[2019 한국금융투자포럼] 해외 부동산 매입 골드러시…리스크 따져 전략투자 필수

[한국금융신문 한아란 기자] 대형 증권사부터 국내 고액 자산가까지 선진국 부동산에 주목하고 있다. 저금리·저성장 기조 속 글로벌 대체투자가 고수익 대안으로 떠오르고 있기 때문이다. 정부의 부동산 규제를 강화하고 나서면서 국내 부동산 시장의 매력이 줄어든 점도 이 같은 흐름에 힘을 싣는다.

다만 곳곳에 부실투자 위험이 도사리고 있는 만큼 적절한 위험회피 전략을 갖추는 게 무엇보다 중요한 시점이다.

22일 금융투자업계에 따르면 최근 펀드를 통해 미국·유럽 등 선진국 부동산에 투자하려는 자산가가 꾸준히 늘고 있는 추세다. 금융투자협회에 따르면 지난 18일 기준 해외 부동산펀드 잔액(순자산 기준)은 50조4796억원이다. 이는 작년 말에 비해 10조원 이상 불어난 수준이다.
이중 사모펀드를 통해 투자한 규모가 48조3837억원으로 전체의 95.8%에 이른다. 해외 부동산펀드 잔액은 2014년 7조7775억원에서 2015년 11억7825억원, 2016년 20조9541억원, 2017년 29조9906억원, 2018년 39조6293억원으로 꾸준히 증가해 현재 50조원을 넘어선 상태다.

수익률도 선방 중이다. 금융정보업체 에프엔가이드가 집계한 설정액 10억원 이상 공모형 해외 부동산 펀드 48개의 최근 1년 평균 수익률은 11.21%로 같은 기간 국내 주식형 펀드의 수익률 -12.06%를 크게 웃돌고 있다(19일 기준).

국내 증권사는 미국과 서유럽 지역뿐만 아니라 동유럽·북유럽 등 유럽 각지 부동산 시장에서 공격적인 투자를 단행하고 있다. 단일 투자 금액이 7조원에 육박하는 등 베팅 규모도 커지고 있다. 글로벌 투자은행(IB)을 표방하고 있는 미래에셋대우는 올해 초 프랑스 마중가 타워를 1조830억원에 인수했다.

그룹 차원에서는 최근 중국 안방(安邦)보험이 매물로 내놓은 미국 고급호텔 15곳을 약 6조9000억원에 매입했다. 이는 국내 자본의 해외 대체투자 중 최대 규모다.

한국투자증권은 작년 3월 벨기에 브뤼셀 외교부 청사 건물을 4900억원에 인수하고 올해 3월에는 프랑스 파리 투어유럽 빌딩을 3700억원에 사들였다.
하나금융투자는 프랑스 파리 르 크리스탈리아 빌딩(2200억원)과 CBX타워(5800억원)에, 삼성증권은 크리스탈파크(2788억원)에 투자했다.

신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장은 지금이 글로벌 부동산투자의 적기라고 강조한다. 그는 “미국·영국·캐나다·스위스 등 주요 연기금들은 부동산을 포함한 대체자산에 약 15~30% 비율로 투자하고 있다”며 “이러한 대체자산 투자 비중은 지난 10년간 지속해서 증가하는 추세”라고 설명했다.

가장 매력적인 투자자산으로는 전통 자산인 물류창고와 오피스, 리테일, 기회특구 지역 등이 거론된다.

윤창선 키웨스트자산운용 대표는 “탄력적 근무공간의 시대에 맞춰 ‘위워크’나 ‘구글’ 등과 같은 오피스 자산에 대한 투자에 대한 기대치가 높다”며 “리테일은 아직 크게 관심을 가지지 않는 자산이지만 상대적으로 큰 리스크를 가진 만큼 그에 상응하는 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다.

다만 해외 부동산 투자가 이미 과열국면에 진입한 데다 철저한 검증이 이뤄지지 않은 채 ‘묻지마식’ 투자도 이뤄지고 있어 리스크 우려도 커진 상황이다.

일부 투자자산은 인허가가 늦어지거나 대출 관련 계약위반 등으로 손실 위기에 처하기도 했다.

KB증권이 3000억원 규모로 판매하고 JB자산운용이 운용한 ‘JB호주NDIS펀드’는 최근 현지사업자의 계약위반 사태에 휘말리며 투자금의 3분의 2만 회수된 상태다.

앞서 7월에는 KB증권이 발행하고 신한금융투자가 판매한 독일 헤리티지 부동산펀드 파생결합증권(DLS)이 투자금을 회수하지 못해 만기 상환에 실패했다.

최근 글로벌 경기 둔화로 부동산 시장 역시 모멘텀 변화가 나타날 수 있다는 분석도 나온다. 하나금융연구소에 따르면 지난 2분기 멜버른, 시드니, 파리, 시카고의 상업용 부동산 가격은 모두 전 분기 대비 2% 이상 하락했다.

황규완 하나금융연구소 연구위원은 “글로벌 부동산 가격 하락뿐만 아니라 전반적인 거래량 감소까지 나타나고 있다는 점에서 부동산 투자의 불확실성이 높아지고 있어 신중한 투자 의사 결정이 필요하다”고 말했다.

한국금융신문은 불확실한 투자환경 속에서 글로벌 부동산 시장 전망과 투자전략을 공유하기 위해 9월 24일 서울 강남구 역삼동에 위치한 포스코타워에서 ‘2019 한국금융투자포럼’을 개최한다.

‘글로벌 부동산 투자 성공전략’을 주제로 진행되는 이번 포럼은 총 4개의 주제가 발표되는 제1세션과 제2세션의 토론으로 구성된다.

제1세션에서는 신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장이 ‘글로벌 부동산투자 동향 및 전망’을 주제로 그간 우리나라 해외부동산 투자의 현황과 전망을 발표한다. 이어 윤창선 키웨스트자산운용 대표는 ‘글로벌 펀드의 해외 부동산 투자전략’을 소개한다.

매튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP paribas Real Estate Managing Director는 ‘왜 유럽 부동산에 투자해야 하는가?’를, 써니 최(Sunny Choi) Remax K1 Associate Director는 ‘호주 부동산투자 포인트와 성공사례’를 주제로 발표한다.

특히 최 디렉터는 호주 부동산 투자 시 환율 변동, 매입 후 공실률 상승, 투자 매물 낙후 등 관련 리스크 해소 방안을 제시할 예정이다. 최 디렉터는 “호주 내 인구 증가율은 연평균 1.6% 수준이며 포용적 이민자 정책으로 인구 유입이 계속돼 이에 따른 부동산 가치 상승도 꾸준할 것”이라고 내다봤다.

제2세션에서는 ‘해외 부동산 투자 성공전략과 과제’를 주제로 토론이 이어진다. 장동헌 행정공제회 부이사장(CIO)이 주재하고 주제발표자와 김희석 하나대체투자자산운용 대표가 참여하는 이번 토론에서는 국가별 정책과 세제 등을 짚어보고, 앞으로 투자할 부동산의 투자 자금 회수에는 문제가 없는지도 꼼꼼히 따져본다.

한아란 기자 aran@fntimes.com