부동산 중도금 대출자 채무 무효 줄소송…캐피탈·저축은행 건전성 '경고등'·소비자도 '피해' [2026 금융권 리스크 뇌관]

[한국금융신문 전하경 기자] 새 정부 출범으로 경기가 안정을 찾아가는 모양새지만 레고랜드 사태 후유증으로 불거진 부동산 PF 발 부실, 계엄령 발 경기 불황, 치솟는 금리 등 변동성으로 경기 불확실성이 커지고 있다. 시장이 과거 보다는 회복되고 있다고 하지만 올해 경제성장률은 2% 정도로 전망이 밝지 않은 상황이다. 얼어붙은 부동산 시장, 경기 침체, 자영업자 부실 등으로 금융사들에게는 리스크 뇌관이 산적해있다는 평가다. 본지에서는 2026년 금융사들의 잠재 리스크 뇌관을 진단해본다. <편집자주>

부동산, 건설업 불황이 지속되고 있는 가운데, 캐피탈사와 저축은행들이 수분양자들의 부동산 중도금 대출 분양 계약 해지 소송과 채무 무효 소송으로 몸살을 앓고 있다. 특히 채무 무효 소송은 승소 가능성이 없음에도 일부 법무법인들이 소송에 참여시켜 소비자들의 피해가 커지고 있다는 지적이다.

28일 금융권에 따르면, 최근 부동산 중도금 대출자들이 집단으로 저축은행, 캐피탈사들에 분양 계약 해지 소송과 함께 채무 부존재 확인 소송을 걸고 있어 캐피탈사와 저축은행들이 소송 대응, 상환 중단으로 어려움을 겪고 있다.
저축은행 업계 관계자는 "중도금 대출을 진행한 회사는 1~2건이라도 채무 부존재 확인 소송이 들어와 대응하고 있는 것으로 알고 있다"라며 "집단으로 중도금 대출이 시행된 곳은 규모가 커 수익성에도 영향을 미치고 있는 상황"이라고 말했다.

특히 채무 부존재 확인 소송은 승소 가능성이 0%이나 법무법인에 현혹돼 소비자들이 소송비용만 추가로 납부해 소비자 피해가 우려되고 있는 상황이다.

법무법인 계약금 회수 가능하다며 소비자 접근…비용 부담만 가중

중도금 대출 채무부존재확인소송은 대부분 소비자가 자발적으로 하기 보다 법무법인에서 먼저 소송을 유도하는 경우가 다수다. 업계에서는 승소 가능성이 없지만, 법무법인에서 승소가 가능한 것 처럼 설명하며 가계약금을 걸게 한 뒤, 소송을 걸게 만들어 2차 소비자 피해가 우려된다고 입을 모으고 있다.

업계 관계자는 "일부 법무법인에서 포털 등에 계약금 회수 등 키워드를 걸어두고 링크를 클릭하면 중도금 모두 돌려받을 수 있다고 가입을 유도한다"라며 "가계약금 형식으로 100~200만원을 걸어두고 나중에 금액을 내서 소송을 진행해야 한다고 해서 진행하는 경우가 많다"라고 말했다.

실제로 채무부존재소송은 최종심까지 가는 경우, 90% 이상이 패소하는 것으로 전해진다. 계약서 상에 설명의무 위반에 해당되지 않을 뿐만 아니라, 단순 가격 하락을 이유로 배상을 받는 경우는 해당되지 않기 때문이다.
캐피탈 업계 관계자는 "채무부존재소송은 수분양자가 대출신청하고 대출자서를 완료했기에, 다툼의 여지가 없어 수분양자들이 승소할 수 없는 소송"이라며 "수분양자들이 분양계약해지소송과 비슷한 소송이라고 오인하는 경우가 많아 우려된다"라고 말했다.

금융권 관계자는 "분양 받았을 당시보다 부동산 가격이 하락해 사기를 당했다고 주장하는 경우가 대부분이지만 가격 하락은 사기에 해당하지 않는다"라며 "소비자 대부분이 이를 잘 모르고 변호사 말만 믿고 소송을 진행하는 경우가 많아 이자 부담에 소송 비용까지 비용 부담이 더 가중되고 있다"라고 말했다.

소송이 진행되는 동안에는 신용정보법 상 개인에 대한 채권추심이 중단돼 이자 지급은 중단되지만 패소할 경우, 지연이자까지 소비자가 모두 부담하게 돼 이자 부담이 배로 커지게 된다.

채권추심법 제8조에 따르면, 채무자가 채무의 존재를 다투는 소를 제기해 그 소송이 진행중인 경우, '신용정보의 보호 및 이용에 관한 법룰'에 따른 신용정보집중기관이나 신용정보업자의 신요정보전산시스템에 해당 채무자를 채무불이행자로 등록하여서는 아니된다. 이 경우 채무불이행자로 이미 등록된 때에는 채권추심자는 채무의 존재를 다투는 소가 제기되어 소송이 진행 중임을 안 날부터 30일 이내에 채무불이행자 등록을 삭제하여야 한다.

이자를 벌기 위한 시간 끌기로 소송을 이용하는 경우는 일부 도움이 될 수는 있으나, 금융사와 소송 부담을 개인이 떠안아야 해 심적 부담이 커지게 된다.

업계 관계자는 "소송이 진행되면 법 상 개인이 납부해야 하는 이자는 물론, 소송 결과가 나올 때까지 이자를 지급하지 않아 발생한 지연이자까지 내야 한다"라며 "소송을 통해 소비자가 실질적으로 얻을 수 있는 부분은 제한적이다"라고 말했다.

또다른 업계 관계자는 "소송을 건 소비자 중에서는 당장 이자를 내기 어려워 소송을 걸어 중단한 뒤 이자를 마련하는 시간끌기용으로 소송으로 거는 경우도 있다"라며 "이 경우에는 패소로 인한 지연이자를 감수하는 경우지만 금융사와 소송을 진행하는 과정에서 심적 부담이 클 수 밖에 없다"라고 말했다.

분양계약해지소송 승소도 사실상 손해…도산 시 금융사 건전성도 흔들

수분양자들이 채무 부존재 확인 소송과 함께 제기하고 있는 분양 계약 확인 소송도 사실상 소비자 손해라고 업계에서는 지적하고 있다. 이 소송은 허위 광고, 사기로 인한 계약이라고 수분양자와 시행사와 다툼 여지가 있지만, 승소 하더라도 비용을 따져보면 계약금 만큼 돌아오지 않는 것으로 확인된다.

업계 관계자는 "분양계약해지소송을 승소하더라도 소송비용과 연체이자를 고려해 경제적 손익을 계산하면 분양가 10% 이내 정도만 회수하게 되는 것"이라며 "패소할 경우에는 소송비용을 제외해도 계약금 몰취, 중도금 대출 연체이자, 시행사가 대납한 이자, 잔금지연배상금, 미납관리비, 재산세까지 감당해야해 분양가 30% 이상을 손해보게 된다"라고 말했다.

예를 들어, 수익형 부동산 분양가가 분양 당시 7억5000만원이었으나, 시장 악화로 시세가 6억원으로 하락한 물권에 대한 계약해지소송이 승소했을 경우, 배액배상금은 1억5000만원이나, 승소하더라도 중도금대출 연체이자 7500만원, 소송비용 500만원 총 8000만원 비용이 발생한다.

시세 하락으로 손해본 금액이 1억5000만원이지만 소송으로 얻는 비용은 계약금 배액배상액 1억5000만원에서 연체이자와 소송비용 8000만원이 발생하므로, 시세 하락액 전부 회수는 이뤄지지 않는다.

시행사가 도산할 경우, 소송에서 승소하더라도 회수액이 0원이 될 가능성도 높다. 시행사가 도산할 경우, 공매도를 진행하지만, 시세 낙찰가율이 90% 이하일 경우, 채무자가 받을 수 있는 돈은 없다.

업계 관계자는 "소송이 장기화돼 시행사들이 소송 기간 동안 수분양자 대신 대납해준 이자를 감당할 자금이 떨어지면 시행사들의 부도 가능성이 높아질 수 밖에 없다"라며 "시행사들이 부도가 나면 분양물건이 시장가치보다 낮은 가격에 매각되는 공매도로 넘어가지만 낙찰가율이 90% 이하면 돌려받기 어렵다"라고 말했다.

시행사가 도산하지 않더라도 소송에서 패소할 경우, 시행사에서 그동안 납부해준 이자에 대한 구상권을 청구받게 되므로 부담이 커지게 된다.

또다른 금융권 관계자는 "시행사에서 현재 이자를 납부해주고 있는건 소송 결과가 나온 후 소비자에게 구상권을 청구해 시행사에게 돌려줘야 한다"이라며 "승소할 거라 생각하고 소송을 진행한 소비자는 준비가 되지 않은 채, 시행사에 구상권까지 받게 된다"라고 말했다.

이자 지연에 시행사 도산 가능성도 높아지면서 금융사들의 건전성 악화 우려도 커지고 있다.

소송으로 지급이 중단된 고객 이자에 대해서는 대부분 시행사들이 일정기간 이자를 금융사에 지급하고 있지만, 소송 규모가 커져 이자지급이 많아질 경우, 시행사들도 열악한 경우가 많아 도산 가능성도 큰 상황이다.

금융권 관계자는 "현재까지는 시행사들이 소송을 건 이자를 대신 납부하고 있는 상황"이라며 "계속 납부가 아니라 일정 기간 동안만 납부하고 있는 상황이라 이후에는 시행사를 통해서도 받기가 어렵다"라고 말했다.

또다른 금융권 관계자는 "소비자 입장에서 이익이 되지도 않고 금융사들은 시행사도 이자를 내지 못한다고 하면 연체나 부실채권으로 분류된다"라며 "연체율이나 고정이하여신비율이 늘어나고 채권추심도 할 수 없게돼 건전성이 악화로 어려움을 겪을 수 밖에 없다"라고 말했다.

저축은행 업계에서는 중도금 대출 소송 문제가 심각해 저축은행중앙회를 통해 금융감독원에 건의를 했지만, 해결 방법이 없다는 말을 들은 상황이다.

또다른 저축은행 업계 관계자는 "여러 저축은행에 중도금 대출 관련 채무부존재확인소송이 단체로 계속 들어와 업계에서 저축은행중앙회에 해결책을 모색해달라고 건의하기도 했다"라며 "금융감독원과 논의했지만, 변호사와 관련된 일이라 감독 권한이 없는데다가 소송결과가 나오기 전까지는 할 수 있는 일이 없다는 답변을 받았다"라고 말했다.

전하경 한국금융신문 기자 ceciplus7@fntimes.com