[재테크 톡톡] 법인을 통한 부동산 증여, 세무혜택 있을까?

[정진형 KB WM스타자문단 세무 수석전문위원 ] 고객과 상담하다 보면 법인이 취득한 부동산을 증여할 때 세무 혜택이 있는지 궁금해하는 경우가 많다. 과연 법인을 이용해 부동산 취득 후 증여했을 때 증여세를 줄일 수 있을까? 상황에 따른 세법을 살펴본다.

부동산 임대 법인, 자녀 증여시 평가 금액을 낮추기 어려워

상속세 및 증여세법 60조에 따르면, 시가란 증여일 전후 3개월 내에 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래하는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 규정하고 있다.

다만, 시가가 없을 경우 상속세 및 증여세법 63조에 따른 보충적 평가 방법에 따라 평가하도록 하고 있다.

일반적으로 비상장 주식은 증여일 전 6개월, 후 3개월 내 거래가 거의 없으며, 주로 특수관계자 간에 거래하므로 실무상 대부분 보충적 평가 방법에 따른 평가액으로 거래한다.

비상장 주식의 평가 방법은 아래와 같다. 상속세 및 증여세법 시행령 54조에 따르면, 1주당 순손익가치(증여일 직전 3개년의 주당 순손익액을 가중평균한 가액÷10%)와 1주당 순자산가치(증여일 기준 상속세 및 증여세법상 주당 순자산가치 평가액)의 비율을 각각 3:2의 비율로 가중평균한 금액을 보충적 평가액으로 규정하고 있다.

또 부동산 등(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)의 비율이 전체 자산가액의 50%를 초과하면 부동산 과다 법인에 해당하며, 이 경우 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 2:3의 비율로 가중평균한 금액을 보충적 평가액으로 보고 있다.

다만, 위 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치의 80%보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 80%를 곱한 금액을 비상장 주식의 가액으로 한다.

또 다음과 같은 경우 순자산가치로만 평가하도록 하고 있다.

①상속세 및 증여세 과세표준 신고기한 이내에 평가 대상 법인의 청산 절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인해 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 경우 ②사업 개시 전의 법인, 사업 개시 후 3년 미만의 법인과 휴·폐업 중인 법인의 경우 ③당해 법인의 자산 총액 중 주식이 자산가액의 합계액에서 차지하는 비율 80% 이상인 법인 ④당해 법인의 자산 총액 중 부동산 등이 자산가액의 합계액에서 차지하는 비율 80% 이상인 법인 등이다.

단순히 증여세 낮추기 위함이라면 다른 방안 고려를 검토

부동산 임대 법인은 자산 내역 중 대부분이 부동산이므로, 부동산 등이 자산가액의 합계액에서 차지하는 비중이 80% 이상인 경우가 많다.

따라서, 부동산 임대 법인 평가 시 순자산가치로 평가하는 경우가 대부분이며, 순자산가치로 평가 시 부동산 가치는 감정평가액 또는 공시가격으로 평가하므로, 개인이 부동산을 보유한 경우의 평가액과 큰 차이가 없다.

즉 부동산 임대 법인을 자녀에게 증여할 때 평가 금액을 낮추는 것이 어렵다. 평가 금액을 낮추려면 해당 법인에 다른 사업을 추가해 총자산 대비 부동산 비율을 80% 미만으로 하면 된다.

그러면 비상장 주식가치 평가 시 수익 가치와 자산 가치가 가중평균 되므로 평가액이 낮아지지만, 이 또한 만만치 않다. 물론 자녀에게 부동산 증여 시 취득세를 부담해야 하지만, 비상장 주식 증여 시 취득세가 없는 장점이 있다.

다만, 과밀억제권역 내에 법인을 설립한 후 5년 이내에 과밀억제권에서 부동산을 취득하면 취득세 등이 9.4%로 중과되는 단점도 있으니 주의한다.

부동산 임대 법인 운영 시 법인세율이 소득세율보다 낮아 법인 단계에서 세부담은 낮지만, 법인세 납부 후 남은 이익을 사용자가 마음대로 사용할 수 없다.

또 법인이 남은 이익을 사용자 또는 주주에게 지급할 경우 급여나 배당 절차를 거쳐야 하며, 급여나 배당 지급 시 다시 소득세가 과세되는 점을 간과해서는 안 된다.

이처럼 법인이 부동산 취득 시 고려 할 부분이 많으며, 부동산 임대 법인 주식을 증여 시 증여세를 낮추기 어려우므로, 단순히 증여세를 낮추기 위한 목적이라면 법인을 이용해 취득하는 방안을 다시 생각해볼 필요가 있다.