신축·GTX 호재 등 집값 상승 빨랐던 지역 하락도 빨랐다…'억' 넘는 하락 거래도

[한국금융신문 장호성 기자] 미 연준과 한국은행의 지속적인 금리인상 등 대내외 이슈로 부동산시장이 얼어붙으면서, 지난 2년간 가파르게 상승했던 집값이 올해 들어 ‘대세 하락’ 양상을 나타내고 있다.

전국의 집값이 전반적인 하락세를 이어가는 상황에서, 신축아파트거나 GTX를 비롯한 교통호재가 있어 상승세가 빨랐던 지역일수록 하락세도 빠르게 나타나고 있는 것으로 분석됐다.

부동산R114가 2022년(1~8월 누적) 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 조사한 결과 1~5년차 신축아파트가 0.54% 하락해 입주 6~10년차 준신축(0.86%↑)과 입주 10년 초과 구축(0.69%↑) 대비 가장 먼저 약세 전환했다.
◇ 서울 공급 부족 우려에 2017년부터 신축아파트 급등

지난 2017년 문재인 정부는 투기 수요 억제를 목적으로 8.2대책을 발표하며 정비사업 관련 규제를 대거 도입한 바 있다. 당시 민간택지 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한 등이 포함된 정비사업 규제가 도입되면서 수요층을 중심으로 서울 등 도심에서의 공급 부족 우려감이 커졌다.

게다가 이후 임대주택등록활성화 방안과 다주택자 중과세 정책 등이 추가 발표되자, 시장 내 기존 매물의 잠김 현상까지 가세하면서 신축아파트를 중심으로 매매가격이 급등세를 나타냈다.

이를 입주 연식과 시점에 따라 구분하면 신축아파트의 가격 급등세를 확인할 수 있다. 2017년에 입주 5년 이내 신축아파트의 매매가격이 15.56% 상승한 가운데 준신축(입주 6~10년)과 구축(입주 10년 초과)은 상대적으로 낮은 12.68%, 13.56%의 변동률을 나타냈다.

이러한 경향은 2018년과 2019년 당시에도 비슷하게 나타났으며 2020년 이후부터 준신축과 구축의 매매가격 상승폭이 신축아파트 수준을 앞지른 것으로 확인된다.
부동산R114는 단기 급등 부담과 대출 규제와 금리 인상 환경에서 상대적으로 가격 수준이 높은 신축에 대한 매수 진입장벽이 높아 상승폭 둔화 속도가 빨랐고 하락 전환도 가장 먼저 이뤄진 것으로 해석했다. 특히 신축아파트가 몰려 있는 강동, 송파의 대단지에서의 매매가격이 큰 폭 하락한 것도 약세 전환에 영향을 미친 것으로 분석됐다.



◇ GTX 품고 달렸던 경기 남부 집값, 1년 사이 ‘억’ 넘게 빠졌다

수도권광역급행철도(GTX)라는 굵직한 호재를 품고 몸값을 키우던 수혜지역들의 하락세도 유독 가팔랐다. 정부의 꾸준한 ‘조기개통’ 독려에도 불구하고 현실적인 GTX 개통 시기를 고려하면 적기 개통이 불투명하다는 관측이 나오면서, GTX 호재가 점차 희석되고 있다는 분석이 나온다.

한국부동산원 주간 아파트 매매동향에 따르면 올해 8월 4주까지 가장 누적 매매가격 하락폭이 컸던 지역은 경기도 화성으로, 이 기간 –4.00%의 하락세를 나타냈다. 지난해 같은 시기 12.42%의 상승세를 보였던 것과는 대조적인 행보다. 수원 영통 역시 –3.74%, 경기 시흥 –3.71%, 경기 의왕 –2.87% 등 작년까지 두 자릿수 상승세를 이어가던 지역들이 모두 하락세를 면치 못하고 있다.

수원시 영통구 망포동 소재 ‘망포쌍용1차’ 84㎡형은 지난해 10월 7억원에 거래되며 최고가를 새로 썼지만, 올해 8월 5억9000만원에 거래되며 1.1억 하락한 가격에 손바뀜했다. 화성시 능동 소재 ‘서동탄역파크자이’ 84㎡형도 지난해 10월 7억5000만원에 거래됐지만, 1년도 지나지 않은 올해 8월 5억8500만원에 거래됐다.

화성시 소재 한 공인중개업소 관계자는 “작년 초까지는 서울에서 보러 왔다는 고객들도 많았지만 요새는 달에 한 두 번도 거래가 없는 상태”라며, “금리 문제 때문에 대출도 막혔고, GTX같은 호재가 선반영된 상태라 당분간 반등 요인도 없어 걱정이 큰 상황”이라고 전했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com