[재테크 톡톡] 조정대상지역 고가 아파트 취득 위해 꼭 알아야 할 것들

[정진형 KB WM스타자문단 세무 수석전문위원] ㄱ씨는 서울의 자가 아파트에 거주하고 있다. 그러다 최근 지인인 ㄴ씨로부터 조정대상지역의 A 아파트(전용면적 84㎡)를 투자 유망 아파트로 추천받았다.

A 아파트의 매매가는 15억원이며, 현재 주택 공시 가격은 10억원이다. L씨는 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 세금이 거의 없으니 오래 가지고만 있으면 큰 수익을 얻을 수 있다고 한다. 과연 맞는 말일까?

세금면에서는 득보다 실이 큰 지인찬스

먼저 A 아파트 취득 시 취득세는 감면받지 못한다. 분양받는 경우가 아닌 일반 매매로 취득하는 경우에는 취득세 감면은 적용되지 않기 때문이다. 취득세 등은 3.3% 적용되어 4,950만원의 취득세를 부담해야 한다.

보유하고 있는 동안 보유세는 줄어들까? 일단 재산세를 살펴보자. 재산세는 2세대 이상의 임대주택부터 감면된다. ㄱ씨는 한 채만 장기일반민간임대주택사업자로 등록할 예정이므로, 재산세 감면 대상이 아니다.

종합부동산세도 합산된다. 주택 공시 가격이 6억원을 초과하므로 종합부동산세도 합산되기 때문이다. 설령 주택 공시 가격이 6억원 미만이라 해도 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득했다면 종합부동산세 합산 배제 대상에서 제외된다. 임대 시 소득세도 감면되지 않는다. 주택 공시 가격 6억원 이하인 경우에만 감면 혜택을 주기 때문이다.

그럼 양도할 때 세금은 줄어들까? 조세특례제한법 97조의 3에 따르면, 2022년 말까지 등록한 장기일반민간임대주택사업자가 임대 개시일 당시 주택 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택으로서 85㎡ 이하, 연간 임대료 증가율 5% 이하에 해당하면 8년 이상 임대 후 양도 시 50% 장기보유특별공제율이 적용되며, 10년 이상 임대 후 양도 시 70%가 적용된다.

A 아파트는 취득 당시 이미 주택 공시가격이 6억원을 초과했으므로, 장기보유특별공제 추가 혜택을 받을 수 없다. 그리고 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하면 소득세율에 10% 중과되며, 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득분은 주택임대사업자로 등록해도 중과된다.

결국 A 아파트를 양도할 때도 조정대상지역에 해당하면 장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 양도소득세가 10% 중과된다.

장기일반민간임대주택사업자 등록 시 주의해야 할 점

한편 소득세법 시행령 제155조에 따르면, 거주자가 장기일반민간임대주택사업자로 등록한 임대 개시일 당시 주택 공시 가격 6억원 이하 주택(수도권 외 3억원)으로 8년 이상 임대하면 장기일반민간임대주택 외 2년 이상 보유 및 거주한 1주택(9억원 이하)을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다.

A 아파트는 이미 주택 공시 가격이 6억원을 초과했으므로, 현재 2년 이상 거주한 아파트를 양도할 때도 비과세되지 않는다. 만일 A 아파트 양도 시 양도 차익이 5억원가량 난다고 하더라도 양도소득세 등이 2억 4,600만원 발생하므로, 양도 차익의 거의 절반을 세금으로 내야 한다.

또 A 아파트를 장기일반민간임대주택사업자로 등록해도 보유 시 세금 혜택이 거의 없어, 보유할 때도 재산세 및 종부세 부담이 커질 수 있다.

이와 같이 조정대상지역에 있는 고가 아파트를 취득할 때 세금 혜택이 거의 없는데도 장기일반민간임대주택사업자로 등록하면 8년간은 매각할 수 없고, 연간 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없으며, 표준임대차계약서 사용 등 각종 의무를 부담해야 한다.

또 취득 시기, 조정대상지역 여부, 면적, 주택 공시 가격에 따라 세제 혜택이 다르기 때문에 장기일반민간임대주택사업자로 등록하고자 할 때는 사전에 세무 전문가와 충분하게 상담하는 것이 바람직하다.