부동산발 금융위기는 오는가

로드리고 라토 국제통화기금(IMF) 총재는 최근 “금융위기가 또 다시 전세계를 강타할 수 있다”고 경고했다. 아시안월스트리트저널도 중국과 인도 등 아시아 국가에서 개인신용대출이 증가하면서 최근 미국의 서브프라임 모기지대출(비우량 주택담보대출) 파동과 같은 금융위기가 발생할 가능성이 커지고 있다고 보도했다.

특히 은행들이 앞 다퉈 주택담보대출과 신용카드 개인신용대출에 나서고 있다. 그러나 아시아 국가들에는 미국처럼 위기에 대처할 수 있는 금융체제나 법률적 기반이 없기 때문에 대출위기가 발생할 우려가 크다.

이런 이야기를 들으면 우리도 불안하기 짝이 없다. 최근에 국내 금융감독 당국도 주택담보대출 및 가계대출 비중이 높은 금융기관들의 부실징후를 파악하기 위해서 분주한 것 같다.
특히 지난 2년 동안 서민금융기관들의 부동산개발 프로젝트 파이낸싱(PF)이 급증해서 11조원 규모를 넘는데다 연체율도 10%를 웃돌기 때문에 대책 마련에 부심하고 있다.

모든 금융위기는 광란의 자산매입 붐(boom)이 조성되면서 이에 따른 거품의 생성, 그리고 공황상태로 이어진다. 1930년대 대공황에서부터 1997년 아시아 금융위기에 이르기까지 이러한 패턴을 보였다. 금융위기의 씨앗은 시장이 호황일 때 싹튼다. 최근 미국의 서브프라임 모기지 위기도 마찬가지이다. 미연방준비은행이 2002년 미국경기를 부양하기 위해서 금리를 6.5%에서 1%로 대폭 인하함으로써 광란의 투기 붐이 조성되었다. 저금리에 따라 대출이 급속히 증가했고 이는 주식, 부동산 등 자산가치를 크게 상승시켰다.

특히 주택시장의 투기 붐은 대출 수요를 크게 늘렸고 주택담보대출이 늘어나자 집값은 더욱 폭등했다. 이러한 거품이 지속될 수는 없다. 주택경기가 꺼지면서 작년 말 이후 일부 비우량(subprime)주택금융기관들이 위기를 맞게 되었다. 이에 앞서 인플레이션을 우려한 미연준도 금리를 지속적으로 인상했다. 금융기관의 대출기준은 급격히 강화되고 주택부문으로 유입되는 자금이 줄어들면서 유동성 위기가 감지되었다. 미국의 주택금융위기도 부동산 투기를 위한 광란의 대출증가에서 비롯되었다.

1997년 한국의 외환위기, 2002년 크레디트 카드 위기 등도 무분별한 대출급증이 여건을 마련했던 것이다. 그후 참여정부도 경기부양을 위해 저금리정책을 고수했고 그 결과 과잉유동성이 부동산 투기를 조장했다. 주택담보대출이 급격히 늘어나면서 부동산 투기는 가계부채를 크게 늘렸다.

특히 주택담보대출은 은행, 보험 뿐 아니라 서민금융기관들이 과다하게 취급함으로써 부실 우려를 낳고 있다. 더구나 최근에 대출금리가 계속 오르면서 가계부문의 원리금 상환부담이 가중되고 있다. 정부는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 도입해서 주택담보대출을 철저히 관리하기 때문에 우리나라에서는 부동산발 금융위기가 생길 가능성은 없다고 주장한다. 그러나 우리 경제의 대내외 여건은 매우 불안정하다. 미국경기가 부진하고 중국 역시 긴축정책을 강화하고 있다.
지난 1월 우리의 경상수지가 적자로 반전된 것이 이를 반영한다. 게다가 그동안 주택시장으로 유입되던 엔캐리트레이드(저금리의 엔화자금을 차입해서 일본 이외에서 고수익, 고위험 자산에 투자하는 것)의 청산이 시작되면 주택시장 뿐 아니라 금융시장의 전반적인 유동성 위기가 생길 우려가 있다.

이럴 경우 가장 타격을 받는 부문은 역시 서민주택담보 대출이다. 몇 년 전 신용카드위기와 마찬가지로 다수의 신용불량자가 양산되고 서민들은 무주택자가 되어 거리로 내몰리고 앞으로 주택구입은 더욱 어렵게 될 것이다.

정부의 무분별한 부동산 투기억제 조치도 부동산 시장의 수급불균형을 악화시키고 집값을 폭락시킬 가능성이 크다. 지난 4년여 동안 참여정부는 스스로 투기에 불을 지르면서 또 한편으로는 부동산 투기를 잡는다고 온갖 상충되는 대책들을 쏟아 내왔다. 정부는 집값을 떨어트리기 위해서 양도세, 보유세 등을 대폭 올려서 ‘세금폭탄’으로 시장을 완전히 망가트리기로 작심한 것 같다.

그뿐 아니라 분양원가 공개, 분양가 상한제도 도입한다고 한다. 집값은 시장에서 수요와 공급에 따라 결정되는 것인데 원가공개나 가격상한제는 무엇에 쓰겠다는 것인가. 이러한 조치들이 과연 올바른 정책인가. 가령 그런 정책으로 부동산가격이 폭락한다면 마침내 참여정부의 부동산 정책이 성공을 거두는 것인가.
이미 부동산 시장은 냉각될 대로 냉각되고 가격폭락을 우려하는 불안심리가 패닉상태에 이르렀다. 우리나라 가구의 총자산의 77%가 부동산에 집중되어 있다. 부동산 대책을 무책임한 정부가 사유재산을 수탈하는 방법으로 이용해서는 안 된다. 부동산 가격이 폭락할 경우 우려하던 부동산발 금융위기가 실현될 것이다. 그 책임을 누가 지겠는가?



관리자 기자