[장태민의 채권포커스] "정부, 금리는 한은이...한은, 부동산은 정부가..." 구도 이어질까

[한국금융신문 장태민 기자] 지난달 나온 6.17 부동산 대책 이후 서울의 주택거래량이 더 늘어나고 아파트 가격 상승 심리는 보다 강화됐다.

5월부터 아파트 가격이 다시 오름폭을 키웠으며, 6.17 대책 이후엔 오히려 정부 정책에 대한 불신이 강화되면서 주택가격 상승 심리가 더욱 힘을 받았다.

한국은행 소비자동향지수의 주택가격전망 지수는 4월과 5월엔 96 수준이었으나 6월엔 112로 급격하게 뛰어올랐다.
서울 주택거래량은 6월 첫 주엔 3천건을 약간 넘는 수준이었으나 한 달 후인 7월 첫주엔 5,500건을 넘어섰다.

결국 6.17대책 이후 정부는 서둘러 보완대책을 내놓아야 했다.

■ 7.10 보완대책은 다주택자 규제 강화..그리고 아파트 등록 임대사업자 제도 폐지

이번 보완대책은 다주택자들에 대한 세금 강화와 임대사업자 제도 손질을 특징으로 한다.

우선 3주택 이상 다주택자, 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 종부세율이 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 상향 조정된다. 다주택 보유 법인에게도 최고세율인 6%가 적용된다. 단기매매자와 다주택자의 양도세도 올라간다. 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도세율은 현행 40%에서 70%로 상향 조정되고 기본 세율이 적용되던 2년 미만 보유자 역시 양도세율이 60%로 인상된다.

규제지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율도 높아진다. 2주택일 경우 기본세율에 20%p, 3주택 이상이라면 30%p가 가산된다. 현재의 2주택 10%p, 3주택 이상 20%p를 좀더 높인 것이다.

다주택자와 법인에 대한 취득세율도 대폭 인상된다. 2주택자는 8%, 3주택 이상자나 법인은 12%를 취득세로 내야 한다. 현재까지는 주택 가격이나 수에 따라 1~4%의 취득세를 물었다.

정부는 이 같은 내용의 세법 개정안을 이달 내 임시 국회에서 통과시키 계획이다.

다주택자 투기 수단이라는 비판을 받은 아파트 등록 임대 사업자 제도는 폐지하기로 했다. 정부는 단기임대(4년)과 아파트 장기일반 매입임대(8년) 제도를 폐지하기로 했다.

따라서 단기 및 아파트 장기일반 매입입대로 등록한 기존 주택은 임대의무기관이 경과한 뒤 자동으로 등록이 말소된다.

하지만 이미 등록된 주택은 등록 말소 시점까지 세제혜택을 유지하기로 했다.

이번 발표에서 구체적인 공급대책은 등장하지 않았다. 다만 TF를 구성해 주택 공급 확대방안을 마련하기로 했다.

홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리도 비상경제 중앙대책본부 회의에서 "실수요자를 위해 근본적인 주택공급 확대 방안을 신속히 마련하겠다"고 다짐했다.

주택 공급확대와 관련해 정부가 내세운 대안은 △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △ 공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통한 청년·신혼 부부용 공공임대·분양 아파트 공급 △도심내 공실 상가·오피스 등 활용 등이다.

■ 규제가 주택 매도물량 늘릴 수 있을까..유동성 환경은 집값 지지

그간 정부의 강력한 규제안이 아파트 보유자들의 매물화로 이어지지 못하면서 가격이 뛰었다.

집값이 뛰자 수요가 급하게 늘어나면서 가격을 더욱 밀어 올렸다.

이번 대책에선 향후 공급대책 나올 수 있다는 점을 시사했으나 구체적인 해법은 일단 좀 더 기다려야 할 듯하다.

또 일각에선 '다주택자' 위주의 규제가 집값을 떨어뜨리는 데 한계가 있을 것으로 보고 있다. 주택 보유자의 다수를 차지하는 1주택자의 고가주택 보유부담을 늘리는 게 중요하다는 시각도 있다.

증권사의 한 관계자는 "진정 규제가 힘을 받으려면 고가 1주택자를 공략해야 한다"면서 "정부의 인기 영합 정책 때문에 세 보이는 규제 강도가 실제 효과를 못 본다"고 평가했다.

이런 가운데 유동성 환경은 집값을 지지하고 있다. 이 점은 정부도 잘 알고 있다.

정부는 "저금리 기조와 풍부한 유동성으로 주택시장에 유입될 수 있는 자금이 풍부한 상항에서 시장 불안정성 요인도 상존한다"면서 "주택시장의 높은 기대 수익률을 낮추지 못한다면 주기적 주택가격 상승이 반복될 우려가 높다"고 평가했다.

이 같은 우려는 사실 문재인 정부 출범 이후 지속적으로 현실화된 바 있으며, 현재도 계속해서 진행 중이다.

■ 초저금리와 풍부한 유동성 환경..정부 '금리는 한은이...'

전날 한국은행은 6월 은행 가계대출이 8.1조원 늘었다고 발표했다. 이는 6월 기준 사상 최대규모였다. 올해 상반기 늘어난 은행 가계대출 규모가 작년의 2/3에 달한다.

이런 가운데 문재인 정부 부동산 대책 중 가장 효과가 있었다고 평가받는 2018년 9.13 대책의 경우 금리 인상과 맞물려 있었다.

하지만 이후 2019년엔 7월과 10월 두 차례 금리를 내리는 시기와 맞물려 아파트 가격은 다시 급등했다.

올해 3월엔 금리 인하에도 불구하고 코로나19 때문에 주택시장이 숨을 죽이는 듯 했으나 5월 추가 인하와 함께 집값이 다시 위쪽으로 향했다.

이날 주택대책 발표 자리에서 홍남기 부총리는 '저금리를 재검토할 시점 아니냐'는 질문에 "금리는 부동산 시장과 연계해서 생각할 수 있지만 금리 문제는 한국은행 고유권한이기 때문에 말씀드리기 적절하지 않다"고 했다.

그는 "여러 가지 경제 상황이나 금리를 정하는 여러 가지 요인이 결부돼 있어서 한은이 적절하게 판단한 것"이라고 말했다.

부총리는 원론적인 답변을 하면서 한국은행의 결정권을 존중하는 듯한 모습을 보였다.

■ '부동산은 정부가...' 태도 보였던 한은..유동성 어찌해야 하나

최근 한은은 금리 인하로 인해 아파트 재급등 등 부작용을 우려하는 목소리도 나오지만, 이 부분은 '정부가 할 일'이라는 쪽에 무게를 두는 모습을 보였다.

지난달 25일 이주열닫기이주열기사 모아보기 한은 총재는 '물가 설명회' 자리에서 "경기와 물가 상황을 고려해볼 때 통화정책을 완화적으로 운영하는 것이 불가피한 만큼 자산가격을 포함한 금융시장에서의 불균형 위험은 거시건전성 정책을 일관성 있게 추진해 나가면서 대처하는 게 맞다고 보고 있다"고 말했다.

이 총재는 "지금 부동산시장 안정을 위한 정부의 정책의지가 매우 강한 만큼 앞으로 정책효과, 그에 따른 시장의 움직임을 주의 깊게 살펴보도록 하겠다"고 다짐했다.

한은이 경기와 물가만 보고 싶어하는 상황이지만, 문제는 그간 정부의 부동산 정책이 먹히지 않았다는 데 있다.

경기가 좋지 않지만, 기본적으로 과잉 유동성 상황에서 이 돈들을 제어하긴 어렵다는 인식도 보인다. 이런 상황에서 정부 정책이 부동산을 안정시키기엔 근본적인 한계가 있다는 관점이다.

서영수 키움증권 연구원은 "기준금리 인하 등 유동성 확대 정책 기조하에서 12.16대책, 6.17 대책의 효과는 제한적으로 나타났다"면서 "자금 용도 전용이 용이하고 이자상환 비중이 높은 대출 구조 하에서 정부 정책으로 인한 가계의 대출 급증 추세가 지속되는 한 추가 대책과 무관하게 주택가격 상승 추세는 지속될 것"이라고 예상했다.

정부가 LTV 규제 등을 통해 주담대를 옥죄었지만, '주택용' 신용대출 증가 등으로 유동성을 계속 불어났다. 코로나19 사태 이후 이 돈들은 주식시장이나 부동산시장을 기웃거렸다.

서 연구원은 "다주택자 여부를 떠나 가계가 소득에 비해 무리하게 주택을 구매하는 것이 규제 대상이 돼야 한다"면서 "세제 정책 중심의 부동산 정책은 한계가 불가피하다"고 풀이했다.

■ 금통위, 과연 '경기와 물가'만 계속 강조할 수 있을까

이런 가운데 다음주 한국은행 금통위가 대기하고 있다.

이번 금통위에선 당연히 부동산이나 시중 유동성에 대해 이주열 총재가 답변을 준비해야 한다.

이번에도 '정부가 강력하게 나서고 있으니 효과가 있을 것'이란 입장을 보일지, 아니면 복잡해진 환경에 좀 더 골치 아파하는 모습을 연출할지 주목된다.

다음주 금통위에서 금리 변경이 있을 것으로 보는 시각은 없다. 대신 한은의 스탠스가 경기 부양에서 좀더 위축될지 여부 등이 관심이다.

일단 기본적으로 코로나19로 인해 한은의 스탠스가 크게 바뀌긴 어렵다는 진단들이 보인다. 한은이 중립 정도의 스탠스를 유지하면서 지켜보자는 태도를 보일 수 있다는 것이다.

증권사의 한 채권딜러는 "이 총재는 금통위에서 정부 대책을 지켜보자는 입장을 보이면서 최근 집값 상승에 대해 우려할 것"이라며 "그러면서 별 감동도 못 주는 '예의주시하겠다'는 입장을 나타낼 것"이라고 전망했다.

그는 "아파트 값이 문제지만, 금리 인상을 시사하거나 할 상황은 아니다"라고 말했다.

다른 증권사 관계자는 "한은은 매파적 태도를 보일 때도 늘 시늉만 하던 곳"이라며 "부동산 때문에 금리를 올려야 하는 것 아니냐는 질문엔 그냥 중립을 지켜려 할 것"이라고 예상했다.

하지만 한은의 완화적 통화정책 부작용이 나타난 만큼 통화당국은 추가 완화 스탠스에 대해 조심스러워질 수 밖에 없다는 관측도 보인다.

또 다른 증권사 채권딜러는 "일단 미국의 마이너스 금리에 대한 기대가 없으면, 기준금리 추가 인하는 없다고 본다"면서 "여기에 유동성의 부작용을 확인한 만큼 금통위는 매파적으로 비춰질 소지가 높다"고 관측했다.







장태민 기자 chang@fntimes.com