만기 도래 속속…1조원대 '해외부동산 공모펀드' 경고음

[한국금융신문 정선은 기자] 해외부동산 공모펀드에 개인 투자자금이 1조원대에 달해 경고음이 켜졌다.

미국·유럽의 오피스 등 상업용부동산 시장이 부진한 가운데, 개인투자자 절반 가량 투자한 펀드 만기가 내년 집중 도래한다.

5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면, 2018년 이후 총 14개 공모펀드를 통해 개인·법인 총 2만7568명(사)이 1조2757억원을 투자했다.
조사 대상은 은행(9개사), 증권사(20개사), 자산운용사(공모 부동산 라이센스 보유 전체)다.

이 중 2018년 이후 일반 개인 투자자에게 판매된 해외부동산 공모펀드 판매액이 1조478억원, 수익자수는 2만7187명이다.

나머지 법인은 381곳으로, 2279억원을 투자했다.

판매사를 보면, 한국투자증권(대표 정일문)이 5087억원으로 가장 많이 판매했다. 이어 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원), 하나은행(910억원), 미래에셋증권(795억원) 등 순이다.

운용사의 경우 한국투자리얼에셋운용(대표 김용식)이 4963억원으로 규모가 가장 컸다. 이어 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나대체투자자산운용(925억원) 등 순이다.
펀드들의 연도 별 만기 도래를 보면, 2023년 2개, 2024년 4개, 2025년 4개, 2026년 이후 4개 분포다.

2018년 이후 해외부동산 공모펀드에 투자한 개인 투자자 절반가량 만기가 내년에 도래한다는 뜻이다. 내년 만기가 돌아오는 4개 펀드의 개인 판매액은 4104억원, 개인 투자자수는 1만965명에 달한다.

문제는 부동산 시장 경기가 녹록하지 않다는 점이다.

전 세계적으로 중앙은행의 기준금리 인상 기조에 따른 배당수익률 감소, 코로나19 이후 재택 혼합 근무 증가에 따른 오피스 임대 수요 감소로 해외 상업용 부동산 시장이 부진하다.

2022년 1분기 이후 유럽 역세권 건물 25% 이상이 하락했고, 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다.

뉴욕 오피스 공실률은 20%에 달하고, 가격은 22% 떨어졌다.

맨하튼 오피스 거래 평균가격은 평방 피트 당 2021년말 1000달러에서, 2023년 1분기 778달러까지 하락했다.

윤창현 의원은 "해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자"라고 지적하고 "LTV(담보인정비율) 60% 건물이 20% 가격 하락 시 공모펀드의 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱(Refinancing) 펀드를 도입하는 등 대책 마련을 서둘러야 할 것"이라고 말했다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com