치적으로 순수하지 못한 동기가 있는 것이 아닌가 싶다.



관리자 기자