둔촌주공 59·84㎡ 등 주력평형 '사실상' 완판? 표현 이유와 향후 전망은

[한국금융신문 장호성 기자] 서울에 공급되는 1.2만여 가구의 초대형 단지인 둔촌주공재건축, 단지명 ‘올림픽파크 포레온’의 주력평형에 해당하는 59㎡·84㎡ 타입이 예비입주자 계약에서 ‘사실상’ 완판된 것으로 전해졌다.

완판 앞에 ‘사실상’이라는 수식어가 붙으며 여전히 탐탁지 않은 시선이 나오고는 있으나, 둔촌주공 분양 관계자들은 주력 평형의 완판은 문제가 없을 것이라는 관측을 내놓고 있다. ‘사실상’ 완판이라는 표현은 일부 부적격당첨 등이 발생해 계약취소가 발생할 수 있어 통상적으로 분양시장에서 쓰이는 표현이라는 것이다.

다만 그럼에도 불구하고 일반공급에서 49㎡형 이하 소형평형들의 비중이 높았던 탓에, 이들의 완판까지 장담하기는 쉽지 않다는 분석이 나온다. 이미 청약 단계에서도 경쟁률이 높지 않았고, 예비계약에서도 계약률이 주력평형에 비해 낮았던 것으로 전해지면서 완판 가능성이 낮을 것으로 점쳐졌다.
그나마 29㎡형의 공급 규모는 10가구로 적은 편이나 39㎡형은 1150가구, 49㎡형은 901가구로 이들을 합치면 약 2천 가구를 넘어 서울에 분양하는 어지간한 대단지 수준에 달한다.

둔촌주공은 현재 정확한 계약률을 공개하지는 않고 있고, 계약률 공개는 의무 사항도 아니다. 다만 주력 평형이 완판에 가까운 상황에서도 소형평형까지 포함한 전체 평균 계약률이 높지 않게 나올 경우, 주력 평형 계약률에도 악영향을 끼칠 수 있어 관계자들의 함구령이 내려진 것으로 파악되고 있다.

분양 관계자는 “무순위청약의 경우 전국단위로 청약을 할 수 있어 수요가 좀 더 많이 몰릴 것으로 예상되고, 정부가 유주택자도 청약할 수 있도록 하는 내용이 포함된 개정안을 입법예고 해놓은 상태라 이런 점들도 주의깊게 지켜보고 있다”고 전했다.

지난해 청약 경쟁률과 가점이 나올 때까지만 해도 기대에 한참 미치지 못하는 저조한 수치가 나오면서, 둔촌주공의 계약률은 30~40%대에 그칠 것이라는 비관적인 관측이 힘을 얻었다. 그러나 지난달 3일 발표된 정부 대책에서 서울 대부분 지역의 규제가 해제되며 분위기가 변했다.

당초 올림픽파크 포레온은 지난해 말 입주자 모집공고 당시 전매제한 8년(당첨자 발표일 기준), 실거주 의무 2년 규제가 적용됐다. 즉 2030년 12월까지 8년간 집을 팔 수 없고, 완공 직후부터 최소 2년간은 무조건 거주해야 한다는 의미다.
그러나 이번 대책으로 둔촌주공 전매제한 기간은 1년(과밀억제권역)으로 줄고, 실거주 의무도 사라지게 됐다. 오는 12월부터 분양권을 팔 수 있고, 입주 땐 전·월세를 놓을 수 있다. 실거주 2년 의무가 수분양권자가 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 된 것이다.

여기에 최근에는 주택도시보증공사(HUG)가 둔촌주공 재건축에 대한 7500억원 규모의 사업비 대출보증을 해주면서 자금조달이 가능해지기도 했다. 정비업계에 따르면 둔촌주공 조합은 최근 7500억원 규모의 사업비를 HUG의 대출보증 아래 국내 시중은행 5곳(신한·KB·우리·하나·NH농협)에서 조달한 것으로 전해졌다.

금리는 CD금리(3.97%)에 고정금리 2.5%, 은행 및 HUG 보증 수수료 등을 포함해 7.6~7.7% 정도 수준으로 관측되고 있으며, 만기는 준공(2025년 1월) 이후 입주 기간 3개월을 더한 2025년 4월까지다.

당초 조합은 오는 17일까지 진행하는 일반분양 계약금을 받아 사업비를 상환할 것으로 알려지기도 했지만, 이 경우 초기 계약률이 최소 77% 이상은 돼야 일시 상환이 가능하다는 부담 때문에 HUG 보증을 통한 자금조달을 추진해왔다. 다행히 이번 자금조달로 인해 준공 시점까지는 사업비 부담이 덜어질 전망이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com